Ubetalte felleskostnader: slik går innkrevingen fra purring til tvangssalg

Slik starter innkrevingen

Felleskostnader forfaller til betaling hver måned. I et borettslag skal styret fastsette hvor mye hver andelseier betaler per måned, jf. borettslagsloven § 5-19. I et sameie fastsettes akontobeløpet av årsmøtet eller styret, jf. eierseksjonsloven § 29. Når en betaling uteblir, er det styret eller forretningsføreren på vegner av laget eller sameiet som tar kontakt.

De fleste saker starter med en vanlig påminnelse. Det er ingen lovfestet frist for hvor snart påminnelsen skal komme, men det lønner seg for laget å følge opp raskt, fordi gjelden ellers vokser og blir vanskeligere å få dekket. Betaler skyldneren fortsatt ikke, sendes en betalingsoppfordring.

Før en inkassator kan sette i gang inkassotiltak, skal skyldneren ha fått et skriftlig varsel om at inkasso vil bli satt i verk, og en betalingsfrist som har løpt ut uten at beløpet er betalt. Fristen skal være minst 14 dager fra varselet ble sendt, jf. inkassoloven § 9. Varselet kan sendes av laget selv, forretningsføreren eller et inkassoselskap.

Går fristen ut, kan kravet følges opp med inkasso. Skyldneren kan bestride kravet, og da kan saken ende i forliksrådet eller i tingretten. Er kravet ubestridt, kan det føre til utleggsforretning hos namsmannen. Skyldneren må regne med at renter og inkassokostnader kommer i tillegg til selve felleskostnadene.

Det er styret som har ansvaret for innkrevingen, enten alene eller sammen med en forretningsfører. Mange lag og sameier har satt bort jobben til en forretningsfører som sender purringer og inkassovarsler. Styret avgjør likevel de store avgjørelsene, som om det skal gis advarsel, pålegg om salg eller betalingsavtale. I sameier står det i § 57 at styret skal sørge for forvaltningen av sameiets anliggender, og innkreving er en del av den.

Legalpant sikrer kravet i boligen

Laget eller sameiet har panterett i andelen eller seksjonen, uten at den behøver å registreres. Det kalles legalpant (panterett som følger direkte av loven). I et borettslag har laget panterett for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet fremfor alle andre hefter, jf. borettslagsloven § 5-20. I et sameie har de andre seksjonseierne panterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31.

Pantet er begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp. I sameier gjelder grensen for hver bruksenhet. Grunnbeløpet som gjelder på det tidspunktet tvangsdekning blir vedtatt gjennomført, legges til grunn. Fra 1. mai 2026 er grunnbeløpet 136 549 kroner, så to ganger grunnbeløpet utgjør 273 098 kroner. Panteretten omfatter også krav som forfaller etter at begjæringen om tvangsdekning er sendt til namsmyndighetene.

Laget må ikke vente for lenge. Panteretten faller bort hvis det ikke senest to år etter at kravet skulle vært betalt, kommer inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning, eller hvis dekningen ikke blir gjennomført uten unødig opphold.

Pålegg om salg ved vesentlig mislighold og tvangssalg

Betales ikke felleskostnadene over tid, kan laget eller sameiet gå videre med pålegg om salg. Det krever at andelseieren eller seksjonseieren «trass i advarsel» vesentlig misligholder pliktene sine. Loven definerer ikke hvor mye som skal til, så det må vurderes konkret: hvor stort beløpet er, hvor lenge det har stått ubetalt og om skyldneren har gjort noe for å betale.

Fremgangsmåten i borettslag etter § 5-22 er denne:

• Laget gir en skriftlig advarsel som opplyser at vesentlig mislighold gir rett til å kreve andelen solgt.
• Fortsetter misligholdet, gir laget et skriftlig pålegg om å selge andelen. Pålegget skal si at andelen kan tvangsselges om det ikke følges, og fristen kan ikke settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt.
• Er pålegget ikke fulgt innen fristen, kan laget kreve andelen solgt gjennom namsmyndighetene, jf. § 4-8 annet ledd.

I sameier gjelder tilsvarende etter eierseksjonsloven § 38, men med en lengre frist: pålegget skal gi minst seks måneder.

Etter fristen kan kravet om tvangssalg sendes til namsmyndighetene. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19 gjelder, og reglene om minste bud som kan stadfestes i § 11-20 gjelder ikke. Reiser skyldneren innvendinger som ikke er klart grunnløse innen fristen, behandles saken først ved allmennprosess, altså som et vanlig søksmål, før salget kan gjennomføres. Det er derfor ikke slik at tvangssalg er en snarvei. Prosessen tar tid, og skyldneren har rett til å få saken prøvd.

Betalingsavtale som alternativ og hva skyldneren kan gjøre

Mange saker endrer retning når partene blir enige om en nedbetalingsplan. Laget har ikke plikt til å gi slik avtale, men styret kan godta den hvis den er forsvarlig for lagets økonomi. En avtale endrer ikke at lovens regler om legalpant og frister gjelder, så styret bør ha to-årsfristen i hodet når planen settes opp.

Forskjellen mellom borettslag og sameie

Reglene ligner, men er ikke like. I borettslaget er det laget som har panterett i andelen, og panteretten går foran alle andre hefter. I sameiet er det de andre seksjonseierne som har panteretten, og styret kan gjøre den gjeldende. Grensen på to ganger grunnbeløpet gjelder per bruksenhet i sameiet. Fristen i pålegget om salg er tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie. Kravet om skriftlig advarsel gjelder i begge.

Sameiet har dessuten noen andre regler om innkalling og vedtak, som kan få betydning for hvem som kan treffe vedtak om pålegg. Eierseksjonsloven § 48 sier at ingen kan delta i avstemning om pålegg eller krav etter §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående. Er du selv den som skyldes penger, kan du altså ikke stemme når årsmøtet behandler saken.

Den som får krav om felleskostnader, har flere muligheter. Har du ikke råd, ta kontakt med styret tidlig og spør om en avtale. Mener du at kravet er feil, for eksempel at beløpet er for høyt eller at du har betalt, kan du bestride det skriftlig. Du har også rett til å få saken prøvd av domstolen hvis det kommer til tvangssalg og du har innvendinger som ikke er klart grunnløse. Å la være å svare gjør som regel saken verre: gjelden vokser, og vilkårene for pålegg om salg kan bli oppfylt. Det er også en fordel å dokumentere alt skriftlig, slik at det senere går an å se hva som er avtalt og når.

Kort oppsummert

• Ubetalte felleskostnader kreves først inn med påminnelse og betalingsoppfordring, deretter med inkassovarsel med minst 14 dagers frist.
• Laget har legalpant i andelen eller seksjonen opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp, og panteretten faller bort hvis det ikke kommer inn begjæring til namsmyndighetene innen to år.
• Ved vesentlig mislighold kan laget etter skriftlig advarsel gi pålegg om salg, med frist på minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.
• Tvangssalg går gjennom namsmyndighetene, og innvendinger som ikke er klart grunnløse, gir behandling som søksmål.
• Laget har ikke plikt til å gi betalingsavtale, men en avtale kan stoppe prosessen før pålegget.