Kan jeg trekke dagmulkten fra sluttoppgjøret til utbyggeren?
Ja, du kan holde tilbake så mye av sluttoppgjøret som trengs for å sikre dagmulktkravet, og trekke dagmulkten fra det du skylder utbyggeren. Du bør melde kravet skriftlig med regnestykke før du betaler. Er ikke betalingstiden avtalt, kan utbyggeren kreve sluttoppgjør først når du har overtatt boligen. Betaler du uten forbehold og ber ikke om noe, er det du som må ta initiativet til å få pengene senere. Fristen på én måned for å protestere mot sluttregningen gjelder innvendinger mot regningen, ikke selve dagmulktkravet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Du kan holde tilbake så mye som trengs for å sikre kravet
Har du krav på dagmulkt, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre at kravet blir dekket (bustadoppføringslova § 24). Det er ikke nødvendig å betale alt først og så kreve dagmulkten tilbake. Beløpet du holder tilbake, skal stå i forhold til kravet. Holder du tilbake mer enn kravet tilsier, kan utbyggeren protestere.
Regelen er laget for akkurat denne situasjonen. Du skylder utbyggeren sluttoppgjøret, og han skylder deg dagmulkten. Å trekke den ene summen fra den andre er enklere enn å betale alt og kreve tilbake.
Når sluttoppgjøret forfaller
Er ikke betalingstiden avtalt, skal du betale når entreprenøren krever det etter overtakelsen (§ 46). Ved kjøp som omfatter rett til tomten, kan han bare kreve betaling mot overføring av eiendomsretten. Står det i kontrakten at sluttoppgjøret skal være betalt tidligere, gjelder kontrakten, men den kan ikke gjøre deg dårligere stilt enn loven.
Dagmulkten løper til overtakelsen (§ 14). Du kan derfor først regne ut det endelige beløpet når overtakelsesdagen er satt. Datoen står i protokollen eller i innkallingen til overtakelsesforretningen.
Slik regner du ut beløpet du trekker
Ta det samlede vederlaget, det vil si prisen i kontrakten med tilvalg og endringer. Hvis ikke noe høyere er avtalt, er dagmulkten 1 promille av dette per dag. Ganger du med antall dager forsinkelsen varer, men ikke mer enn 100 dager.
Fristen du regner fra, er den som gjelder etter kontrakten og eventuelle godkjente forlengelser. Har utbyggeren krav på forlengelse etter § 11, trekker du fra de dagene forlengelsen dekker.
Ida og sluttoppgjøret på 640 000 kroner
Ida kjøpte en leilighet i et nybygg. Samlet vederlag, med to tilvalg, var 4 500 000 kroner. Kontraktens frist var 15. juni, og hun fikk nøklene 5. juli, 20 dager senere. Dagmulkten blir 4 500 kroner per dag, og for 20 dager 90 000 kroner.
Sluttoppgjøret som var igjen, var 640 000 kroner. Ida skrev til utbyggeren tre dager før overtakelsen. Hun oppga fristen, forventet overtakelsesdato og dagmulktbeløpet, og skrev at hun ville betale 550 000 kroner ved overtakelsen og holde tilbake 90 000 kroner til dagmulkten var gjort opp.
Utbyggeren svarte at han ville sende en kreditnota. Da regningen kom, stod 90 000 kroner fratrukket under en egen post, slik at hun kunne kontrollere den. Ida betalte resten.
Hvorfor du bør melde kravet skriftlig før oppgjøret
Loven krever ikke at kravet er skriftlig, og setter ingen egen frist for å melde dagmulkt. Likevel er det lurt, av tre grunner. Utbyggeren vet hva han kan vente seg. Du har dokumentert datoene mens de er ferske. Og det du skriver blir regnestykket regningen skal rettes mot.
Skriv hvilken kontraktsfrist du regner fra, hvilken overtakelsesdato du bygger på og hvor mye du holder tilbake. Be om en regning som du kan kontrollere. Du kan sette som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjør at entreprenøren legger frem en kontrollerbar regning, og at tillegg og justeringer står særskilt.
Hvis utbyggeren vil ha hele beløpet likevel
Utbyggeren kan svare at han ikke godtar fratrekket og krever hele sluttoppgjøret for å overlevere nøklene. Da er det viktig å skille mellom det som er riktig og det som er presset. Du har rett til å holde tilbake så mye som trengs for å sikre kravet, og det er lovlig å betale resten.
Nøkler og overtakelse kan ikke gjøres avhengig av at du gir opp kravet ditt. Tilbyr han å løse det med en avtale om utbetaling senere, be om at den skrives ned med dato og beløp. Alternativet er å sette det omtvistede beløpet på en sperret konto, som begge dere må godkjenne utbetaling fra.
Når regningen er sendt og fristen går
Har du fått en sluttregning uten forbehold, er den bindende for deg hvis du ikke har protestert innen én måned etter at du mottok den. Det gjelder likevel ikke hvis lavere vederlag følger av avtalen, eller hvis kravet er urimelig. Unntakene er snevre, så ikke stol på dem.
Fristen gjelder innvendinger mot det utbyggeren krever. Dagmulktkravet ditt faller ikke bort selv om du ikke har protestert innen måneden. Det kom Høyesterett til i HR-2018-383-A. Står dagmulkten ikke på regningen, bør du likevel protestere skriftlig innen måneden og legge ved regnestykket ditt, så det ikke blir tvil om hva du krever. Betalte du allerede hele beløpet før du reiste kravet, kan du fortsatt kreve dagmulkten, men du må da kreve pengene tilbake og ikke bare trekke dem fra.
Kort oppsummert
- Du kan holde tilbake så mye av sluttoppgjøret som trengs for å sikre dagmulktkravet, og trekke dagmulkt fra sluttoppgjøret.
- Sluttoppgjøret forfaller normalt når entreprenøren krever det etter overtakelsen, og dagmulkten løper til overtakelsen.
- Regn 1 promille av samlet vederlag per dag, i høyst 100 dager, med mindre noe annet er avtalt.
- Meld kravet skriftlig med regnestykke før oppgjøret, og be om en kontrollerbar regning.
- Protester innen én måned hvis sluttregningen ikke tar hensyn til dagmulkten, selv om kravet ikke faller bort etter fristen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.