Kan styremedlemmet fra utbyggeren stemme over krav mot utbyggeren?
Et styremedlem fra utbyggeren er inhabilt i saker der medlemmet har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse, og det gjelder vanligvis krav mot utbyggeren selv. Det følger av eierseksjonsloven § 59. Er medlemmet ansatt i eller eier av utbyggeren, bør vedkommende forlate møtet og ikke stemme om reklamasjon, erstatning eller søksmål. Vurderingen må likevel gjøres konkret for hvert medlem.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Habilitetsregelen for styremedlemmer
Eierseksjonsloven § 59 sier at et styremedlem ikke kan delta i behandlingen eller avgjørelsen av en sak som medlemmet selv eller en nærstående har en «fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse» i. Inhabilitet (at noen er ute av stand til å ta upartisk stilling) gjelder både når styret diskuterer saken og når det stemmer.
Loven nevner ikke utbyggeren spesielt. Det betyr at vurderingen må gjøres konkret for hvert styremedlem. Ordlyden peker likevel tydelig mot de fleste utbyggerrepresentanter når saken er et krav mot utbyggeren selv. Er styremedlemmet ansatt i utbyggerselskapet, eier en del av det eller har bonus knyttet til prosjektet, har vedkommende en klar økonomisk interesse i at kravet avvises. Da bør han eller hun ikke delta.
Hvilke saker som rammes
Inhabiliteten gjelder saken, ikke hele styreperioden. Utbyggerens representant kan fortsatt delta i vanlige saker om vaktmester, forsikring eller regnskap. Det er når styret skal ta stilling til reklamasjon, erstatning eller søksmål mot utbyggeren at særinteressen slår inn. Det samme gjelder saker som henger tett sammen med slike krav, for eksempel om styret skal bruke penger på en sakkyndig rapport som skal brukes mot utbyggeren.
Styret har adgang til å gjøre gjeldende krav mot utbyggeren som gjelder fellesarealene, etter eierseksjonsloven § 60. Nettopp fordi det er styret som bestemmer om slike krav skal sendes, er det utbyggerens plass rundt bordet som blir et problem.
Hva som skjer når medlemmet er inhabilt
Det inhabile medlemmet bør si fra til de andre, forlate møtet under behandlingen og ikke stemme. Har årsmøtet valgt varamedlemmer etter § 55, kan et varamedlem tre inn i saken. Se også hva et varamedlem i styret er.
Tar et inhabilt medlem likevel del i avgjørelsen, kan vedtaket angripes. Om det blir kjent ugyldig, avhenger av om deltakelsen har hatt betydning for utfallet. Var det stemmen til utbyggerens representant som avgjorde at kravet ble lagt bort, står vedtaket svakt.
Forhold som gjelder alle styremedlemmer, er omtalt i inhabilitet i styret.
Årsmøtet og utbyggerens egne seksjoner
Ofte eier utbyggeren fortsatt usolgte seksjoner de første årene. Da har selskapet stemmerett på årsmøtet etter vanlige regler, men ikke i alle saker. Eierseksjonsloven § 48 sier at ingen kan delta i avstemning om et søksmål mot en selv eller ens nærstående, eller om ens eget ansvar overfor sameiet. Selskapet kan altså ikke stemme når årsmøtet avgjør om utbyggeren skal saksøkes. Samme regel gjelder for den som møter som fullmektig for utbyggeren.
fuktskader i garasjen
Sameiet Vestre Brygge har 20 seksjoner, og Brygge Bolig AS eier fire av dem som ikke er solgt. Styret har tre medlemmer: Henrik, som er prosjektleder i Brygge Bolig AS, og de to beboerne Siri og Dag. Etter ett år er det påvist fukt i fellesgarasjen, og en rapport anslår at utbedringen vil koste omtrent 640 000 kroner.
Siri vil sende reklamasjon med krav om retting. Henrik ber om at saken utsettes til etter ettårsbefaringen. Siri og Dag påpeker at Henrik har en økonomisk interesse i at kravet ikke blir sendt, og at han derfor ikke skal delta. Henrik forlater møtet, og Siri og Dag vedtar å sende reklamasjonen. Året etter vurderer årsmøtet om det skal tas ut søksmål. Brygge Bolig AS stemmer ikke, siden saken gjelder et krav mot selskapet selv, men de andre sexten seksjonene avgjør.
Slik kan sameiet rydde opp i situasjonen
Det enkleste er å unngå konflikten på forhånd. Det kan derfor være en løsning at utbyggerens representant trekker seg fra styret så tidlig som mulig. Årsmøtet kan også bestemme at et styremedlem skal fratre. Etter eierseksjonsloven § 55 kan årsmøtet med vanlig flertall beslutte det.
Hvis styret er i tvil om et medlem er inhabilt, bør spørsmålet tas opp i begynnelsen av møtet, før saken behandles. La de øvrige medlemmene ta stilling til det, og skriv ned i styreprotokollen hvem som var til stede, hvem som forlot møtet og hvem som deltok i avstemningen. En slik protokoll gjør det vanskeligere å angripe vedtaket seinere.
Vær oppmerksom på at et styre skal ha tre medlemmer hvis ikke vedtektene sier noe annet, jf. § 54. Har det ene medlemmet gått ut av saken, er det bare de to andre som deltar i avgjørelsen. Det kan være klokt å la årsmøtet velge varamedlemmer allerede fra start, slik at noen kan tre inn.
Kort oppsummert
- Et styremedlem fra utbyggeren er inhabil i saker der medlemmet har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse, jf. eierseksjonsloven § 59.
- Reklamasjon, erstatning og søksmål mot utbyggeren er de klareste tilfellene.
- Medlemmet bør forlate møtet og ikke stemme, og et varamedlem kan tre inn der årsmøtet har valgt slike.
- På årsmøtet kan utbyggeren ikke stemme over søksmål mot seg selv, jf. § 48.
- Spørsmålet om inhabil utbygger styre krav må vurderes konkret, men utbyggerrepresentanten bør normalt holde seg ute av avgjørelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.