Utlegg eller vederlag: hvilke meglerkostnader kan du forhandle?
Vederlaget er det megleren tar betalt for sitt eget arbeid, og det kan du forhandle fritt om. Utlegg megleren krever, er kostnader han betaler til andre for deg, som annonser, foto og opplysninger fra kommunen. Utleggene kan du sjelden forhandle prisen på, men du kan velge bort eller skalere ned mange av dem. Begge deler skal stå i oppdragsavtalen med et samlet kostnadsoverslag før du signerer.
Marte har lagt tre megleres tilbud ved siden av hverandre. Provisjonen er ulik, men det er også listene med annonser, foto, boligpresentasjon, innhenting av dokumenter og oppgjør. Hun lurer på hvilke poster megleren kan gi rabatt på, og hvilke som er faste kostnader hun må betale uansett.
Forskjellen på vederlag og utlegg
Vederlag er betaling for arbeid megleren gjør selv: befaring, salgsoppgave, visninger, budrunde, kontrakt og oppgjør. Det kan være provisjon, fastpris eller timepris, og ofte i tillegg poster som tilrettelegging eller oppgjørshonorar. Navnet på posten avgjør ikke hva den er. Gjør megleren arbeidet selv, er det vederlag.
Utlegg er det megleren betaler til andre på dine vegne og krever tilbake. Typiske eksempler er annonser på nett og i sosiale medier, fotograf, trykk av salgsoppgave, opplysninger fra kommunen og gebyrer til borettslag eller forretningsfører.
Megleren kan kreve utlegg dekket etter hvert som han selv må betale dem, men bare de utleggene som er spesifisert i oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsloven § 7-5). Står et utlegg ikke i avtalen, har megleren ikke krav på å få det dekket etter denne regelen.
Dette skal stå i oppdragsavtalen om utlegg megler kan kreve
Oppdragsavtalen skal vise hva som er avtalt om vederlaget og om retten til å kreve dekning av utlegg, med et overslag over hvor store utleggene blir. I tillegg kreves et samlet, spesifisert kostnadsoverslag som summerer vederlag og utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-4).
Når du selger som privatperson, kan disse kravene ikke avtales bort (eiendomsmeglingsloven § 1-3). Du har altså krav på å se både enkeltpostene og summen før du signerer.
Etter salget skal regningen ha en spesifisert oversikt over alle utlegg (forskrift om eiendomsmegling § 7-2). Da kan du sammenligne overslaget med det du faktisk betaler.
Vederlaget kan du forhandle fritt
Loven setter få grenser for vederlaget. Prosentsatsen i en provisjon kan ikke øke med salgssummen (første ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-2), og bare du som selger kan betale megleren (fjerde ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-2). Ellers er vederlaget et resultat av forhandling.
Det gjelder alle postene som er betaling for arbeid. Provisjonssats, minstebeløp, tilrettelegging, oppgjørshonorar og visningshonorar kan alle settes ned eller fjernes. Har Marte et billigere tilbud fra en annen megler, er dette postene hun kan vise til. Konkrete grep står i guiden om å forhandle med megleren.
Utleggene styrer du gjennom omfanget
Megleren kan ikke ta imot provisjon, rabatter eller andre fordeler fra leverandørene han bruker i oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 5-4). Utleggene skal derfor speile det fotografen, annonseplattformen og kommunen faktisk tar. Det er lite å hente på å be megleren om rabatt på prisen for en annonse.
Det du kan påvirke, er omfanget. Mange utlegg er valg, ikke krav:
- hvor stor og hvor lenge annonsen på nettet skal være,
- om det skal kjøpes ekstra synlighet i sosiale medier,
- om du vil ha video, dronefoto eller tegninger i 3D,
- om salgsoppgaven skal trykkes på papir.
Andre utlegg er vanskelige å unngå. Opplysninger fra kommunen, borettslaget eller sameiet trengs for at megleren skal oppfylle opplysningsplikten overfor kjøperen (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Ofte er markedsføringen samlet i en pakke. Hva en slik pakke bør inneholde, står i artikkelen om markedspakke hos megler.
Et regneeksempel med to tilbud
Si at Marte får to tilbud på en bolig der verdivurderingen er 4 millioner kroner. Det første har 1,2 prosent provisjon, 12 000 kroner i tilrettelegging og utlegg anslått til 28 000 kroner. Det andre har 1,6 prosent provisjon, ingen tilrettelegging og utlegg anslått til 16 000 kroner.
Det første tilbudet blir 48 000 + 12 000 + 28 000 = 88 000 kroner. Det andre blir 64 000 + 16 000 = 80 000 kroner. Det tilbudet med høyest sats er altså billigst, fordi det har færre faste poster og en mindre markedspakke. Beløpene er eksempler, ikke markedspriser.
Før hun velger, bør Marte sjekke om forskjellen i utlegg skyldes at det første tilbudet har mer markedsføring. Er det tilfellet, kan hun be om samme pakke i begge tilbudene og sammenligne på nytt.
Utlegg betales også om boligen ikke blir solgt
Her skiller de to postene seg mest. Vederlaget forfaller når handel er kommet i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4). Utleggene påløper underveis, og megleren kan kreve dem dekket når han betaler dem.
Sier du opp oppdraget, kan megleren kreve utlegg i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Blir boligen ikke solgt, er det derfor utleggene du som regel sitter igjen med. Les hva avtalen sier, og sjekk overslaget før du bestiller dyre markedsføringstiltak. Reglene for den situasjonen står i artikkelen betaler du megleren hvis boligen ikke blir solgt.
Kort oppsummert
- Vederlag er betaling for meglerens eget arbeid, utlegg er kostnader til andre.
- Alle vederlagsposter kan forhandles fritt, uansett hva de heter i tilbudet.
- Utlegg må være spesifisert i oppdragsavtalen for at megleren kan kreve dem dekket.
- Du påvirker utleggene ved å velge hvor mye markedsføring du vil ha.
- Utlegg må som regel betales selv om boligen ikke blir solgt.