Burettslagslova

§ 5-21 — Oppsigelse fra din egen side (bortfall av borett)

Du eier ikke bare en andel, du eier en "bruksrett". Her er reglene for hvordan du frivillig sier fra deg boligen, og hvilke forpliktelser som henger igjen.

Kort svar

Som andelseier kan du formelt "seie opp" boretten din, som betyr at du sier fra deg selve boligen, men beholder andelen inntil videre. Loven setter en frist på seks måneder fra du sier opp, og du må fortsatt betale felleskostnader ("husleie") i hele denne oppsigelsestiden, med mindre leiligheten blir solgt først.

Paragraftekst

(1) Andelseigaren kan seie opp buretten med ein frist på minst seks månader. Andelseigaren svarar for felleskostnader for tida fram til buretten er fallen bort, om ikkje ein ny andelseigar har teke over ansvaret før. (2) Har andelseigaren ikkje gitt frå seg buretten når fristen er ute, og andelen ikkje er avhenda, fell oppseiinga bort. (3) Står oppseiinga ved lag, og andelen ikkje er avhenda innan fristen, kan laget krevje andelen seld etter § 4-8 andre ledd. Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 trengst ikkje. Tvangssal av andelen skal haldast som tvangsauksjon etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11, om ikkje burettslaget krev sal ved medhjelpar. (4) Krav på dekning av felleskostnader som fell på andelen, er omfatta av panteretten etter § 5-20 utan omsyn til om andelseigaren heftar for kravet.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

I hverdagen selger folk bare boligen sin gjennom en megler. Men paragraf 5-21 regulerer en annen, og mye sjeldenere, formell prosess: At du frivillig gir skriftlig beskjed til styret om at "jeg sier fra meg leiligheten og flytter". Dette kalles oppsigelse av buretten. Du sletter ikke andelen eller gjelden din, du sier rett og slett bare fra deg retten til å bruke leiligheten.

Hvorfor ville noen gjøre det? Noen ganger kan folk som eier billige boliger ute i distriktene, der boligmarkedet er dødt, slite med høye fellesutgifter. Da kan de frasi seg selve bruken for å unngå gjeldsfellen og "tvinge" frem en prosess.

Loven gir i ledd én klare spilleregler: Sier du formelt opp, er fristen minst seks måneder. I alle disse seks månedene er du fullstendig juridisk bundet til å betale de månedlige fellesutgiftene ("husleien"). At du fysisk pakker sengen og flytter ut i skogen, fritar deg ikke fra betalingsplikten. Din plikt til å betale stopper bare hvis noen faktisk kjøper andelen din i mellomtiden.

Ledd to er et "angre"-ledd. Hvis oppsigelsestiden på seks måneder går ut, og du likevel bor og sover i boligen din, regnes oppsigelsen som kansellert og du eier alt som normalt igjen.

Ledd tre gir borettslaget en pistol i hånden hvis du faktisk flytter fra leiligheten, men leiligheten fortsatt står usolgt etter seks måneder. Da sier loven at styret har lov til å begjære leiligheten tvangssolgt (etter § 4-8) gjennom myndighetene for å bli kvitt deg formelt. De trenger ikke lenger gi deg de vanlige advarslene som kreves før et tvangssalg.

Ledd fire slår fast at hvis du formelt har sagt fra deg retten (oppsigelse), og leiligheten står tom og forfaller en periode før tvangssalget, så hefter uansett alt ubetalt (selv de månedene etter fristen hvor du juridisk sett ikke bor der lenger) ved selve andelen og borettslagets lovfestede superpant (§ 5-20). Pengene vil bli trukket fra potten når boligen omsider auksjoneres bort.

Eksempel

Eksempel · Skroting av andel

Kari har kjøpt en brøkdel (en andel) i et eldre borettslag. Borettslaget gjennomfører en fasaderehabilitering som hun var imot, og de dobler de månedlige fellesutgiftene til 15 000 kroner i måneden. Kari har ikke råd, og finner ingen kjøpere på Finn.no. Kari går drastisk til verks: Hun sender et skriftlig brev til styret og sier opp buretten i leiligheten. Oppsigelsestiden på seks måneder begynner å løpe. Kari må betale (eller opparbeide seg gjeld på) 15 000 kr i måneden i 6 måneder (til sammen 90 000 kroner pluss forsinkelsesrenter). Når de 6 månedene har gått, flytter hun fysisk ut. Da sletter borettslaget låsen hennes, og fordi boligen ikke er solgt, setter de den på tvangsauksjon hos myndighetene. Leiligheten blir solgt for skrapverdi til et inkassofirma, og borettslaget forsyner seg (pantet i § 5-20) av salgssummen for de 90 000 kronene de skyldtes. Kari er formelt ferdig med saken.

Vanlige feil

Beboer tror de har en "oppsigelsestid" på borettslagsleiligheten akkurat som med en leieleilighet hos studentsamskipnaden (Du eier leiligheten, og å si opp "buretten" her er i praksis en tvungen konkursløype, det er ikke bare å levere nøklene og dra).
Flytte ut fysisk, la strømmen gå, og tro at fellesutgiftene stopper samme dag.

Hva bør du gjøre?

Dette er nesten en konkurs-løype. Prøv alltid å selge leiligheten frivillig med en eiendomsmegler på det åpne markedet fortest mulig i stedet for å la den stå og forfalle for å vente ut "6 måneders"-regelen mens du drar på deg gjeld. Slike tvangssalg av usolgte andeler gir nesten alltid elendig pris for deg som eier.

Dumme spørsmål

Får jeg penger tilbake fra tvangssalget etter oppsigelse?

Ja, et tvangssalg er fremdeles et salg av din private andel. Blir leiligheten auksjonert bort for to millioner, går millionene først til å betale dine 6 måneders opparbeidede felleskostnader (superpantet), så banklånet ditt, og alt som måtte bli til overs vil overføres til din private konto. Det er altså ikke slik at borettslaget stjeler salgssummen og verdien din bare fordi de igangsatte selve salget.