Hva koster det å selge en leilighet i borettslag?
Å selge en borettslagsleilighet koster det samme hos megleren som en selveierleilighet, pluss noen poster som er særegne for borettslag. Du betaler opplysninger fra forretningsføreren som utlegg, og borettslaget kan kreve et eierskiftegebyr på opptil fire ganger rettsgebyret av deg som selger. Loven forbyr at eierskiftegebyret legges på kjøperen. Har laget forkjøpsrett og du sender forhåndsvarsel, kan det komme et gebyr for det også.
Arne skal selge en treroms i et borettslag fra 1970-tallet. Megleren har sendt et kostnadsoverslag med linjer han ikke har sett før: «opplysninger fra forretningsfører», «eierskiftegebyr» og «forhåndsvarsel forkjøpsrett». Han lurer på hvem som tar disse kostnadene, og hvorfor de ikke står på kjøperens regning.
Kostnaden hos megleren når du skal selge borettslagsleilighet
Meglerens vederlag (det megleren tar betalt for arbeidet) avtales på samme måte som ved salg av en selveierbolig: som provisjon, fastpris eller timepris, ofte med tillegg som tilrettelegging og oppgjør. Prosentsatsen i en provisjon kan ikke øke med salgssummen, og bare du som selger kan betale megleren (eiendomsmeglingsloven § 7-2).
Loven gjelder også fullt ut når andelen ligger i et borettslag. Omsetning av borettslagsandel er eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 1-2), og oppdragsavtalen skal ha et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlag og utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Utleggene er det som skiller borettslagssalget fra andre salg.
Opplysninger fra forretningsføreren er et utlegg
Når du selger en borettslagsleilighet, skal kjøperen få flere opplysninger enn ved et vanlig boligsalg. Megleren skal blant annet opplyse om lånevilkårene for fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene, om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader, om rettigheter og forpliktelser som følger av vedtekter og vedtak, og om borettslagets budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7).
Disse opplysningene ligger hos forretningsføreren (selskapet eller personen som tar seg av økonomien og administrasjonen i borettslaget). Megleren bestiller dem, og prisen forretningsføreren tar, blir et utlegg (det megleren betaler til andre for deg). Megleren kan kreve utlegget dekket når det er spesifisert i oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsloven § 7-5).
Prisen for slike opplysninger fastsettes av forretningsføreren og varierer. Spør megleren hva den er hos ditt borettslag.
Eierskiftegebyret betaler du som selger
Et borettslag kan kreve et vederlag på opptil fire ganger rettsgebyret for arbeidet med eierskiftet og eventuell godkjenning av den nye eieren. Vederlaget kreves av den som avhender andelen, altså deg som selger. Det kan ikke avtales at andre enn selgeren skal betale (burettslagslova § 4-6).
Rettsgebyret er et statlig fastsatt beløp som justeres. Det er borettslaget som bestemmer om det tar gebyr, og hvor stort det skal være innenfor taket.
Mange tror at eierskiftegebyret er kjøperens kostnad. I et borettslag er det ikke slik. En avtale om at kjøperen skal dekke det, er i strid med loven. Det samme gjelder i et eierseksjonssameie, der sameiet kan kreve et tilsvarende gebyr av selgeren (eierseksjonsloven § 63 a).
Forkjøpsretten kan gi et ekstra gebyr
Følger det av vedtektene at andelseiere eller andre har forkjøpsrett, gjelder egne regler om fremgangsmåten (burettslagslova § 4-11). Forkjøpsretten betyr at den som har den, kan ta over andelen til den prisen den er solgt for (burettslagslova § 4-18). Fristen for å bruke forkjøpsretten er tjue dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet med pris og vilkår (burettslagslova § 4-15).
For å slippe å vente så lenge etter budrunden, kan megleren sende borettslaget et forhåndsvarsel før boligen legges ut. Kommer varselet fram minst femten dager og høyst tre måneder før meldingen om eierskifte, er fristen fem hverdager i stedet for tjue dager. Borettslaget kan kreve et vederlag på opptil fem ganger rettsgebyret for å ta imot forhåndsvarselet. Blir forkjøpsretten brukt, skal vederlaget betales tilbake (burettslagslova § 4-22).
Gebyret for forhåndsvarsel er altså en kostnad du velger for å få en raskere avklaring. Megleren bør forklare om det lønner seg i ditt tilfelle.
Fellesgjeld og lån i oppgjøret
Fellesgjelden er borettslagets lån. Andelens del av den følger leiligheten og overtas av kjøperen. Den trekkes ikke fra kjøpesummen du får. Kjøperen betaler kjøpesummen for andelen, og fellesgjelden kommer i tillegg på kjøperens side.
Har du selv lån med pant i andelen, innfris det i oppgjøret før resten utbetales til deg. Felleskostnadene gjøres som regel opp per overtakelsesdagen. Hva som trekkes og i hvilken rekkefølge, står i artikkelen om meglerkostnader i oppgjøret.
Et regneeksempel for en borettslagsleilighet
Si at Arne selger for 3 200 000 kroner, og at megleren tar 1,6 prosent i provisjon, 10 000 kroner i tilrettelegging og 5 000 kroner for oppgjøret. Det gir 66 200 kroner i vederlag. Med markedspakke på 18 000 kroner og opplysninger fra forretningsføreren på 5 000 kroner blir meglerregningen 89 200 kroner. Beløpene er valgt for regnestykkets skyld og er ikke markedspriser.
I tillegg kommer eierskiftegebyret fra borettslaget og eventuelt gebyret for forhåndsvarsel. Hele oppstillingen for en vanlig bolig står i regneeksempelet for en bolig til 4 millioner.
Kort oppsummert
- Meglerens vederlag avtales på samme måte som ved salg av andre boliger.
- Opplysninger fra forretningsføreren er et utlegg du betaler.
- Eierskiftegebyret kreves av selgeren, og det kan ikke avtales at kjøperen betaler.
- Forhåndsvarsel om forkjøpsrett kan koste et gebyr, som betales tilbake hvis forkjøpsretten brukes.
- Fellesgjelden følger andelen og trekkes ikke fra kjøpesummen du får.