Eierseksjonsloven

§ 29 — Slik skal felleskostnadene deles (Sameiebrøken)

Irriterer du deg over fellesutgiftene? Loven har faste regler for hvem som skal betale for strøm i gangen, snømåking og vedlikehold, og hvordan beløpet regnes ut.

Kort svar

Fellesutgifter (felleskostnader) skal normalt fordeles etter eierandelen din (sameiebrøken). Eier du 10 % av bygget, betaler du 10 % av fellesutgiftene. Det kan bare gjøres unntak fra denne regelen hvis det er særlig urimelig for én beboer, eller hvis beboerne frivillig blir enige om å dele på en annen måte.

Paragraftekst

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd. Den enkelte seksjonseieren skal betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning. En seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av første eller tredje ledd, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye. Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom de seksjonseierne som berøres uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første punktum.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Taket skal skiftes. Forsikringen skal betales. Kommunale avgifter skal inn. Alt dette er utgifter som rammer fellesskapet. Hvem skal ta den største støyten?

Loven sier at sameiebrøken din er fasiten. Hvis kommunen registrerte brøken din som 75/1000 da bygget ble seksjonert, skal du betale nøyaktig 7,5 prosent av alle felleskostnader. Det er irrelevant om du aldri bruker heisen, eller at du måker din egen inngang. Du betaler likevel din andel for fellesgodene. Dette sikrer en forutsigbar fordeling uten evige krangler på årsmøtene.

Unntaket for "særlige grunner" Hvis det er helt åpenbart urettferdig at alle deler brøk på en utgift, gir loven lov til å fravike regelen. For eksempel: Et sameie består av fem leiligheter pluss én matbutikk i første etasje. Strømregningen på felles oppvarming er enorm. Hvis det viser seg at butikkens kjøledisker trekker 90 % av strømmen, er det en "særlig grunn" til å fordele strømmen etter faktisk forbruk i stedet for etter sameiebrøk.

Den daglige betalingen (Akontobeløp) Siden styret ikke kan sende deg trehundre småregninger i året, fastsetter de en fast, månedlig felleskostnad ("akonto"). Beløpet skal dekke driften, pluss eventuelt litt ekstra for å bygge opp en buffer til fremtidig vedlikehold, hvis årsmøtet har bestemt at dere skal spare. Betaler du mer enn du matematisk skulle gjort etter loven, har du krav på å få penger tilbake.

Hva om vi leier ut et kjellerlokale? Tjener sameiet penger (for eksempel ved å leie ut et tomt felleslokale eller selge reklameplass på veggen), skal disse "fellesinntektene" deles ut til beboerne, også her nøyaktig etter sameiebrøken (ofte brukes det bare til å senke de månedlige fellesutgiftene).

Eksempel

Eksempel · Heisen i Solsiden

Solsiden sameie setter inn en heis. Per bor i 1. etasje. Han er rasende, fordi han betaler den største sameiebrøken (han har den største leiligheten), men han kommer jo aldri til å bruke heisen for å komme til sin egen inngangsdør. Han krever å slippe heisutgiften fordi han ikke har "nytte" av den. Han taper kravet. Domstolene i Norge har slått fast gjentatte ganger at selv beboere i første etasje må betale heisutgifter i henhold til sameiebrøken. At noen ikke føler de bruker et fellesgode, er *ikke* ansett som en "særlig grunn" til å endre fordelingen.

Vanlige feil

Styret finner opp "rettferdige" kreative brøker (for eksempel at leiligheter med færrest folk betaler mindre strøm) uten å ha lovfestet dekning for fraviket
Du slutter å betale fellesutgiftene dine i protest fordi du er uenig i et vedtak (dette kan føre til salgspålegg for leiligheten din)
Å kreve lik fordeling ("vi betaler 1000 kroner hver") i et sameie der leilighetene er veldig ulikt fordelt i størrelse/brøk, uten at absolutt alle eierne har samtykket skriftlig i en slik endring.

Hva bør du gjøre?

Når du kjøper leilighet, sjekk ikke bare det månedlige kronebeløpet, men sjekk hva sameiebrøken din er. En stor sameiebrøk betyr at når bygget om ti år krever nytt tak til tre millioner kroner, er det du som får den største regningen.

Hvis du føler sameiet dytter utgifter urimelig over på deg i strid med paragraf 29, må du betale under protest, og deretter klage saken skriftlig inn for styret eller Konfliktrådet. Misligholder du felleskostnadene, rammer banken/styret deg knallhardt (se § 31).

Dumme spørsmål

Hva om "styret" øker husleien min (felleskostnadene) med 50 %? Kan de gjøre det uten årsmøte?

Ja. Loven sier at akontobeløpet kan settes av "seksjonseierne på årsmøtet, *eller av styret*". Hvis strømprisene dobles, kommunale avgifter øker, og forsikringen skrus opp, har styret ikke bare rett, men en absolutt plikt til å øke felleskostnadene løpende slik at sameiet ikke går konkurs. De trenger ikke vente ett år på neste årsmøte for å redde økonomien. Men styret kan ikke starte *helt nye oppussingsprosjekter* og øke leien for å finansiere dem uten at det ligger et budsjettvedtak fra årsmøtet i bunnen.

Hvem eier pengene som spares i felles "vedlikeholdsfond"?

De tilhører sameiet. Hvis du betaler inn 1 000 kroner ekstra i måneden i tre år, og deretter selger leiligheten, får du ikke utbetalt 36 000 kroner. Pengene forblir i sameiet, noe som er grunnen til at veldrevne sameier med oppsparte midler er mer attraktive på boligmarkedet.