Kan kjøperen flytte inn før styret har godkjent ham?

Når godkjenningen regnes som gitt

Loven gir laget en frist. Er ikke melding om nekting kommet frem til erververen senest tjue dager etter at søknaden kom frem til laget, skal godkjenningen regnes som gitt (§ 4-5 første ledd). Her bruker loven «dager», ikke «døgn».

To ting er verdt å legge merke til. Fristen løper fra søknaden kom frem til laget, ikke fra den ble sendt. Og det er nekting som må ha kommet frem til kjøperen innen fristen. Har styret sendt en nekting på dag nitten, men den kommer frem på dag tjueto, regnes godkjenning som gitt.

Send derfor søknaden på en måte som viser når den kom frem. Laget kan ha oppgitt en e-postadresse for slike henvendelser, og en andelseier kan sende meldinger dit (§ 1-6). Ta vare på kvitteringen eller svaret.

Hva styret kan nekte på

Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Loven nevner ikke hva som er saklig grunn, så det avhenger av hva vedtektene krever og av hvem kjøperen er. Vedtektene kan heller ikke sette vilkår for eierskifte uten at det er saklig grunn til det (§ 4-4). Et typisk eksempel er at kjøperen ikke oppfyller et vilkår om hvem som kan eie andel, for eksempel fordi kjøperen er en juridisk person som ikke kan eie andel etter lovens regler.

Vurderer styret å nekte, bør kjøperen få en skriftlig begrunnelse. Det gjør det lettere å se om grunnen holder.

Hva hvis styret nekter, og kjøperen mener det er uten grunn

Mener kjøperen at nektingen er uten saklig grunn, kan han reise søksmål. Er det reist søksmål om godkjenningsnektingen, kan tingretten ved kjennelse fastsette at erververen mot trygdgiving kan bruke boligen til spørsmålet om godkjenning er rettskraftig avgjort. Det samme gjelder hvis det er reist innvendinger mot et pålegg om salg (§ 4-8). Forliksrådet kan ikke ta avgjørelse om slik bruksrett.

Trygdgiving betyr at kjøperen stiller en sikkerhet for å dekke tap hvis han taper saken. Det er ingen automatikk i at retten tillater bruk. Den avgjør i hvert tilfelle.

Hvem betaler felleskostnadene i mellomtiden

Er det fastsatt at ny andelseier skal godkjennes av laget, er den forrige andelseieren solidarisk ansvarlig med erververen for felleskostnadene frem til godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen (§ 4-5 tredje ledd). Solidarisk ansvar betyr at laget kan kreve hele beløpet av hvem som helst av dem.

For selgeren er det en grunn til å følge med på at søknaden sendes tidlig. For kjøperen er det en grunn til å avtale med selgeren hvem som betaler hva før overtakelsen.

Praktiske råd før overtakelsen

Send søknaden så tidlig som mulig, helst samme dag som kjøpekontrakten er signert. Legg ved det laget ber om, for eksempel opplysninger om kjøperen. Avtal overtakelsesdato slik at den ligger etter fristen på tjue dager. Er overtakelsesdatoen tidligere, bør kjøperen vente med å flytte inn til godkjenningen er gitt skriftlig.

Selger bør i kontrakten avklare hva som skjer med felleskostnader og eventuell leie fra overtakelsen. Skal kjøper bruke boligen midlertidig før godkjenning, kan det ikke gjøres uten at laget går med på det.

Kort oppsummert

• Krever vedtektene godkjenning, kan kjøperen ikke flytte inn før godkjenning er gitt eller regnes som gitt.
• Godkjenning regnes som gitt hvis nekting ikke har kommet frem til kjøperen innen tjue dager etter at søknaden kom frem.
• Styret kan ikke nekte uten saklig grunn.
• Nektes kjøperen, kan tingretten fastsette midlertidig bruk mot trygdgiving mens spørsmålet avgjøres.
• Selgeren er solidarisk ansvarlig for felleskostnadene til godkjenning er gitt.