Når nybygget blir forsinket: dagmulkt, erstatning og heving

Når er nybygget forsinket?

Nybygget er forsinket når du ikke kan overta boligen til den tiden du har rett til å kreve. Det samme gjelder hvis deler av arbeidet ikke er ferdig, eller hvis eiendomsretten ikke blir overført i tide (bustadoppføringslova § 17).

Hvilken tid du kan kreve, følger av to ting. Entreprenøren skal holde fristene som er avtalt for overtakelse, fullføring og overføring av eiendomsretten. Er det ikke avtalt frister, skal han starte snarest etter at du har gitt beskjed og arbeide med rimelig fremdrift uten unødig avbrudd. Fristene kan forlenges i de tilfellene som står i § 11, og da er du ikke forsinket før den nye fristen er ute.

Loven gjelder forbrukere som kjøper ny bolig av utbygger eller bestiller byggingen av en entreprenør. Den kan ikke fravikes til skade for deg.

Fire rettigheter ved forsinkelse

Er leveransen forsinket, kan du:

• kreve dagmulkt
• heve avtalen
• kreve erstatning
• holde tilbake betaling

Rettighetene kan brukes sammen, men de har ulike vilkår. Dagmulkt og tilbakehold krever bare at forsinkelsen er der. Heving krever at forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd. Erstatning har egne regler som er strengere enn mange tror.

Dagmulkt: fast sum per dag uten tapsbevis

Dagmulkt er en fast erstatning for hver dag forsinkelsen varer. Du kan kreve den uten hensyn til om du har hatt et økonomisk tap.

Hvis ikke en høyere mulkt er avtalt, er dagmulkten 1 promille av det samlede vederlaget per dag. Omfatter avtalen eiendomsrett til grunnen, er laveste sats likevel 0,75 promille. Mulkten skal heller aldri være lavere enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden. Du kan kreve dagmulkt for høyst 100 dager.

Dagmulkten stopper når du overtar boligen. Overtakelsen er også tidspunktet da risikoen for boligen går over til deg og reklamasjonsfristene begynner å løpe (§ 14). Dagmulkten kan settes ned hvis den ville være urimelig for entreprenøren, ut fra arbeidets omfang, tapets størrelse og forholdene ellers.

Erstatning: strengere enn dagmulkt

Dagmulkten er ikke et minimum der tapet kommer på toppen. Du kan bare kreve erstatning for tap som overstiger dagmulkten hvis tapet skyldes at entreprenøren eller noen han svarer for, har vært grovt uaktsom eller ellers har handlet i strid med redelighet og god tro.

Det finnes en vei utenom. I perioder da det ikke løper dagmulkt, kan du kreve erstatning for tap som skyldes at arbeidet ikke er ferdig til rett tid. Det gjelder for eksempel tiden etter at de 100 dagene er brukt opp, og deler av arbeidet som ikke er ferdig når du har overtatt. Erstatningen dekker økonomisk tap så langt entreprenøren rimelig kunne regne med det, og du må begrense tapet med rimelige tiltak.

Hever du avtalen, gjelder egne regler. Da kan du kreve nødvendige merkostnader når andre må fullføre arbeidet, og annet økonomisk tap så langt entreprenøren rimelig kunne regne med det. Dagmulkt som allerede er påløpt, trekkes fra erstatningen.

Heving og tilbakehold

Du kan heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd. Du kan også heve hvis det er klart at det kommer til å oppstå en slik forsinkelse. Du må si fra til entreprenøren om hevingskravet før overtakelsen (§ 20). Hva som er vesentlig, avhenger av hvor lenge forsinkelsen varer, hva som er avtalt, og hva du trenger boligen til.

Har du krav på grunn av forsinkelsen, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre at kravet blir dekket (§ 24). Det betyr at du ikke trenger å betale hele sluttoppgjøret og så jage etter dagmulkten bagefter.

Slik går du frem når forsinkelsen er et faktum

Start med å finne ut hva fristen egentlig er. Les kontrakten og eventuelle skriftlige avtaler om endringer, og se om utbyggeren har sendt varsler om fristforlengelse. Bare varsler som kom uten ugrunnet opphold, og som svarer til en av grunnene i § 11, flytter fristen.

Regn deretter ut dagmulkten. Den er enklest å kreve, og den bygger bare på datoer og kontraktssummen. Skriv kravet ned med frist, antall dager og sats, og send det skriftlig.

Vurder tilbakehold før du betaler sluttoppgjøret. Det er den mest effektive måten å sikre pengene på, fordi du slipper å jage dem etter at de er utbetalt. Beløpet du holder tilbake, bør stå i forhold til kravet.

Vurder heving først når forsinkelsen er stor eller det er klart at den vil bli det. Hevingen er et tungt skritt, og du må si fra før du overtar. Har du valgt å bli i kontrakten, kan du fortsatt kreve dagmulkt og holde tilbake betaling.

Hva som ikke endrer reglene

Utbyggeren kan ikke avtale seg bort fra reglene. Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for deg enn loven. Står det i kontrakten at utbyggeren ikke svarer for forsinkelse, eller at dagmulkten er lavere enn lovens minstesats, gjelder ikke det mot deg.

Dagmulkten kan derimot avtales høyere enn lovens sats, og da gjelder den avtalte satsen. Les kontrakten for en slik bestemmelse før du regner.

Kort oppsummert

• Nybygget er forsinket når du ikke kan overta til den tiden du har rett til å kreve, og forsinkelse gir deg rett til dagmulkt, heving, erstatning og tilbakehold.
• Dagmulkten er 1 promille av samlet vederlag per dag, i høyst 100 dager, uten krav om dokumentert tap.
• Erstatning utover dagmulkten krever grov uaktsomhet, men gjelder for perioder uten dagmulkt, og ved heving gjelder egne regler.
• Heving krever vesentlig avtalebrudd, og du må si fra før overtakelsen.
• Du kan holde tilbake så mye av betalingen som trengs for å sikre kravene dine.