§ 9-8. يمكنك الاعتراض على إشعار إنهاء العقد خلال شهر واحد
إذا تلقيت إشعار إنهاء عقد صحيحاً، فلديك شهر واحد لتقديم اعتراض كتابي إلى المؤجِّر. إذا اعترضت، يجب على المؤجِّر أن يلجأ إلى المحكمة أو إلى هيئة فض نزاعات الإيجار (Husleietvistutvalget) خلال ثلاثة أشهر — وإلا يسقط الإشعار تلقائياً.
ترجمة آلية من النرويجية. النص النرويجي هو المعتمد. اقرأ النص الأصلي بالنرويجية.Norsk English العربية Polski Українська
نص القانون (ترجمة غير رسمية)
يجوز للمستأجر (leier)، خلال شهر واحد من تاريخ استلام إشعار إنهاء العقد، أن يقدّم إلى المؤجِّر اعتراضاً كتابياً على الإشعار. إذا لم يعترض المستأجر على الإشعار وفقاً للجملة الأولى، فلا يجوز له الاحتجاج بأن الإشعار مخالف لهذا القانون. إذا اعترض المستأجر وفقاً للجملة الأولى، يسقط الإشعار ما لم يرفع المؤجِّر دعوى قضائية (søksmål) ضد المستأجر خلال ثلاثة أشهر من انتهاء مهلة المستأجر.
تنظر المحكمة في مدى قانونية الإشعار، وفيما إذا كان يجب إلغاؤه عند الاقتضاء. يُلغى الإشعار إذا رأت المحكمة، بناءً على تقييم لأوضاع الطرفين، أنه سيكون غير معقول. ومع ذلك لا يجوز للمحكمة إلغاء الإشعار إذا خلصت إلى أن سببه إخلال جوهري بالعقد (vesentlig mislighold) من جانب المستأجر، انظر § 9-9 الفقرة الأولى، الجملة الثانية.
لا تسري أحكام الفقرتين الأولى والثانية على إشعار إنهاء عقد إيجار غير محدد المدة (tidsubestemt leieavtale) لغرفة سكنية منفردة يكون للمستأجر بموجب عقد الإيجار حق الوصول إلى مسكن (bolig) شخص آخر. وينطبق الأمر نفسه على استئجار محل تجاري (lokale) يكون الإيجار فيه متفقاً عليه باليوم، وعلى الاستئجار المستقل لمرآب أو مخزن.
ماذا يعني هذا؟
الاعتراض هو أهم أداة لديك في مواجهة إشعار إنهاء عقد غير مرغوب فيه. واستخدامه سهل — لكن يجب أن تقدّمه قبل انتهاء المهلة.
هكذا يعمل في ثلاث خطوات:
الخطوة 1 — تقدّم اعتراضاً كتابياً خلال شهر واحد. لا يلزم أن يكون طويلاً أو دقيقاً من الناحية القانونية. يكفي أن تكتب: «أعترض على إشعار إنهاء العقد الذي استلمته بتاريخ [التاريخ]». ويمكن إرساله بالبريد الإلكتروني.
الخطوة 2 — لدى المؤجِّر ثلاثة أشهر بعد انتهاء مهلتك للجوء إلى هيئة فض نزاعات الإيجار أو المحكمة. إذا لم يفعل، يسقط الإشعار تلقائياً. ولا تحتاج إلى فعل أي شيء آخر.
الخطوة 3 — إذا نُظرت القضية، تقيّم هيئة فض نزاعات الإيجار أو المحكمة ما إذا كان الإشعار قانونياً ومعقولاً. يمكن إلغاء الإشعار حتى لو كان قانونياً من الناحية الشكلية، إذا كان غير معقول بناءً على تقييم شامل لوضع الطرفين.
ألا تعترض؟ عندئذٍ تفقد حقك في القول إن الإشعار غير قانوني. ويمكن للمؤجِّر أن يطلب الإخلاء الجبري (بواسطة مأمور التنفيذ) (tvangsfravikelse) بعد ثلاثة أشهر من انتهاء مدة الإشعار.
معيار عدم المعقولية مهم: حتى لو كان لدى المؤجِّر سبب قانوني، يمكن إلغاء الإشعار إذا بدا غير معقول. إذا كنت قد سكنت هناك 20 عاماً، وأنت مسنّ ومريض، وسبب المؤجِّر ضعيف — فقد تقول المحكمة إن طردك غير معقول. وفي حالة إشعار إنهاء العقد المبرَّر ببيع المسكن يُنظر، من بين أمور أخرى، إلى مدى جدية البيع وتحديده.
أمثلة
يتلقى Tom إشعار إنهاء العقد في 1 مارس. مهلة الاعتراض تنتهي في 1 أبريل. يرسل Tom بريداً إلكترونياً في 28 مارس: «أعترض على إشعار إنهاء العقد الذي استلمته في 1 مارس.» وهذا يكفي. لدى المؤجِّر الآن ثلاثة أشهر — حتى 1 يوليو — للجوء إلى هيئة فض نزاعات الإيجار. إذا لم يفعل المؤجِّر ذلك، يكون الإشعار قد سقط. ويمكن لـ Tom البقاء في المسكن.
تتلقى Ingrid إشعار إنهاء العقد لكنها لا تفعل شيئاً خلال شهر واحد. تنتهي المهلة. لم يعد بإمكان Ingrid الادعاء بأن الإشعار غير قانوني. ويمكن للمؤجِّر أن يطلب الطرد من المسكن (utkastelse) بعد انتهاء مهلة الإشعار (oppsigelsesfrist).
أخطاء شائعة
- الانتظار طويلاً قبل الاعتراض. مهلة الشهر الواحد قاطعة — إذا فاتتك، تفقد حقك.
- الاعتراض شفهياً. يجب أن يكون الاعتراض كتابياً. والبريد الإلكتروني مقبول.
- الاعتقاد بأن الاعتراض يعني أنك تستطيع البقاء في المسكن تلقائياً إلى الأبد. لا — يمكن للمؤجِّر اللجوء إلى هيئة فض نزاعات الإيجار ليُنظر في الإشعار هناك. لكن هذه مهمته هو، لا مهمتك.
ماذا ينبغي أن تفعل؟
إذا تلقيت إشعار إنهاء العقد: قرّر فوراً ما إذا كنت تريد البقاء في المسكن. إذا كنت تريد ذلك — أرسل اعتراضاً كتابياً خلال شهر واحد. وتواصل في الوقت نفسه مع هيئة فض نزاعات الإيجار — فهي تستطيع النظر في القضية بسرعة ومجاناً، وتُغنيك عن المحكمة.
أسئلة شائعة
ماذا أكتب في الاعتراض؟
- § 9-5الأسباب القانونية لإشعار إنهاء العقد
- § 9-7شروط إشعار إنهاء العقد من المؤجِّر
- § 9-9فسخ العقد بأثر فوري (بسبب إخلال جسيم) (heving) عند الإخلال الجوهري بالعقد