Advokat eller megler til oppgjøret: hva er forskjellen?
Til oppgjør etter et boligsalg kan du bruke enten et eiendomsmeglingsforetak eller en advokat som har rett til å drive eiendomsmegling, og reglene for selve oppgjøret er i hovedsak de samme. Begge må holde kjøpesummen på klientkonto, sørge for tinglysing og ikke betale ut før kjøperen har rettsvern. Forskjellen ligger mest i hvem som har tillatelse og tilsyn, og i pris og praktisk opplegg. Velger du oppgjør advokat eller megler, bør du sjekke at den du bruker faktisk har rett til å drive eiendomsmegling.
Ludvig har solgt huset sitt til en nabo uten megler. Nå trenger de noen til å ta seg av pengene og skjøtet. Han har fått ett tilbud fra et meglerforetak og ett fra en advokat, og vil vite om det er noen reell forskjell.
To veier til å drive eiendomsmegling
Det er bare to typer aktører som kan drive eiendomsmegling mot betaling. Den ene er foretak med tillatelse fra Finanstilsynet. Den andre er advokater som driver eiendomsmegling i medhold av advokatbevilling, når advokaten har stilt sikkerhet etter advokatloven (eiendomsmeglingsloven § 2-1). Å forestå oppgjør ved salg av fast eiendom er eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 1-2).
Det betyr at ikke enhver advokat kan ta et oppgjørsoppdrag. Advokaten må ha stilt den særskilte sikkerheten for eiendomsmegling. Sikkerheten skal dekke det ansvaret advokaten kan pådra seg i virksomheten, og skal etter forskriften være minst 45 millioner kroner (eiendomsmeglingsloven § 2-7, jf. forskrift om eiendomsmegling § 2-2). Det samme kravet gjelder foretakene.
Banker kan også ta oppgjør uten tillatelse etter eiendomsmeglingsloven (eiendomsmeglingsloven § 2-1). Det er mindre vanlig ved private salg.
Oppgjør hos advokat eller megler: samme regler for pengene
Når oppdraget først er gitt, gjelder i hovedsak de samme reglene for megleren og advokaten. Plikter i lovens kapittel om oppdraget gjelder for begge (eiendomsmeglingsloven § 6-1).
Det betyr blant annet dette. Oppdragsavtalen skal være skriftlig og angi vederlag, utlegg og et samlet kostnadsoverslag (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Kjøpesummen skal holdes atskilt fra egne midler på klientkonto (eiendomsmeglingsloven § 3-2), og for advokater skal pengene stå på en egen klientkonto for eiendomsmegling (forskrift om eiendomsmegling § 3-14). Den som tar oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern før kjøpesummen disponeres for selgeren (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Og begge må gi deg en oppgjørsoppstilling når oppgjøret er gjennomført.
Begge skal også sørge for at skjøtet blir laget og tinglyst, og at dokumentavgift og tinglysingsgebyr blir betalt (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Har du lån på boligen, innhenter de innfrielsesbeløp fra banken og betaler lånet ut av kjøpesummen, slik at pantet kan slettes.
Hvis noe går galt, har du samme rettigheter mot begge. Vederlaget kan kreves satt ned eller falle bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Og påfører de deg et tap, kan du kreve erstatning, med sikkerhetsstillelsen i ryggen.
Hva et oppgjørsoppdrag dekker og koster, står i oppgjørsoppdrag.
Forskjeller i tilsyn og klageordning
Finanstilsynet fører tilsyn med både foretak og advokater som driver eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 8-1). Advokater er i tillegg underlagt reglene for advokater generelt.
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler tvister mellom forbrukere og meglerforetak eller advokater som driver eiendomsmegling. Uttalelsene er rådgivende. Oppdragsavtalen skal opplyse om adgangen til å bruke slike utenrettslige tvisteløsningsordninger (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Hva det betyr at en megler er tilknyttet nemnda, står i er megleren tilknyttet Reklamasjonsnemnda.
Forskjeller i pris og praktisk opplegg
I praksis er forskjellene ofte mer praktiske enn juridiske. Det viktigste for deg er at pengene er trygge, at skjøtet blir tinglyst riktig, og at du vet hva det koster. Et meglerforetak har gjerne standardiserte rutiner for oppgjør, digitale skjøter og faste priser. En advokat kan ha mer fleksible løsninger, for eksempel hvis kontrakten trenger særlige vilkår, men tar ofte betalt per time.
Prisene varierer mellom tilbydere, og det finnes ingen fast regel for hvem som er billigst. Du har krav på et skriftlig tilbud basert på timepris med anslag over tidsbruken (eiendomsmeglingsloven § 7-2), uansett hvem du spør. Be om et samlet tilbud med honorar og alle utlegg fra begge, og sammenlign totalsummen.
Spør også hva som er med. Setter de opp kjøpekontrakten? Innhenter de grunnboksutskrift, opplysninger fra kommunen og borettslaget? Hvordan håndterer de konsesjon og ektefellesamtykke? Noen tar dette som tillegg.
Spør til slutt om tidsbruk. Hvor raskt kan de sende skjøtet til tinglysing etter overtakelsen, og hvor lang tid går det før pengene er på din konto? Det varierer mellom tilbydere, og det kan bety noe hvis du skal bruke pengene til et nytt kjøp.
Uansett hvem du velger, betaler den som har gitt oppdraget (avhendingslova § 2-6). Avklar med kjøperen hvem av dere som bestiller oppgjøret, og hvem som betaler. Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale vederlaget (eiendomsmeglingsloven § 7-2).
Slik sjekker du tillatelsen
Finanstilsynet har et offentlig register over foretak og advokater som har rett til å drive eiendomsmegling. Søk opp navnet før du signerer. Står ikke den du vurderer der, bør du ikke betale inn penger til vedkommende.
Hvordan du sjekker at en megler har tillatelse, står i sjekke megler hos Finanstilsynet.
Ludvig sjekket begge i registeret. Begge hadde rett til å drive eiendomsmegling. Han valgte det tilbudet som hadde kontrakt inkludert og lavest totalsum.
Kort oppsummert
- Både eiendomsmeglingsforetak og advokater som har stilt sikkerhet for eiendomsmegling, kan ta oppgjørsoppdrag.
- Ikke alle advokater kan ta oppgjør. Sikkerheten for eiendomsmegling er et eget krav.
- Reglene om klientkonto, tinglysing og utbetaling først etter rettsvern gjelder for begge.
- Forskjellene ligger mest i pris, hva som er inkludert og praktisk opplegg.
- Sjekk i Finanstilsynets register at den du velger, har rett til å drive eiendomsmegling.