Leie enebolig eller rekkehus: hvem har ansvaret for hva?

Hva du faktisk leier når du leier enebolig eller rekkehus

Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag (§ 1-1). Når du skal leie enebolig, er det avtalen som bestemmer om du leier bare huset eller også hage, garasje, uthus og tomt. Loven fyller ikke ut hullene her. Står det ikke i kontrakten, blir annonsen, visningen og det partene har sagt til hverandre viktige.

Loven gjelder bolig. Leier du et hus til ferie og fritid, gjelder den ikke (§ 1-1 fjerde ledd). Det samme gjelder avtaler der noe annet enn bruksretten er det vesentlige.

Utleier skal stille husrommet til din disposisjon i samsvar med avtalen i hele leietiden (§ 5-1 første ledd). Du skal behandle det med tilbørlig aktsomhet og ellers følge leieavtalen (§ 5-1 annet ledd), og du kan ikke bruke huset til noe annet enn det som er avtalt.

Hvem som vedlikeholder huset og eiendommen

Er ikke annet avtalt, skal utleier i leietiden holde det utleide og eiendommen for øvrig i den stand du har krav på (§ 5-3 første ledd). Du har krav på at huset er i vanlig god stand ved overtakelsen (§ 2-2), og utleier skal bevare den standen. Tak, vegger, bærende konstruksjoner, hovedledninger og varmeanlegg hører som regel inn under det.

Det er kontraktens ordlyd som bestemmer. Partene kan avtale at du overtar mer av vedlikeholdet, for eksempel utvendig maling eller vedlikehold av uteplassen. For bolig gjelder samtidig en generell sperre mot vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven (§ 1-2 første ledd), så en avtale som flytter mye ansvar over på deg, bør leses nøye.

Småvedlikeholdet som er ditt

Er ikke annet avtalt, skal du som leietaker vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen (§ 5-3 annet ledd). Du skal også gjøre nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.

Må en av utleiers egne gjenstander skiftes ut, er det utleier som tar den kostnaden, med mindre noe annet er avtalt. Utbedring av tilfeldig skade regnes dessuten ikke som vedlikehold du har ansvar for (§ 5-3 tredje ledd). Skyldes skaden derimot din feil eller forsømmelse, kan utleier kreve erstatning (§ 5-8 femte ledd).

Hage, snø og uteområder

Her er loven taus. Det finnes ingen paragraf om klipping av plen, beskjæring, snømåking eller strøing. Det som står i lovteksten, er at utleier har vedlikeholdsplikt for eiendommen for øvrig, og at du skal behandle husrommet aktsomt. Hvordan det slår ut for gress og snø, avhenger av kontrakten.

Det er derfor vanlig at enebolig-kontrakter sier hvem som gjør hva. Står det ikke noe, bør dere snakke sammen før første høst og vinter, og helst skrive ned det dere blir enige om. Hvor langt leietakers vedlikeholdsplikt rekker, varierer med avtalen.

Avgifter og regninger

For bolig kan det ikke avtales at du skal betale andre eller større pengebeløp enn leien og det som er nevnt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6 (§ 3-7 første ledd). Det betyr at du kan avtale å dekke en forholdsmessig andel av utleierens utgifter til elektrisitet og brensel, og til vann og avløp når det betales etter målt forbruk. Du kan kreve regnskap over kostnadene hvert år (§ 3-4 første ledd).

Kommunale gebyrer som ikke er målt forbruk, nevner loven ikke. Har du betalt beløp i strid med § 3-7, kan du kreve dem tilbake med rente fra betalingsdagen, med mindre du selv er vesentlig medansvarlig (§ 3-7 annet og tredje ledd). Regler om vann og renovasjon har en egen artikkel.

Rekkehus: nabo, sameie og felles uteareal

I et rekkehus er ofte eierne organisert i et sameie eller en velforening med felles regler. Som leietaker er du ikke medlem av den. Kravene fra fellesskapet retter seg som utgangspunkt mot eieren, og det er eieren som må sørge for at leieavtalen og fellesskapets regler passer sammen.

Utleier kan sette husordensregler, og du må følge vanlige ordensregler og rimelige påbud (§ 5-2 annet ledd). Er det tvil om en regel i sameiet også gjelder deg, bør den stå i kontrakten.

Hva du kan gjøre med huset, og hva du leverer tilbake

Du kan ikke gjøre forandringer i huset eller på eiendommen uten utleiers samtykke (§ 5-4 annet ledd). Det gjelder å rive en vegg, bygge en terrasse og endre hagen vesentlig. Som leietaker av bolig kan du likevel med utleiers godkjenning gjennomføre tiltak som er nødvendige på grunn av nedsatt funksjonsevne hos deg selv eller andre i husstanden, og godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn (§ 5-4 tredje ledd).

Den dagen leieforholdet opphører, skal huset med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde (§ 10-2 annet ledd). Utleier kan ikke uten særlig avtale kreve at du setter alt tilbake til opprinnelig stand når det gjelder endringer du hadde rett til å gjøre. Gjelder det endringer du ikke hadde rett til å gjøre, kan utleier i stedet kreve erstattet verdireduksjonen hvis tilbakeføring ville medføre uforholdsmessige kostnader eller urimelig verditap.

Fast inventar du har satt inn, tilfaller utleier hvis utskilling ville koste uforholdsmessig mye eller gi urimelig verditap (§ 10-2 fjerde ledd). Det er verdt å tenke på før du bygger en uteplass eller setter opp et lekehus i hagen.

Skader, feil og melding

Oppdager du en skade som må utbedres uten opphold, skal du straks gi utleier beskjed. Andre skader meldes innen rimelig tid (§ 5-5 første ledd). Du skal også gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge tap for utleier, for eksempel stenge hovedkranen ved en lekkasje.

Sviktende vedlikehold fra utleier kan gi deg krav på retting etter § 2-10, avslag i leien, erstatning og i alvorlige tilfeller heving (§ 5-7 første ledd). Rettes ikke mangelen, kan du holde tilbake leie for å sikre kravet (§ 2-15).

Når leieavtalen er skrevet av utleier

Mange enebolig-kontrakter er utleiers egne maler, og de kan inneholde vilkår som flytter ansvar over på deg. Ved leie av bolig kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for deg enn det loven gir (§ 1-2 første ledd). Loven åpner likevel selv for å avtale annet om vedlikehold (§ 5-3), så det er ikke alle poster som kan settes til side.

Les kontrakten før du skriver under, og spør om det som er uklart. Noter tilstanden på hagen, garasjen og uthuset på overtakelsesdagen, helst med bilder og dato.

Kort oppsummert

• Hvem har ansvaret for hva når du skal leie enebolig, avgjøres først av kontrakten, deretter av husleieloven.
• Uten avtale vedlikeholder utleier huset og eiendommen for øvrig (§ 5-3), mens du tar småting som låser, kraner og røykvarslere.
• Loven har ingen egne regler om hage, snømåking eller septiktank, så avtal dem skriftlig.
• Som leietaker av bolig kan du bare avtale å betale leie og de bidragene som §§ 3-1 og 3-4 til 3-6 åpner for (§ 3-7).
• Skader meldes straks eller innen rimelig tid, og utleier som ikke retter feil, kan møtes med krav om retting, avslag og erstatning.