Burettslagslova

§ 4-18 — Fastsettelse av prisen ved forkjøpsrett

Du overtar boligen til prisen avhendingskontrakten sier, men det finnes unntak ved "underpris", arv og byttehandel. Her er reglene for fastsettelse av pris.

Kort svar

Hovedregelen er krystallklar: Den som tar boligen på forkjøpsrett, skal betale nøyaktig samme pris som den forrige kjøperen bød. Prisen kan kun endres ("takseres") i spesielle tilfeller, for eksempel hvis boligen bevisst ble solgt til kraftig underpris, eller den byttet eier via arv eller som byttehandel.

Paragraftekst

(1) Løysingssummen skal setjast til den prisen andelen er seld for, men er andelen openbert seld til underpris, eller skiftar andelen eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris. Forkjøpsrettshavaren har ikkje plikt til å ta over hefte på andelen. (2) Tvist om løysingssummen høyrer under skjøn. Skjønet skal styrast av jordskifteretten.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

For at forkjøpsrett skal være rettferdig, må prisen ("løysingssummen") avspeile hva markedet faktisk er villig til å betale. Det sikrer at selgeren av leiligheten får den pengesummen de har krav på, selv om en nabo kommer og rapper boligen ut av hendene på den opprinnelige budvinneren.

Når leiligheten er solgt gjennom eiendomsmegler på det åpne markedet, er saken grei: Prisen som vant budrunden er prisen forkjøpsrettshaveren må betale.

Men hva om noen prøver å være smarte? Kanskje Petter "selger" en leilighet til bestekompisen sin for 50 000 kroner (langt under verdi), for å unngå at naboene bruker forkjøpsretten. Eller kanskje boligen gis bort som ren gave, byttes mot en båt, eller eieren dør og en fjern fetter arver den? I slike tilfeller eksisterer det ingen reell markedssum man kan tre inn i.

Da sier loven at prisen skal settes til "vanlig pris" (markedsverdi). Dette betyr at en takstmann må inn og vurdere hva leiligheten faktisk er verdt. Forkjøpsrettshaveren må da betale denne markedsprisen for å få overta boligen.

Loven beskytter også kjøperen: Selv om forrige eier hadde tatt opp pant (hefte/lån) med sikkerhet i andelen for tre millioner, har ikke du plikt til å overta dette lånet. Selgers gamle lån gjøres opp av selgers egen pott.

Oppstår det full krig om hva "vanlig pris" egentlig er, for eksempel ved et arveoppgjør, må saken sendes til jordskifteretten (en spesialdomstol for eiendom) for en formell og bindende verdivurdering.

Eksempel

Eksempel · Byttehandelen

Lars eier en knøttliten toroms i borettslaget og en dyr hytte. Tom eier en stor penthouse-leilighet i samme borettslag. De to gjør en byttehandel seg imellom: Lars får penthouse-leiligheten, og Tom får hytta og den lille toromsen. Det er ingen penger inne i bildet. Borettslaget har forkjøpsrett. Naboen Sara vil gjerne ha Toms store penthouse-leilighet. Fordi andelen skifter eier "ved byte" (§ 4-18), kan ikke Sara bytte bort en egen hytte. Hun trer inn på forkjøpsretten, men prisen settes til "vanlig pris". En takstmann vurderer penthouse-leiligheten til 8 millioner. Sara betaler 8 millioner til Tom, og overtar boligen. (Bruk av bytte fritar altså ikke for forkjøpsrett, men penger erstatter bytteobjektet for forkjøperen).

Vanlige feil

Selger selger til en kompis til 2 millioner under takst, og tror at forkjøpsberettigede bare må betale samme tilbudssum (ved "openbert" underpris skal markedspris brukes)
Tro at en forkjøpsbruker må overta selgerens kredittkortgjeld fordi selger hadde pant i boligen
Forkjøpsrettshaver klager på prisen etter en vanlig, heftig budrunde fordi "boligen er egentlig ikke verdt så mye" (markedsprisen er i dette tilfellet bevist gjennom budrunden, ingen takst er aktuell)

Hva bør du gjøre?

Dette er sjelden en problemstilling ved ordinære eiendomssalg. De skjer alltid til markedspris. Men hvis du involveres i arv (av en fjern onkel, ikke nær familie) eller gaver som utløser forkjøpsretten, bør dere kontakte megler og forretningsfører umiddelbart for å bli enige om å innhente en e-takst for å fastsette "vanleg pris", slik at man unngår å måtte betale dyrt i jordskifteretten.

Dumme spørsmål

Hva om jeg syns taksten etter arv er for høy?

Siden det er "vanleg pris" som gjelder, er det rom for forhandlinger mellom deg (den som vil bruke forkjøpsretten) og selger/arvingene. Blir dere ikke enige om taksten, ender tvisten i jordskifteretten. Dette koster tid og penger, så det vil som oftest lønne seg å bli enige om en nøytral, uavhengig eiendomsmegler for å fastsette en e-takst.

Betyr dette at noen kan arve en bolig, også blir den tatt fra dem av en nabo?

Ja, med mindre arvingen faller inn under reglene for nærstående familie i § 4-12. Arver et barnebarn boligen, er de fredet. Arver en god venn boligen (ved testamente), har de ingen unntak, og naboen kan bruke forkjøpsrett og kjøpe ut vennen til markedspris. Vennen får altså pengene, ikke boligen.