Advokat som megler: kan en advokat selge boligen din?
Ja, du kan la en advokat selge boligen din som megler, i kraft av advokatbevillingen, når advokaten har stilt sikkerhet etter advokatloven. Advokaten trenger ikke egen tillatelse fra Finanstilsynet for å drive eiendomsmegling. Når en advokat driver eiendomsmegling, gjelder de samme reglene som for meglerforetak: skriftlig oppdragsavtale, ansvarlig megler, klientkonto, sikkerhet og klageordning. Finanstilsynet fører tilsyn med advokater som driver eiendomsmegling.
Bente skal selge leiligheten etter at foreldrene døde. Hun har brukt samme advokat i arveoppgjøret og spør om advokaten også kan selge boligen. Hun lurer på om det er lov, og om hun får de samme rettighetene som hos en vanlig megler.
La en advokat selge boligen: dette sier loven
Eiendomsmegling mot godtgjørelse kan bare drives av foretak med tillatelse fra Finanstilsynet, eller i kraft av norsk advokatbevilling når advokaten har stilt sikkerhet etter advokatloven § 5 (første ledd i eiendomsmeglingsloven § 2-1). Advokater har altså en egen vei inn i eiendomsmegling, uten å søke om tillatelse som eiendomsmeglingsforetak.
Tittelen «eiendomsmegler» kan brukes av advokater som driver eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 4-5). En advokat kan også være ansvarlig megler for et oppdrag og fagansvarlig i et meglerforetak (eiendomsmeglingsloven § 4-1, jf. § 6-2).
Forskriften åpner også for at enkelte foretak som driver rettshjelpsvirksomhet, kan drive eiendomsmegling på samme vilkår som advokater (forskrift om eiendomsmegling § 2-1).
Samme regler som for andre meglere
Når en advokat driver eiendomsmegling, er advokaten oppdragstaker etter eiendomsmeglingsloven (eiendomsmeglingsloven § 6-1). Det betyr at reglene i kapittel 6 og 7 om oppdragsavtale, god meglerskikk, budgivning, oppgjør og vederlag gjelder fullt ut.
Oppdragsavtalen skal være skriftlig, angi vederlag, utlegg, et samlet kostnadsoverslag og hvem som er ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Oppdraget kan gjelde i høyst seks måneder om gangen og kan sies opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Provisjonssatsen kan ikke øke med salgssummen, og advokaten må gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris (eiendomsmeglingsloven § 7-2). Advokaten skal også informere om prisene sine slik at kundene lett kan se dem (eiendomsmeglingsloven § 7-1).
Advokaten skal opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for både selgerens og kjøperens interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Det er en annen rolle enn når advokaten bistår deg alene, for eksempel i et arveoppgjør. Som megler skal advokaten ivareta begge parter i handelen.
Sikkerhet, klientkonto og klageordning
Advokater som driver eiendomsmegling, må stille sikkerhet som dekker ansvaret de kan pådra seg (eiendomsmeglingsloven § 2-7). Sikkerheten skal være minst 45 millioner kroner (forskrift om eiendomsmegling § 2-2). Du kan kreve erstatning direkte fra den som har stilt sikkerheten.
Klientmidler skal holdes adskilt fra advokatens egne midler (eiendomsmeglingsloven § 3-2). Midler i forbindelse med eiendomsmegling skal settes inn på en særskilt klientkonto (forskrift om eiendomsmegling § 3-14). Kjøpesummen for boligen din skal altså ikke blandes med andre klientmidler advokaten forvalter.
Advokater som driver eiendomsmegling, skal være tilsluttet en godkjent ordning for å løse tvister utenfor domstolene (eiendomsmeglingsloven § 2-10). Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler tvister mellom forbrukere og både meglerforetak og advokater som driver eiendomsmegling. Uttalelsene er rådgivende.
Tilsyn og egenhandel
Finanstilsynet fører tilsyn med advokater som driver eiendomsmegling, på samme måte som med meglerforetak (eiendomsmeglingsloven § 8-1). Finanstilsynet kan forby en advokat å drive eiendomsmegling hvis advokaten ikke lenger har bevilling, ikke kan betale det han skylder etter hvert som det forfaller, grovt eller gjentatte ganger har brutt reglene, eller har gjort seg skyldig i mislige forhold (eiendomsmeglingsloven § 8-3).
Forbudet mot egenhandel gjelder også. Personer med tilknytning til advokaten som driver eiendomsmegling, kan ikke kjøpe eiendom advokaten har i oppdrag å selge (eiendomsmeglingsloven § 5-3). Advokaten kan heller ikke motta inntekter eller fordeler fra andre enn deg for oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 5-4).
Megling, oppgjør eller bare kontrakt
Det er forskjell på å la en advokat selge boligen og å la en advokat bare skrive kontrakt eller gjennomføre oppgjøret. Opptrer advokaten som mellommann i salget, er det eiendomsmegling, og alle reglene over gjelder. Det samme gjelder hvis advokaten bare står for oppgjøret, for loven regner det å forestå oppgjør som eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 1-2).
Hva oppgjør alene koster, står i artikkelen om oppgjørsoppdrag. Forskjellen på advokat og megler i oppgjøret står i advokat eller megler til oppgjøret.
Slik sjekker du advokaten
Spør om advokaten driver eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven, og be om oppdragsavtale med samme innhold som hos en megler. Spør hvem som skal være ansvarlig megler. Du kan søke opp personer i Finanstilsynets virksomhetsregister. Søket er forklart i guiden om Finanstilsynets register.
Sammenlign tilbudet med tilbud fra vanlige meglere på samme salgssum. Erfaring med boligsalg, markedsføring og budrunder varierer mellom advokater, akkurat som mellom meglere. Spør hvor mange boliger advokaten har solgt det siste året, hvem som holder visningene, og hvordan budrunden følges opp på kveldstid.
Kort oppsummert
- En advokat kan drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen når advokaten har stilt sikkerhet.
- Reglene om oppdragsavtale, vederlag, budrunde og oppgjør gjelder fullt ut.
- Advokaten må ha sikkerhet, særskilt klientkonto og være tilsluttet klageordning.
- Finanstilsynet fører tilsyn og kan forby en advokat å drive eiendomsmegling.
- Oppgjør alene regnes også som eiendomsmegling.