Eierseksjonsloven
§ 63a — Eierskiftegebyr (Hva koster det å flytte inn og ut?)
Du har solgt leiligheten og får plutselig et eierskiftegebyr fra boligselskapet. Er dette lovlig? Her er beløpsgrensen og hvem som må ta regningen.
Kort svar
Ja, et sameie kan kreve et gebyr (eierskiftegebyr) for alt papirarbeidet når en leilighet selges eller bytter eier. Loven sier at gebyret ikke kan være høyere enn fire ganger rettsgebyret. Det er alltid *selgeren* (den som flytter ut) som må betale dette.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Å flytte ut av en blokk utløser en hel haug med papirarbeid for styret eller forretningsføreren. Det skal skrives ut opplysninger til megleren (informasjon om fellesgjeld, panteheftelser og restanser), navneskilt på callinganlegget skal byttes, brannlister oppdateres, og ofte skal styret formelt trykke "godkjent" på at den nye eieren får flytte inn (hvis vedtektene krever det etter § 24).
Alt dette koster tid og penger.
Loven gir sameiet lov til å ta betalt for denne jobben. De krever inn et eierskiftegebyr. Loven setter et klinkende klart tak for å unngå gribber i systemet: Gebyret kan aldri, under noen omstendigheter, overstige 4 ganger "rettsgebyret" (R). (Siden et rettsgebyr justeres av staten og per 2024 er ca. 1277 kroner, betyr dette at et eierskiftegebyr i 2024 lovlig kunne være maksimalt ca. 5108 kroner). Krever forvalteren 10 000 kroner for å flytte papirer, er kravet rett og slett ulovlig, og du trenger ikke betale den ulovlige overskytende delen.
Regningen går ALLTID til selgeren: Mange meglere og forretningsførere prøvde i årevis å dytte denne regningen over på kjøperen. Den siste setningen i paragrafen knuser denne praksisen. Loven sier at "den som avhender" (altså den som selger og drar derfra), ALLTID er den som skal betale fakturaen. Det er strengt forbudt å lage noen avtaler der kjøperen blir tvunget til å betale gebyret.
Eksempel
Eksempel · Tom selger leiligheten
Tom selger leiligheten sin til Kari. Eiendomsmegleren sender overføringspapirene til Bate Boligbyggelag, som er sameiets forretningsfører. Kari mottar plutselig en regning på 6 500 kroner i innboksen fra Bate, kalt "Godkjenningsgebyr kjøper". Kari ringer Bate og henviser til § 63 a i eierseksjonsloven. Bate har feilet på to punkter: For det første sendte de regningen til *kjøperen* i stedet for selgeren (Tom). For det andre var kravet på 6 500 kr ulovlig høyt, siden grensen på 4 rettsgebyr det året var lavere. Bate må trekke regningen, skrive en ny regning under lovens tak, og sende den til selgeren Tom via oppgjøret hans.
Vanlige feil
- Megleren prøver å gjemme "eierskiftegebyret" inni kjøperens kjøpsomkostninger ("det er bare sånn vi pleier å gjøre det")
- Sameiet forsøker å kreve inn tre separate gebyrer ("megleropplysninger 3000 kr, eierskifte 3000 kr, navneskilt 1000 kr") som samlet bryter lovens beløpstak per transaksjon
- Styret ber om eierskiftegebyr hver gang beboeren *leier ut* boligen til en ny leietaker (Paragrafen sier "avhender" — det betyr å *selge* leiligheten (eierskifte). Man kan normalt ikke kreve dette tunge gebyret bare fordi noen leier ut).
Hva bør du gjøre?
Hvis du er kjøper: Sjekk oversendelsen av fakturaer ved overtakelse nøye. Du skal betale tinglysingsgebyr og dokumentavgift til staten, men det gebyret som dekker overføringen i OBOS/forretningsføreren sitt system, tilhører selger. Bestrid det om det dyttes på deg.
Hvis du er selger: Beløpet trekkes i praksis nesten alltid automatisk fra det oppgjøret megleren sender til deg når salget er ferdig, du merker det bare som et fratrekk på sluttregnskapet.
Dumme spørsmål
Får styret i et sameie uten forretningsfører lov å ta gebyret selv?
Ja. Loven sier at det er *sameiet* som krever inn pengene, uavhengig av om dere gjør jobben for hånd eller om en ekstern gjør den. Sitter styreleder i en tremannsbolig og må skrive nye lister, bytte nøkkelkoder og informere banken, har styret all rett til å kreve ut et eierskiftegebyr av den som solgte, slik at "felleskassen" får en kompensasjon for styrets tid. Men da må sameiet faktisk ha vedtatt at de praktiserer eierskiftegebyr.