Burettslagslova
§ 5-23 — Fråviking (Utkastelse av ekstremt problematisk beboer)
Hva gjør dere med en nabo som utgjør en fysisk fare for bygget eller truer andre? Borettslaget kan be domstolen om å kaste personen ut øyeblikkelig.
Kort svar
Hvis en andelseier ødelegger bygningen fysisk, eller opptrer så ekstremt at det er til alvorlig plage for andre beboere (f.eks vold eller ekstrem forsøpling), kan borettslaget kreve personen fjernet fra boligen (utkastelse/fråviking) mens salgsprosessen pågår. Det kreves en domstolsavgjørelse.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Paragraf 5-22 ga styret mulighet til å kreve at en person solgte boligen sin etter noen advarsler, med tre måneders frist. Men hva om personen er direkte farlig, knuser vinduer, fyller leiligheten med et fjell av råtnende søppel slik at skadedyr invaderer bygget, eller er til fare for naboenes liv og helse?
Borettslaget kan ikke vente tre måneder pluss lang tids tvangssalg på å fjerne en trussel. Da brukes paragraf 5-23, kjent som regelen for "utkastelse" eller fråviking.
Hvis oppførselen er ekstrem, sier loven at styret kan droppe den skriftlige advarselen, gå rett på et salgspålegg (§ 5-22), og samtidig be Tingretten og namsmannen om å låse andelseieren ute av bygget og fjerne dem fysisk.
Dette er inngripende lovgivning. Du fjerner et menneske fra sitt eget eide hjem. Derfor har loven skyhøye krav til bevis. Domstolen forlanger bevis for at det faktisk er fare for ødeleggelse ("forringing") eller at oppførselen er en "alvorleg plage eller sjenanse". Naboen som griller på balkongen hver onsdag er ikke en "alvorleg plage". En nabo som kutter ut bæreveggen med motorsag i en psykose, er til ekstrem fare.
Hvis den utkastede beboeren ansetter en advokat og protesterer mot utkastelsen ("innvendinger som ikke er åpenbart grunnløse"), må Tingretten utsette utkastelsen, og saken må behandles i en stor og dyr sivil rettssak ("allmennprosess") med vitner og forsvarer i retten før namsmannen får lov å bytte lås.
Ledd to sikrer borettslaget økonomisk: I de mange månedene mellom utkastelsen (når leiligheten står tom og innelåst) frem til tvangssalget og det økonomiske oppgjøret endelig iverksettes, vil tapte felleskostnader fremdeles hefte ved selve andelen via superpantet i § 5-20.
12-1
Eksempel
Eksempel · Skadedyrene
Tom lider av ekstrem samlemani. Boligen er fylt fra gulv til tak med søppel og matavfall. Rotter kryper inn og ut av boligen hans, spiser i oppgangen, og røyranlegget er ødelagt. Styret anser at det er overhengende fare for "vesentleg forringing" av bygget. Styret sender Tom et pålegg om å selge andelen, og sender samme dag saken til Tingretten med krav om fråviking (utkastelse). Retten beordrer namsmannen og politiet til å fjerne Tom, låse leiligheten av hensyn til skadedyrkontroll, og leiligheten renses mens den klargjøres for tvangssalg.
Vanlige feil
- Styret begjærer fråviking bare fordi beboeren har glemt å betale fellesutgifter tre måneder på rad (Manglende betaling i seg selv er ikke "fare" for skade på bygget eller naboer – da skal man kun bruke vanlige pålegg eller namsmann etter § 5-22).
- Styret mangler bildebevis eller politirapporter fra naboer når de skal i retten.
- Naboer tror de selv kan kaste noen ut, og begynner å trakassere den plagsomme personen (Kravet om fråviking MÅ settes frem for Tingretten av styret, all form for privat utkastelse/selvtekt er straffbart).
Hva bør du gjøre?
For styret gjelder én regel: Dokumenter! Hvis naboer klager på vold og trusler fra andelseier i 3. etasje, be naboene anmelde det til politiet, eller i det minste skrive formelle logger til styret hver gang det skjer. Skal dere vinne over en advokat i Tingretten for å få personen kastet ut, trengs det bevis i form av anmeldelser, bilder fra skadedyrsfirma eller legeerklæringer fra terroriserte naboer.
Dumme spørsmål
Får han bo et annet sted da?
Utkastelse sletter eierskapet fra leiligheten, og kommunen må i mange tilfeller (ved sykdom eller psykisk ustabilitet) vurdere om de må tilby midlertidig botilbud etter helse- og omsorgstjenesteloven. Men det er ikke lenger borettslagets ansvar hvor personen oppholder seg.
Kan styret begjære utkastelse på dagen (midlertidig forføyning)?
Tingretten bruker tid, men hvis faren er ekstrem og akutt brann-/livstruende, kan styret begjære en midlertidig forføyning. Men en dommer vil kun godkjenne en hurtigfravikelse i ekstreme, alvorlige krisesituasjoner, og ofte har politiet makt til inngripen etter andre lovverk på nattestid.