Eierseksjonsloven

§ 39 — Nødknappen for å få naboen kastet ut i dag (Fravikelse)

Knyves det med kniv i oppgangen, eller prøver naboen å tenne på huset? Slik fungerer den juridiske nødknappen som fjerner en livsfarlig nabo umiddelbart.

Kort svar

Hvis en eier (eller leietakeren deres) oppfører seg ekstremt farlig eller ødeleggende for bygget — for eksempel driver med vold, alvorlige trusler eller prøver å tenne på fellesarealene — kan styret kreve vedkommende kastet ut umiddelbart ved hjelp av namsmannen og politiet.

Paragraftekst

Hvis seksjonseierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller seksjonseierens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av bruksenheten etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. En begjæring om fravikelse kan settes frem tidligst samtidig med at det gis pålegg etter § 38 om salg. Begjæringen settes frem for tingretten. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 reises innvendinger mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om fravikelse ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess. Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse overfor en bruker som ikke er seksjonseier. I sameier med to seksjoner kan en seksjonseier kreve fravikelse overfor den andre seksjonseieren etter reglene i denne paragrafen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 38 (salgspålegg) er den tregeste ryddebilen. Det tar minst seks måneder før problemet er borte, og eieren får lov til å bo i leiligheten sin mens den selges.

Men noen ganger haster det. Noen ganger setter en nabo liv, helse eller selve bygningen i fare, kanskje på grunn av rus, alvorlig psykiatri eller grov kriminalitet. I slike tilfeller ville det vært livsfarlig å vente i over seks måneder.

Paragraf 39 er unntaksregelen. Dette kalles "fravikelse" (juridisk språk for utkastelse). Kravene her er mye strengere enn for et vanlig salgspålegg. Det kreves fare for ødeleggelse (f.eks voldelige raserianfall der vannrør knuses), eller alvorlig plage og sjenanse (grov trakassering og trusler mot naboene på fellesvaskeriet, åpenlys narkotikahandel ved inngangspartiet).

Når det går så langt, gir loven styret rett til å ta med seg advokat, fylle ut et krav til tingretten, og be domstolen om å fjerne personen fra bygget i løpet av uker, og noen ganger dager. Politi eller namsmann eskorterer dem bokstavelig talt ut. Leiligheten blir da plombert eller stående tom mens salgsprosessen fortsetter i bakgrunnen.

Leietakere røykes også ut: Bor eieren i Spania mens han leier ut stua til bråkmakere? Denne paragrafen slår fast at styret kan kreve utkastelse direkte mot leietakeren (den som skaper bråket), og hive dem ut på gaten for å redde bygget. Dette er utrolig effektivt for styret, som da ikke må vente på at en likegyldig huseier følger sine egne husleiekontrakter.

Eksempel

Eksempel · Den aggressive leietakeren

Ola leier leilighet nummer 8 av eieren Jens. Ola slutter å ta medisinene sine, begynner å herje i oppgangen med balltre, roper stygge trusler etter småbarnsfamiliene, og forsøker å koble om sikringsskapet i fellesgangen selv. Beboerne er livredde. Eieren Jens tar ikke telefonen. Styret holder ekstraordinært møte, hyrer advokat og sender kravet til tingretten for fravikelse (utkastelse) etter § 39 rettet direkte mot Ola, begrunnet med alvorlig plage og fare for eiendommen. Retten tar begjæringen til følge, og namsmannen kaster ut Ola to uker senere. Jens sitter nå med en tom leilighet, men bygget er trygt.

Vanlige feil

Styret prøver å bruke denne knallharde regelen på noen som bare krangler høyt om søndagen.
Å glemme at domstolene bare aksepterer fravikelse i helt ekstreme tilfeller (kravene for å frata folk hjemmet umiddelbart er ekstremt høye i Norge).
Å kaste ut leietakeren med makt selv (det kalles selvtekt og er straffbart; alt må gå via tingretten/namsmannen).

Hva bør du gjøre?

Styrer bør alltid kombinere § 38 og § 39. Hvis saken er graverende, sender dere først ut salgspålegget (§ 38), og i samme konvolutt sender dere en kopi av varselet om fravikelse (utkastelse). Å kjøre et slikt dobbeltløp i domstolen krever nesten utelukkende god juridisk bistand fra en forretningsfører eller advokat — ikke prøv å fylle ut disse papirene til retten alene, da små formelle feil fører til at kravet blir avvist, og dere må betale saksomkostninger.

Dumme spørsmål

Får naboen lov til å beholde leiligheten sin etter utkastelsen?

Tja. Naboen kastes fysisk ut der og da, og får ikke lov å bo der mer. Men personen *eier* fremdeles selve den fysiske enheten på papiret inntil salgspålegget og tvangssalget etter § 38 er fullført seks måneder senere. Eieren fortsetter altså å bygge opp felleskostnadsgjeld i perioden frem til noen andre kjøper leiligheten hans, men han mister all bruksrett.

Hva skjer i en tomannsbolig?

Igjen trer den ene eieren inn i "styrets" rolle. Er du i en to-seksjonert bolig der naboen slår deg og truer familien din på fellesområdet hver gang han ser deg, gir loven deg lov til å kjøre en direkte utkastelsessak mot ham via domstolen. Bevisbyrden (gjerne i form av politirapporter og sykehusdokumenter) er din for at det foreligger "alvorlig sjenanse/fare".