Feil i ny bolig: slik reklamerer du og hva du kan kreve av utbyggeren

Hva som regnes som en feil i en ny bolig

Bustadoppføringslova bruker ordet mangel. Det er en mangel når resultatet ikke er i samsvar med kravene i avtalen eller med lovens regler om at arbeidet skal utføres faglig godt, om endringer og tilleggsarbeid, og om hva som skal være med i leveransen. Avviker boligen fra kontrakten, tegningene og leveransebeskrivelsen, er det en mangel. Det er ingen mangel hvis avviket kommer av forhold på din side.

Loven nevner to andre tilfeller. Det er en mangel hvis du ikke har fått opplysninger som utbyggeren kjente til eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, så sant det kan antas at det hadde betydning for avtalen. Og det er en mangel hvis resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt da avtalen ble inngått eller i markedsføringen. Det som står i salgsprospektet og på nettsiden, kan altså telle.

Om boligen har en mangel, avgjøres ut fra tilstanden på overtakelsestidspunktet, selv om feilen først viser seg senere. Utbyggeren svarer også for feil som oppstår senere, hvis årsaken er et avtalebrudd fra hans side. Det samme gjelder hvis utbyggeren i en garanti har tatt på seg ansvar for egenskaper frem til et senere tidspunkt.

Slik reklamerer du, og fristene

Å reklamere betyr å si fra til utbyggeren at du gjør en mangel gjeldende. Du mister retten hvis du ikke sier fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen (§ 30). Loven har ingen fast dagsfrist. Sier du fra raskt, er du på den sikre siden.

Det er også en ytre grense. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen. Utbyggeren kan likevel ha tatt på seg å svare for mangler i lengre tid, for eksempel i en garanti. Utbyggeren kan heller ikke bruke at du reklamerte for sent, hvis mangelen kommer av at han eller noen han svarer for, har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Retten kan i tillegg gå tapt etter foreldelsesloven.

Gjelder feilen noe som var eller burde ha vært oppdaget ved overtakelsen, og overtakelsen skjedde ved overtakelsesforretning, må du melde fra så snart det er mulig. Samme krav gjelder for feil som burde vært oppdaget på ettårsbefaringen (en synfaring omtrent ett år etter overtakelsen som hver av partene kan kreve).

Reklamer skriftlig. Beskriv feilen, legg ved bilder, og si hva du krever. En e-post som du kan finne igjen, er nok.

Omtrent ett år etter overtakelsen kan hver av partene kreve en ny synfaring av det utbyggeren har levert (§ 16). Der kan du ta opp feil som først har vist seg gjennom en hel årstidssyklus. Retting kan da utsettes til etter befaringen hvis det ikke er til ulempe for deg.

Venter du til ettårsbefaringen med noe du allerede vet om, risikerer du at du har brukt opp rimelig tid. Meld feil du kjenner til når du oppdager dem, og bruk ettårsbefaringen til å gå gjennom boligen på nytt. Er befaringen ikke holdt, kan du selv kreve den.

Krav du kan reise mot utbyggeren etter reklamasjonen

Loven gir deg flere krav, og de kan kombineres. Du må ikke velge ett.

Tilbakehold: Har du krav på grunn av mangelen, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31). Det gjelder når du ikke har betalt alt.

Retting: Du kan kreve at utbyggeren retter mangelen, med mindre rettingen koster eller er til ulempe i et forhold som ikke står i rimelig stilling til det du oppnår (§ 32). Utbyggeren har også selv rett til å rette, hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Rettingen skal skje innen rimelig tid og for utbyggerens regning, og han bærer også utgiftene til å konstatere mangelen.

Prisavslag: Blir mangelen ikke rettet slik loven krever, kan du kreve prisavslag. Det gjelder ikke hvis du har avslått retting som utbyggeren har rett til å utføre.

Heving: Du kan heve avtalen hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Du kan også heve før overtakelsen hvis det er klart at boligen kommer til å få en slik mangel.

Erstatning: Økonomisk tap som mangelen har ført til, og som ikke er dekket av prisavslag, kan du kreve erstattet uten at utbyggeren er skyld i det (§ 35). Det gjelder ikke hvis utbyggeren viser at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med eller unngå. Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet, som utlegg, prisforskjell og tingskade, men bare tap en rimelig kunne regne med som en mulig følge av mangelen.

Slik går du frem steg for steg

Ta bilder og mål med en gang du ser feilen. Skriv ned dato for når du oppdaget den. Send en skriftlig reklamasjon til utbyggeren med beskrivelse, bilder og krav. Be om svar innen en rimelig frist, for eksempel to uker.

Få en vurdering fra en byggekyndig hvis feilen er alvorlig eller utbyggeren bestrider den. Utgiftene til å konstatere mangelen skal utbyggeren bære når mangelen blir rettet. Gi utbyggeren anledning til å rette. Nekter du ham det når han har rett til å rette, mister du retten til prisavslag for den feilen.

Hvis du ikke har betalt alt, kan du holde tilbake et beløp for å sikre kravet. Ta vare på alle kvitteringer for utgifter som feilen har ført til. Ber utbyggeren om mer tid, avtal en ny frist skriftlig.

Hvem kravet rettes mot, og hva som sikrer det

Kravet rettes mot den som har solgt boligen til deg, altså utbyggeren eller entreprenøren du har avtale med. Du kan også gjøre kravet gjeldende mot en tidligere avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet, i samme mon som entreprenøren selv kan gjøre mangelen gjeldende mot den (§ 37). Det kan ha betydning når utbyggeren er et prosjektselskap som er avviklet.

Utbyggeren skal normalt stille garanti, og den gjelder til fem år etter overtakelsen. Går utbyggeren konkurs, kan garantien være din sikkerhet. Det er en egen sak, og den er omtalt under hva er garantien etter bustadoppføringslova § 12.

Loven kan ikke avtales bort til skade for deg (§ 3). En klausul i kontrakten som forkorter fristen din, eller som tar fra deg retten til å reklamere, er derfor ikke noe du uten videre er bundet av.

Kort oppsummert

• Feil i ny bolig er mangler etter bustadoppføringslova. Loven kan ikke avtales bort til skade for deg.
• Reklamer til utbyggeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen. Feil som var synlige ved overtakelsen må du ta opp så snart det er mulig.
• Du kan holde tilbake vederlag, kreve retting, prisavslag, heving ved vesentlig mangel og erstatning.
• Reklamer skriftlig med bilder og dokumentasjon, og beskriv hva du krever.
• Utbyggerens garanti kan sikre kravet ditt hvis han ikke betaler eller går konkurs.