Meglerkostnader i oppgjøret: hva trekkes før du får pengene?
I oppgjøret trekkes først lånene med pant i boligen, deretter de meglerkostnader oppgjøret skal dekke og andre beløp du har godkjent, før resten utbetales til deg. Megleren kan bare trekke honoraret sitt av kjøpesummen hvis du har samtykket til det etter at handelen ble inngått. Et samtykke i oppdragsavtalen fra før salget er ikke nok. Etter oppgjøret skal du få en oppstilling over alle transaksjonene.
Øystein solgte huset for 5,2 millioner kroner. Da pengene kom inn på kontoen hans, var beløpet mer enn en million lavere. Han visste at lånet skulle innfris, men lurer på hva mer som var trukket, og om megleren kunne ta honoraret uten å spørre ham.
Slik går pengene gjennom oppgjøret
Kjøperen betaler kjøpesummen inn på meglerens klientkonto (en egen konto for kundenes penger, holdt adskilt fra meglerens egne). Megleren skal holde klientmidlene adskilt, og de kan bare brukes slik det er avtalt (eiendomsmeglingsloven § 3-2). Pengene tilhører den som har betalt dem inn, inntil de er brukt slik det er avtalt.
Før megleren kan disponere kjøpesummen på dine vegne, skal kjøperen ha fått rettsvern for kjøpet. Det betyr i praksis at skjøtet (dokumentet som overfører eiendomsretten) er tinglyst eller sikret (tredje ledd i eiendomsmeglingsloven § 6-10). Først da starter utbetalingene.
Lån, meglerkostnader og andre poster som trekkes
Det første som trekkes, er lån med pant i boligen. Banken din får det som trengs for å innfri lånet, slik at pantet kan slettes og kjøperen får boligen uten heftelser. Megleren skal sørge for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret og tinglysingen av dokumentene som hører til handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-10).
Deretter kommer meglerkostnader du har godkjent: vederlaget (det megleren tar betalt for arbeidet) og utlegg (det megleren har betalt til andre for deg) som ikke allerede er betalt. Har du solgt en leilighet i borettslag eller eierseksjonssameie, kan også et eierskiftegebyr som laget eller sameiet krever av selgeren, bli trukket her. Til slutt kan det være beløp du selv har avtalt, for eksempel restskatt på boligen, felleskostnader eller kommunale avgifter som skal gjøres opp per overtakelsesdagen.
Det som er igjen, utbetales til deg. Renter på klientkontoen skal godskrives deg og spesifiseres i oppstillingen, men megleren trenger ikke avregne svært små rentebeløp (forskrift om eiendomsmegling § 3-10).
Meglerkostnadene i oppgjøret krever ditt samtykke
Meglerens krav på vederlag forfaller når handel er kommet i stand, altså når du og kjøperen er endelig bundet (eiendomsmeglingsloven § 7-4). Men megleren kan bare dekke kravet sitt i klientmidler som tilhører deg, dersom du har samtykket til dette etter at handel er kommet i stand (tredje ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-4).
Rekkefølgen er avgjørende. En setning i oppdragsavtalen om at «vederlag og utlegg trekkes i oppgjøret» er gitt før salget. Den oppfyller ikke kravet. Megleren må be deg om samtykke etter at budet er akseptert, typisk ved kontraktsmøtet eller når du får sluttoppgjøret til godkjenning. Som privatperson kan du ikke avtale deg bort fra dette (eiendomsmeglingsloven § 1-3).
Har du ikke gitt samtykke, kan megleren ikke trekke honoraret selv. Da må megleren sende deg regning som du betaler på vanlig måte. Hvorfor honoraret forfaller tidligere enn oppgjøret, står i artikkelen om når meglerhonoraret forfaller.
Sjekk regningen før du samtykker
Uansett vederlagsform skal megleren skrive regning. Den skal vise tiden megleren har brukt, fordelt på faser som befaring, salgsoppgave, visninger og budrunde, kontrakt og oppgjør, og en spesifisert oversikt over alle utlegg (forskrift om eiendomsmegling § 7-2).
Legg regningen ved siden av kostnadsoverslaget i oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Er det poster du ikke kjenner igjen, eller er utleggene høyere enn overslaget, kan du be om forklaring før du godkjenner.
Mener du megleren har gjort feil, kan du holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer kravet ditt (andre ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-4). Er pliktforsømmelsen ikke ubetydelig, kan vederlaget settes ned eller falle helt bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7).
Oppgjørsoppstillingen viser hver krone
Når oppgjøret er gjennomført, skal megleren straks sende deg en oppgjørsoppstilling. Den skal vise samtlige transaksjoner som angår deg og tidspunktet for hver av dem (forskrift om eiendomsmegling § 3-13). Du kan også be om oppstillingen senere.
For Øystein kan oppstillingen for eksempel se slik ut: kjøpesum 5 200 000 kroner, innfridd lån 3 950 000 kroner, meglerens vederlag 78 000 kroner og utlegg 24 000 kroner. Han fikk da utbetalt 1 148 000 kroner pluss renter. Siden han solgte en selveiet enebolig, var det ikke noe eierskiftegebyr. Tallene er valgt for regnestykkets skyld.
Hvordan du regner ut beløpet du sitter igjen med på forhånd, står i regneeksempelet for en bolig til 4 millioner. Skatt på gevinsten trekkes ikke i oppgjøret med mindre du har avtalt det, men kan komme senere gjennom skatteoppgjøret.
Kort oppsummert
- Pengene går via klientkontoen, og utbetaling starter først når kjøperen har fått rettsvern.
- Lån med pant innfris først, deretter godkjente meglerkostnader og andre avtalte beløp.
- Megleren kan bare trekke honoraret hvis du samtykker etter at handelen er inngått.
- Sjekk regningen mot kostnadsoverslaget før du gir samtykke.
- Du skal få en oppgjørsoppstilling som viser alle transaksjoner og tidspunkter.