Fradele tomt for salg: dette må være på plass
For å fradele tomt må du ha tillatelse fra kommunen, og tomten må måles opp og føres inn i matrikkelen før den kan selges og tinglyses som egen eiendom. Søknaden skal vise at den nye tomten er i tråd med planen, og at atkomst, vann og avløp er sikret. Er eiendommen en landbrukseiendom, kreves det i tillegg godkjenning etter jordlova. Tillatelsen faller bort hvis oppmålingsforretning ikke er rekvirert innen tre år.
Robin eier en tomt på 2,4 dekar med et gammelt hus. Han vil skille ut den nederste delen, rundt 900 kvadratmeter, og selge den som byggetomt. Han har en kjøper som er klar, og lurer på hvor lang tid det tar før han kan skrive under på en kontrakt.
En del av en eiendom kan ikke tinglyses som en egen eiendom før den er opprettet som egen grunneiendom. Opprettelse av ny grunneiendom er et tiltak som krever søknad og tillatelse fra kommunen (plan- og bygningsloven § 20-1, første ledd bokstav m, og § 20-2). Det samme gjelder arealoverføring og andre endringer av grenser.
Du kan inngå en avtale om salg før fradelingen er ferdig, men kjøperen får ikke tinglyst skjøte på noe som ikke finnes i matrikkelen (det offentlige eiendomsregisteret). Avtalen må derfor ta høyde for det. Krever salget at det holdes oppmålingsforretning og settes fram krav om matrikkelføring, skal du som selger sørge for det så snart avtalen er bindende (avhendingslova § 2-1). Kostnadene til oppmåling og matrikkelføring, og sakkyndig hjelp til dette, bærer du (avhendingslova § 2-6, første ledd).
Steg 1: sjekk om du kan fradele tomt etter planen
Det første er å finne ut hva kommuneplanen og eventuell reguleringsplan sier om området. Ny eiendom kan ikke opprettes slik at det oppstår forhold som strider mot loven, forskrift eller plan (plan- og bygningsloven § 26-1). Tomten kan heller ikke formes slik at den blir uegnet til bebyggelse på grunn av størrelse, form eller plassering.
Er området regulert til boligformål, og tomten passer inn, er saken ofte enkel. Er området lagt ut til landbruk, natur og friluftsliv, må du søke om dispensasjon fra planen. Det tar lengre tid, og kommunen kan si nei.
Ring eller skriv til kommunen før du søker. Spør om fradelingen er i tråd med planen, og hva søknaden må inneholde.
Steg 2: sikre vei, vann og avløp
Før en eiendom til bebyggelse opprettes, skal den ha lovlig atkomst. Den skal enten ha atkomst til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, eller vegforbindelse sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte kommunen godtar (plan- og bygningsloven § 27-4). Avkjørsel fra offentlig vei må være godkjent av vegmyndigheten.
Tilsvarende må det være sikret drikkevann og bortleding av avløpsvann. Går ledningene over andres grunn, skal retten være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte kommunen godtar (plan- og bygningsloven §§ 27-1, 27-2).
Robins nye tomt skulle ha innkjørsel over hans gjenværende eiendom. Han måtte derfor tinglyse en veirett for den nye tomten over sin egen. Det samme gjaldt vann- og avløpsledningen, som skulle kobles til hans stikkledning.
Steg 3: nabovarsel og søknad
Før du sender søknaden, skal naboer og gjenboere varsles, med mindre de skriftlig har sagt at de ikke har merknader. Naboene skal ha minst to uker på å komme med merknader (plan- og bygningsloven § 21-3).
Opprettelse av ny grunneiendom er et tiltak du kan søke om selv, uten å bruke ansvarlige foretak (plan- og bygningsloven § 20-4). Søknaden skal være skriftlig og gi kommunen de opplysningene som trengs (plan- og bygningsloven § 21-2). Legg ved kart med tomtegrensene, dokumentasjon på atkomst, vann og avløp, og naboenes merknader.
Kommunen har frister. Hovedregelen er at søknaden skal avgjøres innen tolv uker etter at den er fullstendig. Krever søknaden dispensasjon, er fristen også tolv uker, men den løper ikke mens søknaden ligger til uttalelse hos regionale og statlige myndigheter (plan- og bygningsloven § 21-7).
Steg 4: landbrukseiendom krever mer
Er eiendommen din en landbrukseiendom, kreves det også godkjenning etter jordlova (loven om landbruksjord) før tomten kan deles fra. Det er en egen vurdering ved siden av plan- og bygningsloven. Spør kommunens landbrukskontor tidlig om hva de legger vekt på. Konsesjonsloven bygger på samme forutsetning: en ubebygd tomt på høyst 2 dekar er bare konsesjonsfri hvis den er godkjent fradelt etter både plan- og bygningsloven og jordlova (konsesjonsloven § 4, første ledd nr. 1). Konsesjonsfriheten forutsetter også at tomten blir bebygd innen fem år (konsesjonsloven § 4, andre ledd).
Er hele eiendommen på mer enn 35 dekar dyrket jord, gjelder egne regler. Se selge landbrukseiendom.
Steg 5: oppmåling og matrikkelføring
Når tillatelsen er gitt, må tomten måles opp. Kommunen holder en oppmålingsforretning, der grensene merkes i terrenget og registreres. Deretter føres den nye eiendommen inn i matrikkelen og får eget gårds- og bruksnummer.
Vent ikke for lenge. Tillatelsen faller bort hvis det ikke er rekvirert (bestilt) oppmålingsforretning innen tre år etter at tillatelsen ble gitt (plan- og bygningsloven § 21-9).
Kommunen tar gebyr for både behandlingen av søknaden og oppmålingen. Spør om gebyrene på forhånd. Det er du som selger som betaler oppmåling og matrikkelføring, med mindre dere har avtalt noe annet.
Slik kan kontrakten skrives før fradelingen er ferdig
Robin og kjøperen ville ikke vente. De skrev en kontrakt med vilkår om at handelen bare skulle gjennomføres hvis fradelingen ble godkjent innen en bestemt dato, og at kjøpesummen skulle betales og skjøtet tinglyses når tomten var matrikkelført. Kjøperen betalte ikke noe før da.
Bruker du megler, skal megleren sørge for utferdigelse og tinglysing av skjøtet og oppgjøret, med mindre dere ønsker noe annet (eiendomsmeglingsloven § 6-10, første ledd). Om du trenger megler for en tomt, står det mer om i selge tomt.
Kort oppsummert
- Du må ha tillatelse fra kommunen for å fradele tomt (plan- og bygningsloven § 20-1, første ledd bokstav m).
- Sjekk planen først. Strider tomten mot planen, må du søke dispensasjon.
- Atkomst, vann og avløp må være sikret, ofte med tinglyste rettigheter.
- Landbrukseiendom krever i tillegg godkjenning etter jordlova.
- Bestill oppmålingsforretning innen tre år, ellers faller tillatelsen bort.