Tinglyse skjøte selv: slik gjør du det uten megler

Hva det betyr å tinglyse skjøte selv

Skjøtet er dokumentet der selgeren overfører eiendomsretten til kjøperen. Tinglysing betyr at skjøtet blir registrert i grunnboken, det offentlige registeret over eiendommer, eiere og heftelser som Kartverket fører.

Tinglysingen gir kjøperen rettsvern. Det betyr at hennes rett går foran senere rettigheter som noen andre får tinglyst (tinglysingsloven § 20). Hvis selgeren skulle selge hytta en gang til, eller en kreditor tar pant i den, er kjøperen beskyttet fra det tidspunktet skjøtet er tinglyst.

Et skjøte kan bare tinglyses hvis den som utsteder det, har grunnbokshjemmel, altså står som eier i grunnboken (tinglysingsloven § 13). Sjekk derfor grunnboksutskriften før dere starter.

Steg 1: Avklar konsesjon og ektefellesamtykke

Før Kartverket tinglyser, må konsesjonsspørsmålet være avklart. De fleste kjøp av vanlige boliger og hytter er unntatt fra konsesjonsplikt, men det må dokumenteres, som regel med en egenerklæring fra kjøperen. Kartverket sjekker at egenerklæringen eller konsesjonsvedtaket er registrert hos kommunen. Avklar dette med kommunen før dere sender skjøtet.

Er selgeren gift og boligen deres felles bolig, kreves skriftlig samtykke fra ektefellen (ekteskapsloven § 32). Uten samtykke blir skjøtet ikke tinglyst. Skjøtet har egne felter for sivilstand og samtykke.

Steg 2: Skriv og signer skjøtet

Kartverket har en egen blankett for skjøte. Den skal blant annet inneholde eiendommens gårds- og bruksnummer, selgerens og kjøperens fødselsnummer, kjøpesummen og markedsverdien.

Selgeren signerer skjøtet. Kjøperen signerer som regel ikke, med unntak av ett punkt som gjelder kjøp av boligseksjoner. Underskriften må bekreftes, og det må uttrykkelig stå at den er skrevet eller vedkjent i vitnenes nærvær, og at selgeren er over 18 år (tinglysingsloven § 17). Mangler vitnebekreftelsen, blir skjøtet sendt i retur.

Skriv navnet tydelig med blokkbokstaver ved siden av underskriften. Kartverket returnerer dokumenter med uleselig signatur og uten navn.

Markedsverdien er ikke alltid det samme som kjøpesummen. Selger du til en venn eller et familiemedlem for under markedspris, skal dokumentavgiften likevel beregnes av hva eiendommen er verdt. Er verdien lav, kan du legge ved et følgebrev som forklarer hvorfor, og dokumentasjon du har på verdien. Kartverket krever ingen formell takst.

Steg 3: Beregn dokumentavgift og gebyr

Kjøperen betaler dokumentavgift og tinglysingsgebyr (avhendingslova § 2-6). For en selveierbolig eller hytte er dokumentavgiften 2,5 prosent av markedsverdien. Avgiftsgrunnlaget skal svare til eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet (forskrift om dokumentavgift § 2-2), og verdien av løsøre som følger med, tas ikke med.

Si at Hedda selger hytta for 2 000 000 kroner, og at 50 000 kroner av kjøpesummen gjelder båt og møbler. Da er avgiftsgrunnlaget 1 950 000 kroner, og dokumentavgiften blir 48 750 kroner. Tinglysingsgebyret kommer i tillegg. Kartverket oppgir gjeldende gebyr på sine nettsider.

Ved salg av en andel i borettslag betales det ikke dokumentavgift. Andelen registreres også i grunnboken, men etter egne regler i burettslagslova kapittel 6, og borettslaget må ofte godkjenne kjøperen først.

Steg 4: Send inn og vent på tinglysing

Skjøtet sendes til Kartverket per post. Saksbehandlingstiden er normalt to virkedager pluss postgang. Kartverket sender faktura for dokumentavgift og gebyr. Når skjøtet er tinglyst, står kjøperen som eier i grunnboken.

Har kjøperen lån, vil banken ha tinglyst et pantedokument samtidig med skjøtet, slik at pantet får riktig prioritet. Det krever samordning mellom dere og banken.

Det vanskelige er pengene, ikke skjøtet

Det er her mange som tinglyser skjøte selv, møter problemer. Kjøperen vil ikke betale før skjøtet er tinglyst. Selgeren vil ikke sende skjøtet før pengene er betalt. Har selgeren lån, må det innfris og pantet slettes, og banken vil ikke slette pantet før den har fått pengene.

En megler som tar oppgjøret, løser dette ved at kjøpesummen står på en klientkonto til kjøperen har fått rettsvern, før den utbetales til selgeren (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Uten megler må dere finne en annen løsning, for eksempel at kjøperens bank betaler direkte til selgerens bank mot sletting av pantet. Det krever at bankene er enige om fremgangsmåten.

Et alternativ er at kjøperen betaler kjøpesummen inn på en sperret konto i sin egen bank, med beskjed om at pengene først kan frigis til deg når skjøtet er tinglyst. Det krever at banken går med på en slik ordning, og at dere skriver ned vilkårene.

Er det ingen lån og dere kjenner hverandre, som for Hedda, er risikoen mindre. Men selv da er det en risiko at pengene og skjøtet ikke utveksles samtidig. Hva et oppgjørsoppdrag koster, står i oppgjørsoppdrag. Om du trenger megler når du selger til noen du kjenner, står i selge til en du kjenner.

Kort oppsummert

• Du kan tinglyse skjøte selv med Kartverkets skjema, signert av selger og bekreftet av vitner.
• Konsesjon og eventuelt ektefellesamtykke må være avklart før Kartverket tinglyser.
• Kjøperen betaler tinglysingsgebyr og dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien for selveierbolig og hytte.
• Det vanskeligste er å utveksle penger og skjøte trygt, særlig når det er lån og pant på boligen.