Uenig med flertallet i sameiet: slik angriper du et vedtak

Når kan du angripe et vedtak i sameiet?

Årsmøtet er sameiets øverste myndighet (eierseksjonsloven § 40), og et flertall kan i utgangspunktet binde alle. Det er likevel noen grenser. Loven gir ikke en liste over alle grunner til at et vedtak er ugyldig, men de vanligste er disse:

• vedtaket krever et større flertall enn det som ble oppnådd
• saken var ikke nevnt i innkallingen, eller innkallingen var feil
• noen stemte som ikke fikk stemme, eller en som var inhabil deltok
• vedtaket er i strid med loven eller vedtektene
• vedtaket er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andres bekostning

Ingen av dem handler om at vedtaket er dumt eller dyrt. Domstolen prøver normalt om vedtaket er lovlig, ikke om det er klokt. Er du bare uenig i en prioritering som er lovlig vedtatt, må du få flertall på neste årsmøte.

Feil flertall

Utgangspunktet er vanlig flertall av de avgitte stemmene (§ 49). Blanke stemmer regnes som ikke avgitt, og i rene boligsameier har hver seksjon én stemme (§ 52).

Noen vedtak krever mer. Tiltak som går ut over vanlig forvaltning og som koster sameiet mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, krever to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 50). Enkelte beslutninger krever at alle seksjonseierne uttrykkelig er enige, blant annet salg av vesentlige deler av eiendommen, oppløsning av sameiet og tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter (§ 51). Dette kan du lese mer om i hvilke vedtak som krever samtykke fra alle.

Feil i innkalling og saksbehandling

Styret skal innkalle med minst åtte og høyst tjue dagers varsel (§ 43). Årsmøtet kan bare treffe beslutning i saker som er angitt i innkallingen, med noen få unntak (§ 45). Er alle seksjonseierne til stede og stemmer for det, kan de også behandle en sak som ikke stod der. Ellers er et vedtak i en sak som ikke var varslet, åpent for angrep.

Inhabilitet er en annen kilde. Ingen kan delta i en avstemning om et søksmål mot seg selv eller sine nærstående, om eget ansvar overfor sameiet, eller om pålegg eller krav etter §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv (§ 48). Er en slik stemme med i flertallet, kan vedtaket bli ugyldig dersom stemmen var utslagsgivende.

Urimelig fordel til noen på andres bekostning

Årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 40). Det er nok at beslutningen er egnet til å gi en slik fordel. Du må ikke bevise at noen har ment det slik. Hvor grensen for det urimelige går, er behandlet nærmere i kan flertallet vedta noe som bare gagner dem selv.

Gjelder det også vedtak fra styret?

Ja. Styret tar alle beslutninger som loven eller vedtektene ikke legger til andre, men det kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 58). Forretningsføreren er bundet av det samme. En beslutning styret har tatt alene, kan du derfor angripe på samme måte, og her kan du ofte få den rettet raskere. Du kan først kreve at styret tar den opp igjen, og i neste omgang be om at årsmøtet behandler saken.

Er du i et borettslag, er reglene i hovedsak parallelle. Generalforsamlingen kan ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget (borettslagsloven § 7-13). Les mer om generalforsamlingens myndighet i hva generalforsamlingen kan bestemme.

Hva et ugyldig vedtak betyr

Er et vedtak ugyldig, er det ikke bindende for de andre eierne. Men i praksis blir et vedtak stående til noen har fått det avklart, enten ved at årsmøtet selv omgjør det, eller ved at en domstol avgjør saken. Derfor er det viktig at innsigelsen din er skriftlig og kommer tidlig. En protest i møtet og en kort e-post dagen etter er mye bedre enn en klage etter et halvt år.

Det er også en forskjell på feil som rammer selve vedtaket og feil som ikke hadde betydning for resultatet. Hadde en inhabil bare én stemme og vedtaket fikk et klart flertall uten den, er det mindre sannsynlig at vedtaket faller. Normalt har det betydning om feilen kan ha påvirket utfallet. Derfor lønner det seg å regne på stemmene og å skrive ned hvem som sa hva i møtet.

Slik går du fram, trinn for trinn

1. Hent innkalling, protokoll og vedtekter. Protokollen skal holdes tilgjengelig for seksjonseierne (§ 53). Sjekk hvem som stemte, hvor mange som stemte, og om saken stod i innkallingen.
2. Skriv til styret og forklar hva du mener er galt med vedtaket. Be om at det ikke gjennomføres før saken er avklart, og at styret tar det opp på nytt.
3. Krev ekstraordinært årsmøte om styret ikke gjør det. Minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, kan kreve det og må oppgi hvilke saker som skal behandles (§ 42).
4. Foreslå mekling hvis konflikten står fast. Mekling kan gjøres utenfor domstolen eller etter at sak er reist.
5. Reis sak. Domstolen kan kjenne vedtaket ugyldig. Om forliksrådet må behandle saken først, avhenger av om den gjelder formuesverdier (tvisteloven § 6-2 annet ledd).

Å være uenig stopper ikke i seg selv at et vedtak gjennomføres. Jo lenger du venter, jo vanskeligere kan det bli å rette opp, særlig hvis arbeidet er satt i gang eller penger er brukt. Handle derfor tidlig, og skriftlig.

Hvis saken ender i retten

Går saken til domstolen, må du regne med at den som taper, kan bli dømt til å betale motpartens sakskostnader (tvisteloven § 20-2), med mindre det er tungtveiende grunner for å frita. Når sameiet blir saksøkt, er det alle eierne som til slutt bærer kostnaden gjennom felleskostnadene. Det er en grunn til å prøve nytt årsmøte eller mekling først. Du finner mer i mekling før rettssak og tvist, forliksråd og rettssak i boligsaker.

Kort oppsummert

• Du kan angripe et vedtak i sameiet når det er ugyldig, ikke bare fordi du er uenig.
• Vanlige feil er for lavt flertall, feil innkalling, inhabil stemmegiving og urimelig fordel til noen på andres bekostning.
• Hent innkalling, protokoll og vedtekter først, og tell stemmene.
• Be om at styret retter opp, krev ekstraordinært årsmøte eller bruk mekling før du går til domstolen.
• Skal du angripe et vedtak i sameiet, kan domstolen til slutt kjenne det ugyldig, men handle tidlig og skriftlig.