Hva koster det å selge bolig til 4 millioner? Regneeksempel
Med forutsetningene i regneeksempelet under blir meglerregningen for en bolig til 4 millioner 99 000 kroner, og med tilstandsrapport og boligselgerforsikring blir totalen 132 000 kroner. Hva koster det å selge bolig for deg? Det avhenger av tilbudene du får, for prisene varierer mellom meglere og steder. Den største posten er nesten alltid meglerens vederlag, og det er den du kan forhandle om.
Ruben og samboeren skal selge leiligheten sin, og regner med at den går for rundt 4 millioner kroner. De vil vite hva salget koster til sammen før de bestemmer seg for megler og før de byr på noe nytt. Under står hver post, et regneeksempel og en forklaring på hvilke tall som følger av loven og hvilke som må hentes fra tilbudene.
Postene i et boligsalg
Kostnadene ved et salg faller i tre grupper. Den første er meglerens vederlag (det megleren tar betalt for sitt eget arbeid), som provisjon, fastpris eller timepris og eventuelle tillegg som tilrettelegging og oppgjørshonorar. Den andre er utleggene (det megleren betaler til andre for deg), som annonser, foto og opplysninger fra kommunen eller forretningsføreren. Den tredje er kostnader utenfor megleren, som tilstandsrapport, eventuell boligselgerforsikring og eierskiftegebyr hvis du selger i borettslag eller eierseksjonssameie.
De to første gruppene skal stå i oppdragsavtalen med megleren, med et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over totalt vederlag og samlede utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Den tredje gruppen må du hente priser på selv.
Hva koster det å selge bolig: regneeksempel for 4 millioner
Forutsetningene under er valgt for regnestykkets skyld. De er ikke markedspriser, og du må bytte dem ut med tallene i dine egne tilbud.
- Provisjon, 1,5 prosent av 4 000 000: 60 000 kr
- Tilrettelegging, fast beløp: 10 000 kr
- Oppgjørshonorar, fast beløp: 5 000 kr
- Markedspakke med annonse, foto og plantegning (utlegg): 20 000 kr
- Opplysninger fra kommune og forretningsfører (utlegg): 4 000 kr
- Meglerregning i alt: 99 000 kr
- Tilstandsrapport, bestilt av selger: 18 000 kr
- Boligselgerforsikring, valgfri: 15 000 kr
- Salgskostnader i alt: 132 000 kr
Meglerregningen tilsvarer 2,5 prosent av salgssummen. Med tilstandsrapport og forsikring er totalen 3,3 prosent. Uten forsikring er den 117 000 kroner.
Merk at vederlaget i eksempelet er 75 000 kroner, selv om provisjonen bare er 60 000. De faste tilleggene er også betaling for meglerens arbeid. Når du sammenligner tilbud, er det summen av alt vederlag som teller.
Hvilke tall som er faste, og hvilke du kan påvirke
Vederlaget avtales fritt, og det er her forskjellene mellom meglere er størst. Loven setter to grenser: prosentsatsen i en provisjon kan ikke øke med salgssummen, og bare du som oppdragsgiver kan betale megleren (eiendomsmeglingsloven § 7-2). Megleren må også gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, så du har et tredje tall å sammenligne med.
Utleggene styrer du gjennom omfanget. Megleren kan ikke ta imot fordeler fra leverandørene han bruker (eiendomsmeglingsloven § 5-4), så prisen per annonse er lite å forhandle om. Men du kan velge en mindre pakke.
Tilstandsrapport og boligselgerforsikring er egne avtaler med andre enn megleren. Hva de dekker, er tema for egne artikler. Megleren kan ikke sette som vilkår for oppdraget at du kjøper tjenester som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-3).
Hvis salgssummen blir en annen
Provisjonen følger salgssummen. Selges boligen for 4,4 millioner kroner, øker provisjonen i eksempelet fra 60 000 til 66 000 kroner. De faste postene står stille. Meglerregningen blir da 105 000 kroner, og andelen av salgssummen faller til 2,4 prosent.
Har avtalen et minstebeløp for provisjonen, kan regnestykket se annerledes ut ved lav salgssum. Hvordan et slikt gulv virker, står i artikkelen om minimumsprovisjon.
Kostnader som kommer i tillegg for noen
Selger du en leilighet i borettslag, kan laget kreve et vederlag på opptil fire ganger rettsgebyret av den som selger, for arbeidet med eierskiftet (burettslagslova § 4-6). Det samme gjelder i eierseksjonssameier (eierseksjonsloven § 63 a). Det kan ikke avtales at kjøperen skal betale dette. I tillegg kommer opplysninger fra forretningsføreren, som megleren bestiller som utlegg. Mer om dette står i artikkelen om kostnaden ved å selge en borettslagsleilighet.
Har du lån med pant i boligen, innfris lånet i oppgjøret. Sletting av pantet koster ingenting hos Kartverket i 2026.
Gevinst ved salg er skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og brukt hele den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3). Er vilkårene ikke oppfylt, skattlegges gevinsten som alminnelig inntekt med 22 prosent. Salgskostnadene reduserer da den skattepliktige gevinsten.
Slik bruker du regnestykket
Hent inn skriftlige tilbud og fyll inn deres tall i samme oppstilling. Bruk samme salgssum for alle meglerne. Be hver megler om kostnadsoverslaget som skal stå i oppdragsavtalen, og legg til tilstandsrapport og andre poster du må betale uansett megler.
For Ruben og samboeren betyr eksempelet at de bør regne med omtrent 117 000 til 132 000 kroner i salgskostnader, avhengig av om de vil ha forsikring. Får de tilbud som avviker mye fra dette, vet de hvilke poster de skal spørre om. En gjennomgang av hver post står i hva koster eiendomsmegler.
Kort oppsummert
- Salgskostnadene består av meglerens vederlag, utlegg og kostnader utenfor megleren.
- Med forutsetningene i eksempelet koster et salg til 4 millioner 99 000 kroner hos megleren og 132 000 kroner i alt.
- Vederlaget er den største posten og den du kan forhandle mest om.
- Borettslag og eierseksjonssameier kan kreve eierskiftegebyr av selgeren.
- Bytt ut forutsetningene med tallene i dine egne tilbud, regnet på samme salgssum.