Selge tomt: må du bruke megler, og hva koster det?
Du må ikke bruke megler for å selge tomt. Loven krever ikke megler, og en avtale om salg av fast eiendom kan i utgangspunktet inngås både muntlig og skriftlig. Det som må sikres, er at du får betalt før kjøperen får skjøtet, og at kjøperen får tinglyst kjøpet. Hva megleren koster for en tomt, varierer mellom meglere og steder, og du har krav på et skriftlig tilbud basert på timepris. Er tomten ikke skilt ut som egen eiendom ennå, må fradelingen også være på plass.
Marit har en hage på nesten tre dekar rundt eneboligen sin. Kommunen har sagt ja til at hun kan skille ut en tomt på 800 kvadratmeter. En nabo har spurt om å få kjøpe den, og en lokal utbygger har vist interesse. Marit lurer på om hun trenger megler, og hva det i så fall vil koste.
Selge tomt uten megler: dette sier loven
Ingen lov krever at du bruker megler når du selger fast eiendom. Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) gjelder også for tomter (avhendingslova § 1-1). Avtalen kan gjøres skriftlig eller muntlig, men hver av partene kan kreve at den settes opp skriftlig (avhendingslova § 1-3). Skriv den ned uansett.
Det du må passe på uten megler, er pengene og tinglysingen. Du har ikke plikt til å gi fra deg skjøtet (dokumentet som overfører eiendomsretten) før kjøperen har betalt, med mindre dere har avtalt noe annet (avhendingslova § 5-5). Kjøperen vil på sin side ikke betale før hun er sikker på å få tinglyst skjøtet. Det er dette problemet en megler eller en oppgjørstjeneste løser, ved at pengene står på en klientkonto til kjøperen har fått rettsvern (eiendomsmeglingsloven § 6-10, tredje ledd).
Selger du til en nabo du stoler på, kan dere gjøre det selv. Skjøte og tinglysing gjennom Kartverket er forklart i tinglyse skjøte selv. Vil du bare ha hjelp til den delen, finnes det også rene oppgjørsoppdrag, se oppgjørsoppdrag.
Hva megleren koster for en tomt
Det finnes ingen fast pris. Prisene varierer mellom meglere og mellom steder. For en tomt er det andre ting som driver kostnaden enn for en bolig:
Det trengs ingen tilstandsrapport for en ubebygd tomt, og ofte ingen boligstyling. Til gjengjeld må megleren undersøke reguleringsplanen, atkomst, vann og avløp, og eventuelle tinglyste rettigheter. Megleren skal gi kjøperen skriftlige opplysninger om blant annet tinglyste forpliktelser, tilliggende rettigheter, grunnareal og forholdet til endelige offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7, andre ledd). For en nyutskilt tomt kan det være mer arbeid enn for en vanlig leilighet.
Du har krav på et skriftlig tilbud basert på timepris, med et anslag over hvor mange timer oppdraget vil ta (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd). Du kan sammenligne det med et provisjonstilbud eller en fastpris. Avtaler du provisjon, kan prosentsatsen ikke øke jo høyere tomten blir solgt for (eiendomsmeglingsloven § 7-2, første ledd).
Et regneeksempel med tydelige forutsetninger. Si at megleren anslår 20 timer til en timepris på 2 000 kroner. Det gir 40 000 kroner i vederlag. Kommer det utlegg for annonsering og innhenting av dokumenter, si 15 000 kroner, blir totalen 55 000 kroner. Selges tomten for 1 500 000 kroner, er det 3,7 prosent av salgssummen. Tallene er et eksempel, ikke en markedspris.
Oppdragsavtalen skal inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlag og utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Be om det før du bestemmer deg.
Når megler gir mest igjen for pengene
Har du bare én interessert kjøper, som Marits nabo, er nytten av en megler mindre. Prisen avgjøres mellom dere to. Da kan et oppgjørsoppdrag være nok.
Har du flere interessenter, eller vet du ikke hva tomten er verdt, kan en megler gi deg en budrunde og et bedre grunnlag for prisen. Megleren skal bistå deg når budene skal vurderes (eiendomsmeglingsloven § 6-8, femte ledd). Tomtepriser er vanskeligere å anslå enn boligpriser, fordi det er færre sammenlignbare salg.
Marit hentet tilbud fra to meglere. Hun valgte å la megleren ha en budrunde, fordi både naboen og utbyggeren var interessert. Naboen bød høyest.
Tomt som ikke er skilt ut ennå
Du kan avtale salg av en tomt før den er skilt ut, men da må avtalen ta høyde for at fradelingen ikke er ferdig. Opprettelse av ny grunneiendom krever tillatelse fra kommunen (plan- og bygningsloven § 20-1, første ledd bokstav m). Hvordan du får tillatelsen, står i fradele tomt for salg.
Krever salget at det holdes oppmålingsforretning og settes fram krav om matrikkelføring (registrering av den nye eiendommen i det offentlige eiendomsregisteret), skal du som selger sørge for det så snart avtalen er bindende (avhendingslova § 2-1). Du betaler også kostnadene til oppmåling og matrikkelføring (avhendingslova § 2-6, første ledd).
Konsesjon og skatt ved salg av tomt
En ubebygd enkelttomt for bolig eller fritidshus på høyst 2 dekar, som er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordlova, kan kjøpes uten konsesjon (konsesjonsloven § 4, første ledd nr. 1). Konsesjonsfriheten forutsetter at tomten blir bebygd innen fem år (konsesjonsloven § 4, andre ledd). Kjøperen kan likevel måtte levere egenerklæring om konsesjonsfrihet til kommunen.
Skatt er et eget spørsmål. Om gevinsten er skattepliktig, avhenger blant annet av hva slags eiendom tomten skilles ut fra. Sjekk det før du avtaler pris, så du vet hva du sitter igjen med.
Kort oppsummert
- Du må ikke bruke megler for å selge tomt, men oppgjør og tinglysing må sikres.
- Uten megler gir du ikke fra deg skjøtet før kjøperen har betalt.
- Meglerprisen varierer, og du har krav på et skriftlig tilbud basert på timepris.
- Er tomten ikke fradelt, må du ha tillatelse fra kommunen, og du betaler oppmåling og matrikkelføring.
- En godkjent fradelt boligtomt på høyst 2 dekar er konsesjonsfri hvis den bebygges innen fem år.