Når bør du ikke selge selv, men bruke megler?

Bruke megler eller ikke: det kommer an på risikoen

For mange boliger er det fullt mulig å selge selv. En standard leilighet i et aktivt marked, med ryddige dokumenter og en selger som har god oversikt, er et salg der risikoen er overkommelig. Fremgangsmåten står i selge bolig privat.

Men noen salg har flere feller. Opplysningsplikten (avhendingslova § 3-7), kravene til hva annonsen sier (avhendingslova § 3-8) og et trygt oppgjør gjelder i alle salg. Jo mer uklart boligen og situasjonen er, jo lettere er det å gjøre feil som gir krav fra kjøperen eller et salg til for lav pris.

Når boligen har uklare forhold

Har boligen rom som ikke er godkjent til varig opphold, et tilbygg uten ferdigattest eller en bruk som avviker fra reguleringen, må det beskrives presist. En megler skal opplyse kjøperen om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, arealer og forholdet til endelige offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Megleren vet hvilke dokumenter som må hentes fra kommunen og hvordan avvik skal formuleres.

Selger du selv, må du gjøre det samme. Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2). Et feil ord i annonsen, som «soverom» om et rom som ikke er godkjent, kan gi kjøperen krav på prisavslag.

Det samme gjelder boliger med kjente skader, fukt eller TG3 i tilstandsrapporten. Da er det særlig viktig at kjøperen får alt skriftlig, og at det går tydelig fram av salgsdokumentene.

Når det er flere selgere eller konflikt

Ved samlivsbrudd, skilsmisse eller salg mellom søsken er det flere selgere som må bli enige om pris, aksept og fordeling av pengene. Uenighet underveis kan gjøre at en god kjøper går tapt.

En megler er nøytral mellom selgerne og skal gi dem råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Megleren kan ikke binde dere overfor en kjøper uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6), så alle selgerne må fortsatt signere. Men megleren holder styr på budene, sørger for at alle får samme informasjon, og fordeler pengene etter det dere har avtalt.

Ved salg fra dødsbo kommer i tillegg spørsmålet om hvem som kan signere på vegne av boet. Det er egne regler for det, og kjøperens bank vil kreve dokumentasjon. Er dere gift og boligen er felles bolig, trengs ektefellens skriftlige samtykke (ekteskapsloven § 32).

Når lån og heftelser er kompliserte

Har boligen flere pantelån, utleggspant eller andre heftelser, må alt slettes eller avklares før kjøperen kan få ren hjemmel. Er lånet større enn det boligen blir solgt for, må banken godta å slette pantet mot at du dekker resten på annen måte. Det er gått gjennom i når lånet er større enn salgssummen.

Megleren som tar oppgjøret, innhenter innfrielsesbeløp fra alle panthavere, betaler dem ut av kjøpesummen og sørger for at pantene blir slettet. Megleren må også sørge for at kjøperen har rettsvern før pengene disponeres (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Når mange parter skal ha penger, blir dette krevende å gjøre selv.

Når det er vanskelig å sette pris

En bolig med få sammenlignbare salg, som en spesiell enebolig, en hytte eller en landbrukseiendom, er vanskelig å prise. Setter du prisen for lavt, taper du penger. Setter du den for høyt, blir boligen liggende.

Megleren har tilgang til salgsdata og erfaring med lignende eiendommer. Det kan bety mer enn meglerregningen. For en bolig til 5 millioner er 2 prosent lik 100 000 kroner. Hvorfor verdivurderinger av hytter er ekstra usikre, står i verdivurdering av hytte.

Når du ikke har tid eller lyst

Det siste punktet er praktisk. Å selge selv krever visninger, oppfølging av interessenter og forhandling. Bor du langt unna boligen, jobber mye eller synes det er ubehagelig å forhandle med fremmede, kan det i seg selv være grunn nok til å bruke megler.

Kine og samboeren valgte megler. Tilbygget uten ferdigattest ble beskrevet i salgsoppgaven etter dokumenter fra kommunen, og megleren fordelte pengene etter avtalen deres.

Kort oppsummert

• Om du skal bruke megler eller ikke, avhenger mest av hvor komplisert salget er.
• Uklare rom, manglende ferdigattest og kjente skader øker risikoen for krav fra kjøperen.
• Flere selgere, samlivsbrudd og dødsbo gjør beslutninger og oppgjør mer krevende.
• Mange heftelser eller lån større enn salgssummen krever et ryddig oppgjør med alle panthavere.
• Når prisen er vanskelig å sette, kan små prosentavvik koste mer enn meglerregningen.