Husordensregler i blokka: dette kan de regulere, og dette kan de ikke

Hva husordensreglene er og hvem som fastsetter dem

Husordensregler er de hverdagsreglene som gjør at mange mennesker kan bo tett uten å være i veien for hverandre. De står ofte på et ark i oppgangen eller på sameiets nettside. Loven bruker uttrykket «vanlige ordensregler for eiendommen».

I et borettslag står regelen i borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd: Styret kan fastsette vanlige ordensregler. Generalforsamlingen har likevel den øverste myndigheten i laget, og styret skal lede laget i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak.

I et sameie er det årsmøtet som etter eierseksjonsloven § 28 kan fastsette vanlige ordensregler. Vanlig flertall av de avgitte stemmene er nok, hvis ikke vedtektene eller loven har noe annet krav.

Mange tror husordensreglene er en slags rettslig fribillett til å bestemme alt som angår naboen. Så langt rekker de ikke.

Husordensregler: hva kan reguleres?

Ordensregler handler om hvordan eiendommen brukes og hvordan beboerne forholder seg til hverandre. Typiske emner er:

• ro og støy, med faste hviletider om natten og eventuelt middagsdagen
• søppel, kildesortering og bruk av søppelrom
• sykler, barnevogner og andre ting i oppgangen eller på fellesareal
• vaskeri, tørkerom og booking av felles rom
• grilling og bruk av balkong og terrasse
• bruk av lekeplass, fellesterrasse og uteområde
• parkering av gjester og bruk av sykkelparkering
• tidspunkter for støyende arbeid ved oppussing
• dyrehold, innenfor de rammene loven setter

Alt dette er regler som hjelper naboer å leve sammen, og som er til nytte for alle. Poenget er at de skal være rimelige og like for alle.

Dyrehold har en egen lovbestemmelse. Selv om dyrehold er forbudt, kan brukeren av boligen holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre, både i borettslag og sameier. En ordensregel kan altså ikke uten videre skjære gjennom dette.

Hva husordensreglene ikke kan gjøre

Reglene har klare grenser:

1. De kan ikke stride mot loven. Det gjelder for eksempel lovens regel om at du kan holde dyr når gode grunner taler for det.
2. De kan ikke stride mot vedtektene. Vedtektene står over husordensreglene, og en ordensregel som motsier dem, gjelder ikke.
3. De kan ikke ta fra deg retten til å bruke din egen bolig. Andelseieren har enerett til å bruke boligen og rett til å bruke fellesarealene til det de er ment for, jf. borettslagsloven § 5-1. Seksjonseieren har tilsvarende rett etter eierseksjonsloven § 25.
4. De kan ikke gi noen en urimelig fordel på andres bekostning. Det gjelder både generalforsamlingen i borettslag og årsmøtet og styret i sameier.
5. De kan ikke være noe annet enn «vanlige». Regler som i praksis endrer vedtektene, for eksempel nye økonomiske plikter, nye vilkår for å bo eller nye begrensninger i utleie, må vedtas på den måten loven krever for vedtektsendringer. I borettslag er det to tredjedeler av de avgitte stemmene, og i sameier minst to tredjedeler hvis ikke loven stiller strengere krav.

Det betyr ikke at en regel er ugyldig bare fordi den er streng. En klokkeslettsgrense for høy musikk er vanlig, og de fleste vil akseptere den. Det er dersom regelen i praksis forbyr lovlig bruk av egen bolig at den blir for sterk.

Slik blir husordensreglene gode

Reglene fungerer best når de er konkrete og lett å forstå. «Vis hensyn» er en god holdning, men det er ikke en regel noen kan følge opp. «Ro fra klokken 23 til 07» kan alle forholde seg til.

Noen enkle prinsipper hjelper:

1. Skriv hva som gjelder og hvorfor, i korte setninger. En regel med en forklaring blir lettere å følge.
2. La reglene gjelde likt for alle, også styremedlemmer og de som har bodd lengst.
3. Gjør reglene tilgjengelige. Legg dem ut digitalt, heng dem opp i oppgangen og send dem til nye beboere og leietakere.
4. Se over reglene med jevne mellomrom. Det som var fornuftig for ti år siden, passer ikke alltid i dag, for eksempel regler om parabol, ladere eller sykkelparkering.
5. Håndhev reglene på samme måte hver gang. Reagerer styret bare på noen beboere, blir reglene lett oppfattet som urettferdige, og det svekker grunnlaget hvis saken en dag må følges opp med advarsel.

Det er også lurt å la beboerne uttale seg før større endringer. Det er ikke noe krav i loven, men en regel som beboerne selv har vært med på å utforme, blir ofte fulgt uten særlig oppfølging.

Husordensregler eller vedtekter

Vedtektene er laget eller sameiets grunnlov. De endres normalt med to tredjedeler av de avgitte stemmene. Husordensreglene er mer hverdagslige og kan endres av det organet som har myndighet til å vedta dem. Hvis en regel står i vedtektene, må den endres som en vedtektsendring.

Hvilken status en regel har, er ikke bare et formelt spørsmål. Det avgjør hvem som kan endre den og hvilket flertall som trengs. En fyldigere forklaring finner du i artikkelen om forskjellen på vedtekter og husordensregler.

Hvem reglene gjelder for

I utgangspunktet gjelder reglene alle som bor i eiendommen: eiere, leietakere og husstandsmedlemmer. Lovens regler om brudd retter seg mot eieren og mot brukeren av boligen. Gjester er et eget spørsmål som kan få praktiske følger for deg som eier.

Nye regler bør gjøres kjent for alle. En regel som ikke er vedtatt av det organet som har myndighet, binder ikke beboerne, selv om den henger på døren. En kopi til nye beboere og leietakere er en god vane.

Hva skjer ved brudd

Det første styret gjør, er som regel å sende en påminnelse. De fleste saker stopper der.

Fortsetter bruddene, kan styret gi en skriftlig advarsel. I borettslag kan laget påby en andelseier å selge andelen hvis eieren til tross for advarsel vesentlig misligholder pliktene sine (§ 5-22). Fristen for å selge skal ikke være kortere enn tre måneder. I sameier er fristen minst seks måneder etter § 38.

Er oppførselen så alvorlig at det er fare for ødeleggelse eller alvorlig plage for andre brukere, kan fravikelse (utkastelse) kreves etter tvangsfullbyrdelsesloven. Det er et mye høyere nivå enn vanlig ordensbrudd. Et enkelt tilfelle av støy etter midnatt kommer ikke i nærheten.

Kort oppsummert

• Når du lurer på hva husordensregler kan regulere, er svaret ro, orden og bruk av fellesarealene, og hvordan beboerne viser hensyn.
• I borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler. I sameier er det årsmøtet.
• Reglene kan ikke stride mot loven eller vedtektene, ta fra deg retten til å bruke egen bolig eller gi noen en urimelig fordel.
• Brudd følges opp med påminnelse, advarsel og i ytterste fall pålegg om salg eller fravikelse, men bare ved vesentlig mislighold.