§ 1-2. Virkeområde: hva regnes som eiendomsmegling

Paragrafen avgjør når eiendomsmeglingsloven gjelder. Første regel er geografisk: loven dekker meglervirksomhet som drives i Norge, og Kongen kan bestemme at den også skal gjelde på Svalbard eller Jan Mayen. Deretter sier paragrafen hva som er eiendomsmegling. Det er å være mellommann ved omsetning av bestemte verdier, og da regnes også med å ta hånd om selve oppgjøret mellom partene.

Vanlig salg av fast eiendom er med, også eierseksjoner og ideelle andeler (en andel av en eiendom som flere eier i fellesskap). Festekontrakter og leiekontrakter til fast eiendom regnes også med, men ikke det som hører under forpaktingsloven (leie av jord til drift). Salg av andeler i borettslag og lignende rettigheter til bolig eller lokaler i bygg er dekket. Det samme gjelder salg av deltidsbruksrett (rett til å bruke en eiendom en del av året) når den omfattes av den egne loven om deltidsbruksrett. Andeler og aksjer i selskaper som ikke er børsnoterte, kommer inn når salget hovedsakelig handler om å overdra slik eiendom eller slike rettigheter. Megler noen en avtale om å kjøpe en av disse rettighetene, er også det omfattet. Den som driver inn- og utleie for å formidle feste- eller leiekontrakter, regnes som mellommann.

Loven har også unntak. Formidling av utleie av hytte eller privatbolig til fritidsformål regnes ikke som eiendomsmegling, og det samme gjelder rom på hoteller og herberger. Deltidsbruksrett faller likevel ikke inn under dette unntaket. Tjenester innad i samme konsern er også unntatt, men bare når eiendommen verken helt eller delvis egner seg som bolig eller fritidsbolig. Et konsern består av et morselskap og datterselskaper. Allmennaksjeloven § 1-3 sier at et selskap er morselskap når det har bestemmende innflytelse over et annet selskap, for eksempel ved å ha flertallet av stemmene. Ord som kjøp og salg i loven dekker alle ervervene som er nevnt over.

Virkeområdet er grunnlaget for resten av loven. Formålet i § 1-1 er trygg handel og uhildet bistand for begge parter. Flere senere paragrafer viser tilbake hit, blant annet kravet om tillatelse i § 2-1, forbudet mot egenhandel og plikten til å opplyse om egeninteresse i § 5-3, reglene om oppdragstaker i § 6-1 og klageorganet i § 8-8. Departementet kan i forskrift gi særregler, også unntak, for blant annet virksomhet som drives av boligbyggelag, jf. § 1-4. Etter § 1-3 kan noen regler settes til side ved avtale utenfor forbrukerforhold.

Eksempel: En megler formidler salg av en andel i et borettslag. Da er det eiendomsmegling etter loven. En privatperson som formidler utleie av sin egen hytte til feriebruk, driver derimot ikke eiendomsmegling etter loven.