Slik avgjør du hvor mye som skal holdes tilbake ved overtakelse av nybygg
Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet ditt, men loven setter ingen prosentgrense. Beløpet beregner du ut fra dokumenterte rettekostnader for mangler og restarbeid, eventuelt pluss andre tap du kan kreve erstattet. Be om tilbud fra uavhengige fagfolk, og send utbyggeren en skriftlig melding med beløpet og begrunnelsen. Er noe av sluttoppgjøret omstridt, kan det settes på en konto som bare dere to kan disponere sammen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om størrelsen på tilbakeholdet
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHar du krav på grunn av en mangel, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket (§ 31). Har du krav som følge av forsinkelse, gjelder tilsvarende regel i § 24. Det er hele regelen om beløpets størrelse.
Loven sier ikke «ti prosent» eller «dobbelt så mye som feilen koster». Maksimum er det kravet trenger for å bli sikret. Holder du tilbake mer, regnes den overskytende delen av betalingen som forsinket, og utbyggeren kan kreve rente og erstatning for rentetap (§ 59).
Det du beregner, må altså kunne begrunnes med tall. Sett opp hva hver feil koster å rette, og legg til andre krav som følger av dem. Ha dokumentasjonen klar hvis utbyggeren protesterer.
Slik regner du ut kravet steg for steg
Start med en liste over alle mangler og restarbeid fra protokollen og din egen merknadsliste. Til hvert punkt setter du en pris basert på tilbud, ikke på magefølelse.
- Be om tilbud fra en eller to uavhengige håndverkere for hver feil. Be om tilbud som viser pris for arbeid og materialer hver for seg.
- Har du takstmann, be om anslag over rettekostnader i rapporten.
- Legg til utgifter som er en følge av feilen, for eksempel lagring av møbler eller ekstra husleie mens det rettes. Det du kan kreve erstattet, er økonomisk tap som kommer av mangelen (§ 35).
- Summer og rund av til et beløp du kan forsvare.
Husk at retting skal skje for utbyggerens regning (§ 32). Utbyggeren har dessuten rett til å få rette selv hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Tilbudene dine viser da hva kravet er verdt hvis utbyggeren ikke retter, eller du velger prisavslag.
Skriftlig melding og sperret konto
Skriv til utbyggeren hvilket beløp du holder tilbake, hvilke feil det gjelder og hva hver feil er anslått til. Vedlegg tilbud og bilder. Sett en rimelig frist for retting og opplys at du betaler beløpet når alt er rettet.
Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelsen, og noe av vederlaget er omstridt, kan du sette den omstridte delen på en egen konto. Betalingen regnes likevel som utført når resten er betalt og den omstridte delen er deponert (§ 49). Pengene, med renter, skal bare kunne disponeres av dere to i fellesskap. Banken skal likevel utbetale i samsvar med rettskraftig dom.
I praksis ordnes ofte en slik konto av eiendomsmegler eller bank som skal gjennomføre oppgjøret. Be om en avtale om sperret konto før du betaler, og få vilkårene skriftlig.
Elin regner ut tilbakeholdet etter overtakelsen
Elin overtar en enebolig til 6 300 000 kroner. På forretningen noteres tre mangler i protokollen: et tak der ett takstein-felt ligger skjevt, et soverom med riss i veggen og en terrassedør som ikke er tett.
Hun innhenter tilbud: taket 18 000 kroner, veggen 9 500 kroner og terrassedøren 14 000 kroner. Til sammen 41 500. Siden hun også må leie lagringsplass i to uker mens veggen repareres, legger hun til 3 000 kroner og kommer til 44 500 kroner.
Hun skriver til utbyggeren at hun holder tilbake 44 500 kroner av sluttoppgjøret på 640 000 kroner, og betaler resten. Utbyggeren mener 30 000 holder, og de blir enige om 40 000. Pengene settes på en konto som begge må godkjenne uttak fra. Når de tre feilene er rettet, tre uker senere, frigjøres beløpet.
Hva hvis utbyggeren mener beløpet er for høyt
Utbyggeren kan bestride størrelsen. Er uenigheten bare om prisen på rettingen, kan dere be en uavhengig takstmann om å vurdere den. Be om skriftlig rapport og bruk den som grunnlag for å justere beløpet.
Er du tilbøyelig til å ta noe i tvil, hold tilbake litt mindre og la resten gå som krav på prisavslag eller erstatning. Den ytre grensen for å gjøre en mangel gjeldende er fem år etter overtakelsen (§ 30).
Blir dere ikke enige, finnes det klageordninger og domstolene. Begge krever dokumentasjon: protokoll, bilder, tilbud, melding til utbyggeren og eventuell takstrapport.
Når tilbakeholdet bør justeres underveis
Tilbakeholdet er ikke fastsatt for alltid. Retter utbyggeren en av feilene, kan du frigjøre den delen av beløpet. Avdekker du nye feil, kan du øke det, forutsatt at du melder dem skriftlig og kan dokumentere kostnaden. Beløpet skal følge kravet, ikke omvendt.
Før du slipper beløpet, bør du kontrollere at arbeidet faktisk er utført som avtalt. Ta bilder, og be om en kort skriftlig bekreftelse fra utbyggeren om at punktet er ferdig. Er det en dyrere feil, for eksempel et bad, kan det lønne seg å få en uavhengig til å bekrefte at rettingen er gjort riktig.
Husk at tilbakeholdet bare er en sikring. Det erstatter ikke selve kravet. Blir feilen ikke rettet, må du kreve retting, prisavslag eller erstatning i tillegg.
Kort oppsummert
- Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet. Loven har ingen fast prosentsats.
- Beregn beløpet fra tilbud på rettekostnader og eventuelle følgekostnader, og dokumenter alt.
- Send utbyggeren en skriftlig melding med beløp, begrunnelse og frist.
- Er noe omstridt, kan det settes på en konto som bare dere kan disponere i fellesskap.
- Holder du tilbake mer enn du har dekning for, kan utbyggeren kreve rente for den overskytende delen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.