Plagsom nabo i blokka: fra klage til styret til tvangssalg
Har du en plagsom nabo i blokka, går saken i praksis i trinn. Først kommer en samtale, så en skriftlig klage til styret, og hvis plagen fortsetter, advarsel og i ytterste konsekvens pålegg om å selge boligen. Loven forbyr bruk av bolig og fellesareal som urimelig eller unødvendig er til ulempe for andre. Styret kan fastsette ordensregler og gi advarsel, og ved vesentlig mislighold etter skriftlig advarsel kan laget eller sameiet kreve boligen solgt. Ved alvorlig plage kan det kreves at naboen flytter ut. Hver av disse reaksjonene har egne vilkår og frister.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om en plagsom nabo i blokk, borettslag og sameie
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBåde i borettslag og i eierseksjonssameier gjelder samme grunnregel. Etter borettslagsloven § 5-11 skal andelseieren fare pent med boligen og fellesarealene, og bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre andelseiere. Eierseksjonsloven § 25 sier det samme om seksjonseiere: bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke påføre andre skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.
Lovens ord er «urimelig» og «unødvendig». Vanlig dagligliv i en blokk gir lyd, lukt og aktivitet som alle må tåle. Det som går ut over, er for eksempel gjentatt høy musikk sent på natten, vedvarende røyklukt som siver inn i andres boliger, eller vannskader som skyldes ustelt vedlikehold. Loven setter ikke tallgrenser. Vurderingen avhenger av hvor ofte, hvor lenge og hvor mye det plager.
Beboerne kan også være bundet av husordensregler. Styret i borettslaget kan fastsette vanlige ordensregler (§ 5-11 fjerde ledd), og i sameiet er det årsmøtet som gjør det (eierseksjonsloven § 28). Reglene setter ofte tider for ro og sier noe om bruk av fellesarealer. Les dem før du klager, for da kan du vise til at naboen bryter noe som faktisk er vedtatt.
Lukt og røyk faller inn under samme regel. Tobakksrøyk fra en balkong eller matos som trenger inn gjennom ventilasjonen kan være en ulempe, men det må være urimelig eller unødvendig for å bryte loven. Dyr er et eget punkt. Selv om laget har forbudt dyrehold, kan en bruker holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre (§ 5-11 fjerde ledd).
Reglene gjelder også leietakere og andre som bruker boligen. Er det en leietaker som plager, kan laget eller sameiet i ytterste fall også kreve at leietakeren flytter, som beskrevet lenger ned.
Før du klager: snakk med naboen og dokumenter
Mange saker løser seg uten styret. Banker du på og forklarer rolig hva som plager deg, tar de fleste hensyn. Noter at du har gjort det.
Er det ingen forbedring, begynner dokumentasjonen. Før en logg med dato, klokkeslett, hvor lenge det varte og hva du hørte eller kjente. Be gjerne andre naboer som også er berørt, om å føre sin egen logg. Flere uavhengige beskrivelser gjør det enklere for styret å se at det ikke er en enkeltpersons overfølsomhet. Er det snakk om fest og høy musikk, kan politiet kontaktes ved støy, og du bør notere tidspunktet.
Vurder også om dere kan gå til mekling. Mekling i nabosaker er frivillig og kan hjelpe dere å finne en ordning uten at saken går videre.
Hva styret kan gjøre
Når du har dokumentasjon, sender du en skriftlig klage til styret. Du ber styret ta kontakt med naboen og minne om ordensreglene.
Styret skal forvalte laget eller sameiet i samsvar med lov, vedtekter og vedtak. For sameier står det i eierseksjonsloven § 57, og for borettslag i borettslagsloven § 8-8. Loven har ikke en fast regel for hvilket tiltak styret skal velge. Det er opp til styret å vurdere hva som er rimelig etter sakens alvor.
De vanligste stegene er:
- en muntlig eller skriftlig henstilling til naboen
- en skriftlig påminnelse om ordensreglene
- en skriftlig advarsel som oppgir at vesentlig mislighold kan gi rett til å kreve boligen solgt
Hører du ingenting fra styret, kan du purre og eventuelt ta saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet. I sameier med to seksjoner er situasjonen annerledes, for da kan en seksjonseier selv kreve salgspålegg og fravikelse overfor den andre (eierseksjonsloven § 38 og § 39).
