§ 21-3. Nabovarsel før byggesøknad

Plan- og bygningsloven·LOV-2008-06-27-71

Kort oppsummert

Søker må varsle naboer og gjenboere før søknaden sendes, med minst to ukers frist for merknader.
Varsling kan unnlates når naboenes interesser ikke eller i liten grad berøres, men kommunen kan kreve varsling.
Ved riving skal også de som har pengeheftelser i eiendommen varsles.
Detaljert reguleringsplan kan gjøre nabovarsel unødvendig, men ikke hvis planvarselet er mer enn 5 år gammelt.

Lovteksten ordrett

§ 21-3. Nabovarsel

Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates.

Varsel etter første ledd kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere. Kommunen kan likevel kreve varsling av naboer og gjenboere som ikke er varslet, dersom den finner at vilkårene for unnlatt varsling ikke er oppfylt. Kommunen kan også kreve at andre eiere eller festere enn de som er nevnt i første ledd, skal varsles.

Ved riving skal søkeren også varsle dem som har pengeheftelser i eiendommen.

Ved delt søknad skal det bare sendes nabovarsel for søknad om rammetillatelse og søknad om tiltak som nevnt i § 20-1 første ledd bokstav m som ikke er avklart i rammetillatelsen, eller endringssøknad om det samme.

Det kreves ikke nabovarsel som nevnt i første ledd når tiltaket er i samsvar med reguleringsplan som er så detaljert at naboer og gjenboere kunne vurdere konsekvensene av tiltaket opp mot sine interesser ved planbehandlingen, og naboer og gjenboere ble varslet i samsvar med § 12-10 tredje ledd. Er det mer enn 5 år siden naboer og gjenboere fikk slikt varsel, gjelder ikke unntaket fra nabovarsling.

Departementet kan gi forskrifter med nærmere bestemmelser om nabovarsling.

Kilde: Lovdata — Plan- og bygningsloven § 21-3

Hva betyr dette?

Nabovarsel gir naboer og gjenboere (eiere av eiendom på andre siden av vei eller gate) mulighet til å si sin mening før kommunen får søknaden. Søker sender varselet før søknaden leveres. Naboene skal få minst to uker på å sende merknader til søker, og fristen regnes fra varselet er sendt og grunnlagsmaterialet er tilgjengelig. Naboer som skriftlig har sagt at de ikke har merknader, trenger ikke varsles. Er grunneierens adresse ukjent eller ikke registrert i matrikkelen, kan varsling unnlates.

Loven har flere unntak. Varsling kan hoppes over når arbeidet ikke eller bare i liten grad påvirker naboene. Kommunen kan likevel kreve varsling hvis den mener vilkårene for unntaket ikke er oppfylt, og kan også kreve at andre eiere og festere varsles. Skal noe rives, må søker også varsle dem som har pengeheftelser i eiendommen, for eksempel pant. Ved delt søknad varsles det bare for rammetillatelsen og for tiltak etter § 20-1 første ledd bokstav m, som handler om eiendomsoppretting, når de ikke er avklart der.

Det er også et unntak når tiltaket følger en reguleringsplan som er så detaljert at naboene kunne vurdere konsekvensene under planarbeidet, og de fikk varsel etter § 12-10 tredje ledd. Er varselet fra planarbeidet mer enn 5 år gammelt, gjelder ikke unntaket. Paragraf 12-10 tredje ledd sier at den som fremmer planforslaget, må opplyse berørte om at det kan bli aktuelt å slippe nytt nabovarsel i byggesaken, hvis planen kan bli detaljert nok.

Nabovarsel henger sammen med resten av saksgangen. Paragrafene § 21-4 og § 21-7 regulerer behandlingen og fristene når søknaden er inne. Regelen om dispensasjon i § 19-1 viser til nabovarsling, og § 31-11 om riving der ingen eier kan påvises, viser også hit. Departementet kan gi forskrifter med nærmere regler om nabovarsling.

Relaterte paragrafer

Alle §§ i plan- og bygningsloven →