Eierseksjonsloven

§ 34 — Skadet du naboens leilighet? Slik fungerer erstatningsansvaret

Tett sluk som ga vannskade hos naboen nede? Her er regelen som bestemmer om du personlig må betale for tapet.

Kort svar

Hvis du forsømmer vedlikeholdet i din egen leilighet og dette skader naboens bolig eller fellesområdene, kan du bli erstatningsansvarlig. Du slipper unna hvis du kan bevise at skaden skjedde brått og helt utenfor din kontroll (force majeure).

Paragraftekst

En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten etter § 32, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere. Seksjonseieren skal likevel ikke erstatte tapet dersom han eller hun kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring utenfor hans eller hennes kontroll og det ikke er rimelig å forvente at seksjonseieren skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den. Dersom det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en tredjeperson som seksjonseieren har valgt til å utføre vedlikeholdet, er seksjonseieren ikke erstatningsansvarlig hvis seksjonseieren kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring også utenfor tredjepersonens kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at tredjepersonen skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den. En seksjonseier er erstatningsansvarlig for indirekte tap som det mangelfulle vedlikeholdet har påført en annen seksjonseier, men bare når seksjonseieren har vært uaktsom. Ved eierskifte er den nye eieren bare ansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i sin eiertid. Dersom seksjonseierens mangelfulle vedlikehold fører til skade på bygninger, fellesarealer eller annet som sameiet skal vedlikeholde og utbedre etter § 33 første og annet ledd, er seksjonseieren erstatningsansvarlig etter denne paragrafen. Dersom det i medhold av § 33 tredje ledd er fastsatt at én eller flere seksjonseiere har vedlikeholdsplikten for deler av fellesarealene, og mangelfullt vedlikehold av disse fellesarealene fører til tap for andre seksjonseiere eller skade på bygninger, fellesarealer eller annet som sameiet skal vedlikeholde og utbedre etter § 33 første eller annet ledd, er hver av seksjonseierne erstatningsansvarlig for hele tapet eller skaden. Første punktum gjelder ikke dersom det i medhold av § 25 femte ledd annet punktum eller § 25 sjette ledd fjerde punktum er fastsatt noe annet i vedtektene.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 34 har en veldig streng erstatningsregel: det juridiske begrepet er "kontrollansvar" (objektivt ansvar).

Dette betyr at hvis et av "dine" rør lekker (for eksempel vaskemaskinslangen ryker), eller du ikke renset sluket og vannet flommer over, så er du erstatningsansvarlig. Naboen trenger ikke å bevise at du var direkte sløv eller uforsiktig (uaktsom). Har det oppstått en svikt i ditt ansvarsområde (§ 32) som skader naboen eller fellesarealet, får du i utgangspunktet regningen.

Du har bare én "livbøye" for å unngå å betale: Du må bevise at skaden skyldtes noe som var helt og totalt utenfor din kontroll (for eksempel lynnedslag, et jordskjelv, eller en skjult fabrikasjonsfeil på en ny slange du verken kunne se eller forvente). Har du valgt en dårlig snekker (tredjeperson) som gjorde en ræva jobb på badet ditt, beskytter ikke loven deg; du er like fullt ansvarlig for skaden, fordi du valgte snekkeren.

To typer tap: 1. Direkte tap: Den ødelagte sofaen og de råtne veggene til naboen. Her er det strenge "kontrollansvaret". 2. Indirekte tap: At naboen må bo på hotell og mister leieinntekter fordi huset tørkes. For å måtte betale dette, må det bevises at du har vært uaktsom (sløv), for eksempel at du ignorerte et rør som dryppet i tre uker før det sprakk.

Loven sier også at hvis du kjøper en leilighet, og det viser seg at forrige eier stelte dårlig med badet slik at det lakk og skadet naboen før du flyttet inn, kan ikke naboen kreve at du skal betale for skader forrige eier var skyld i.

Eksempel

Eksempel · Kari, vaskemaskinen og Pål

Kari drar på jobb og setter på vaskemaskinen. Slangen, som er 15 år gammel og morken, ryker tvert av. Tjue liter vann renner ned gjennom gulvet og ødelegger naboen Påls dyre parkett. Pål krever 50 000 kr av Kari. Kari sier: "Det var et uhell, jeg gjorde det ikke med vilje!". Kari må betale. Loven sier hun har ansvaret fordi slangen er en del av hennes vedlikeholdsplikt (§ 32). Siden alder og slitasje på en slange ligger innenfor hennes kontroll å sjekke og bytte, dekker ikke unntaket om hindring "utenfor kontroll". Kari må bruke sin ansvarsforsikring, eller betale av egen lomme.

Vanlige feil

Å tro at "jeg mente det ikke" betyr at du slipper å betale for en vannskade
Å la være å tegne en god innboforsikring (med ansvarsdekning), og tro at sameiets fellesforsikring dekker naboens sofa (sameiets forsikring dekker bygget, mens du kan bli holdt ansvarlig for løsøret og egenandelene)
Å skylde på at snekkeren gjorde en feil, uten å innse at loven plasserer huseier-ansvaret hos deg uansett overfor naboen (så må du heller saksøke snekkeren din etterpå)

Hva bør du gjøre?

Ta ditt vedlikeholdsansvar ekstremt på alvor. Hvis du drar på ferie, skru av stoppekranen. Bytt ut gamle plastslanger til oppvaskmaskinen med "AquaStop"-slanger. Rens sluk. Sørg for at du har en privat ansvarsforsikring. Hvis du gjør en feil og forårsaker vannskade (den suverent vanligste saken her), ta kontakt med styret og naboen umiddelbart, og ring ditt eget forsikringsselskap.

Dumme spørsmål

Hva om røret som sprang lekk var et felles hovedrør i veggen min?

Da er det *ikke* ditt ansvar. Fellesrør inngår i sameiets vedlikeholdsplikt (§ 33). Går et fellesrør hull på, er det sameiet (styret og bygningsforsikringen) som er erstatningsansvarlig overfor naboen etter reglene i neste paragraf (§ 35).

Må jeg betale for naboens tapte utleieinntekter?

Dette er "indirekte tap". Etter tredje ledd i denne paragrafen må naboen bevise at du var *uaktsom* for at du skal måtte betale dette. Sprakk røret plutselig og uforutsett (direkte tap), slipper du indirekte tap. Sprakk det fordi du full av faen skrudde av et rør, må du betale det indirekte tapet også.