Advarsel og pålegg om salg
Alle de lette tiltakene stopper ved en grense: gjentatte og alvorlige brudd. Da kommer reglene om pålegg om salg inn. Etter borettslagsloven § 5-22 kan laget pålegge en andelseier å selge andelen hvis andelseieren trass i advarsel vesentlig misligholder pliktene sine. Etter eierseksjonsloven § 38 kan styret gjøre det samme overfor en seksjonseier.
En god advarsel er konkret. Den beskriver hendelsene med datoer, peker på hvilke regler som er brutt, gir naboen en rimelig tid til å rette seg og sier uttrykkelig at vesentlig mislighold kan gi rett til å kreve boligen solgt. Advarselen bør sendes på en måte som lar seg dokumentere, for eksempel rekommandert eller på e-post med lesebekreftelse.
Trinnene er disse:
- Advarselen må være skriftlig. Den skal opplyse om at vesentlig mislighold gir laget eller sameiet rett til å kreve boligen solgt.
- Fortsetter misligholdet etter advarselen, kan det gis et skriftlig pålegg om å selge.
- Pålegget må gi en frist. I borettslag skal fristen ikke være kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt. I sameier skal den ikke være kortere enn seks måneder.
- Er pålegget ikke fulgt innen fristen, kan boligen kreves solgt gjennom namsmyndighetene ved tvangssalg.
Reiser den som skal selge, innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, tas saken ikke til følge uten behandling i en ordinær rettssak (allmennprosess). Slik kan prosessen ta tid. Loven sier ikke hva som skal til for at mislighold er «vesentlig». Det avgjøres etter en helhetsvurdering av hva som har skjedd, hvor alvorlig det er og hvor lenge det har pågått.
Skal saken avgjøres ved avstemning på generalforsamlingen i et borettslag, kan ikke andelseieren saken gjelder, eller vedkommendes nærstående, stemme om pålegg om salg eller fravikelse (§ 7-10).
Fravikelse: når plagen er alvorlig
Er plagen mer enn irriterende, finnes en strengere vei. Oppfører en andelseier eller seksjonseier seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre i eiendommen, kan laget eller styret kreve fravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Det står i borettslagsloven § 5-23 og eierseksjonsloven § 39. Kravet fremmes for tingretten.
Fravikelse kan kreves tidligst samtidig med at det gis pålegg om salg. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfellene fravikelse kan kreves. Den som bor i boligen uten å være eier, for eksempel en leietaker, kan også kreves fravikt (borettslagsloven § 5-9 og eierseksjonsloven § 39 annet ledd).
Innvender den som skal ut noe som ikke er klart grunnløst, kreves en ordinær rettssak før utkastelse kan skje. Fravikelse er et tungt virkemiddel som passer for de alvorligste sakene.
Marte og naboen i tredje
Marte Solberg bor i andre etasje i et borettslag med 42 leiligheter. Dag Henriksen i tredje har høy musikk og tramping de fleste helgekvelder, ofte til klokken to. Hun snakker med ham to ganger. Etter det blir det litt bedre i to uker, så blir det som før.
Marte fører logg i seks uker. Hun noterer 14 hendelser, hvorav ti etter klokken 23. En annen nabo, Ruth Aune, fører sin egen logg og noterer 9 av de samme hendelsene. Marte sender en skriftlig klage til styret med begge loggene og viser til husordensreglene som setter ro fra klokken 23.
Styret kaller Dag inn til samtale og sender senere en skriftlig advarsel som opplyser at vesentlig mislighold kan gi laget rett til å kreve andelen solgt. Dag endrer atferd og støyen stopper. Hadde det fortsatt, kunne styret gitt pålegg om salg med en frist på minst tre måneder.
Kort oppsummert
- En plagsom nabo i blokka bryter loven når bruken av boligen eller fellesarealene er til urimelig eller unødvendig ulempe for andre.
- Start med en samtale, før logg og send en skriftlig klage til styret som viser til ordensreglene.
- Styret kan gi påminnelse og skriftlig advarsel, og laget kan etter advarsel kreve boligen solgt ved vesentlig mislighold.
- Fristen i pålegget er minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.
- Ved alvorlig plage eller fare for skade kan laget eller sameiet kreve fravikelse for tingretten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.