Eierseksjonsloven

§ 38 — Styrets mektigste våpen (Salgspålegg)

Bjeffer hunden natt og dag, betaler ikke naboen regningene, eller driver han med grov kriminalitet i bygget? Slik kan sameiet tvinge eieren til å selge boligen.

Kort svar

Hvis en boligeier gang på gang bryter reglene, ødelegger for naboene eller nekter å betale fellesutgiftene, kan styret gi en formell advarsel. Fortsetter problemet, kan styret gi personen et "salgspålegg". Følges ikke dette frivillig, vil namsmyndighetene selge leiligheten på tvangssalg.

Paragraftekst

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfellene det kan kreves fravikelse etter § 39. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Styret kan uten varsel pålegge erververen å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med § 23. Ved erverv av aksjer eller selskapsandeler i et selskap som eier en eller flere boligseksjoner i eierseksjonssameiet, kan styret pålegge selskapet å selge boligseksjonen eller boligseksjonene i den utstrekning dette er nødvendig for å hindre eierskap i strid med § 23. Et pålegg om salg etter første og annet ledd skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en fastsatt frist. Fristen skal ikke settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragrafen. I sameier med to seksjoner kan en seksjonseier kreve salgspålegg overfor den andre seksjonseieren etter reglene i denne paragrafen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 38 er sameiets "gule og røde kort". Det å bo i en bygård krever et minimum av fellesskapsfølelse. For å forhindre at én enkelt eier driver de andre til vanvidd, har staten lagt inn en juridisk rett til å fryse ut eieren fra fellesskapet for alltid.

For at styret (som fatter vedtaket) skal kunne bruke dette tøffe våpenet, må visse krav være oppfylt:

1. Vesentlig mislighold: Feilen må være grov. Det holder ikke at naboen griller på balkongen to ganger i året selv om det er forbudt i husreglene. Eksempler på vesentlig mislighold: Nektelse av å betale fellesutgifter over lang tid (ofte tusenvis av kroner). Å drive ulovlig bordell eller narkosalg fra leiligheten. Gjentatt festbråk hele natten, utallige ganger, som forstyrrer søvnen i hele oppgangen. Å drive ulovlig Airbnb-hotell utover 90-dagers-grensen.

2. Skriftlig advarsel: Før styret kan kaste ut personen, må det sendes en advarsel (gult kort). Advarselen skal være veldig tydelig: "Dette er et varsel om at hvis bråket fortsetter, vil styret benytte retten etter lovens § 38 til å kreve boligen tvangssolgt". Hvis faren er ekstrem og naboen for eksempel prøver å brenne ned huset, slipper styret advarselsrunden og kan gå rett på utkastelse (jf. neste paragraf).

3. Selve salgspålegget: Fungerer ikke advarselen, fatter styret et vedtak og sender et brev: "Du pålegges herved å selge leiligheten din og flytte". De må gi eieren en frist på minst seks måneder. Dette for at eieren selv skal kunne kontakte en eiendomsmegler og prøve å selge til normal, høyest mulig markedspris (og kanskje få et nytt sted å bo).

4. Tvangssalget: Selger ikke eieren frivillig innen 6 måneder, tar styret saken til namsmannen. Leiligheten blir da tvangssolgt via en rettsoppnevnt megler. Naboen mister boligen sin (og overskuddet fra tvangssalget går til naboens gamle lån).

Snike-regelen (§ 23)

Prøvde en investor å snike til seg sin fjerde leilighet i sameiet i strid med lovens strenge regel om maks to leiligheter? I slike tilfeller sier loven i andre ledd at styret ikke engang trenger å sende "advarsel" om oppførsel. De kan umiddelbart kreve at den ulovlige tredje eller fjerde leiligheten legges ut for tvangssalg.

Eksempel

Eksempel · Tor og de ville festene

Tor eier Seksjon 10. Tor er glad i techno og har over 20 nattlige fester i løpet av våren. Politi er tilkalt flere ganger. Styret sender en streng, skriftlig advarsel i april: "Fortsetter dette, vil vi ilegge deg salgspålegg etter eierseksjonsloven § 38". I mai, to dager etter brevet, har Tor en gigantisk fest til kl. 05.00 som holder fire naboer våkne. Styret holder et krisemøte og fatter vedtak om salgspålegg. Tor får seks måneder på seg (til november) til å rydde opp og selge via megler. Han prøver å ignorere det, og fortsetter å bo der. I desember går styret til namsmyndigheten. Retten vurderer saken, ser advarslene, og beslutter tvangssalg av boligen til Tor. I februar er Tors bolig solgt, og han må flytte.

Vanlige feil

Styret glemmer å skrive ordrett i det første advarselsbrevet at "feilen kan føre til salgspålegg" (uten disse ordene faller nemlig saken sammen i retten senere).
Å gi naboen "en måned" på seg til å selge huset sitt (loven sier klinkende klart at fristen *må* være minimum 6 måneder)
Å gi salgspålegg bare fordi noen irriterer seg over andres blomsterkasser

Hva bør du gjøre?

Som styre: Hold hodet kaldt. Dokumenter alt. Få de andre naboene til å skrive små klage-rapporter og loggføre støy og hendelser ("Støy loggført lørdag kl. 03.14 fra seksjon 10"). En dommer krever bevis på "vesentlig mislighold", og rykter i gangen holder ikke i retten.

Som eier i fare: Tar du imot et formelt brev med ordet "salgspålegg", er det alvor. Det er ikke en trussel fra en sur nabo, det er et forvarsel om tap av hjemmet ditt. Endre oppførsel på dagen, betal utgiftene, eller ring en advokat hvis du mener brevet er ulovlig. Hvis saken går til namsmannen kan du stoppe tvangssalget ved å reise reelle innsigelser, og da havner saken i en vanlig, langdrøy og dyr rettssak for å vurdere om du faktisk har brutt reglene.

Dumme spørsmål

Vi bor i en tomannsbolig, og naboen som eier den andre delen plager vettet av meg. Kan "styret" kaste ham ut?

Paragrafen er spesiallaget i siste ledd for slike mareritt. "I sameier med to seksjoner kan en seksjonseier kreve salgspålegg overfor den andre." Her trer du selv inn i "styrets" rolle, og kan følge den strenge rutinen mot naboen (advarsel, salgspålegg, domstol/namsmann). Bevisbyrden er imidlertid beinhard.