Støy i leiebolig: rettigheter for leietaker og utleier

Hva loven krever av utleier

Det viktigste utgangspunktet står i husleieloven § 5-2. Er ikke annet avtalt, plikter utleier i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Plikten gjelder altså hele eiendommen, ikke bare din leilighet. Kommer bråket fra en annen leietaker i samme hus, er det utleiers oppgave å ta tak i det.

Plikten er ikke en garanti for stillhet. Den gjelder vanlig ro og orden, og det som er vanlig, avhenger av hvor du bor. I en bygård med mange leiligheter hører man naboer. Barn løper, vaskemaskiner går, og noen har gjester på en fredagskveld. Det er forhold en leietaker må regne med.

Utleier kan avtale seg bort fra plikten. Står det i kontrakten at boligen ligger ved en travel gate, eller at huset har livlig naboskap, kan det påvirke hva du kan kreve. Men en avtale som fjerner utleiers ansvar for all ro og orden, vil være uvanlig.

Hva loven krever av leietaker

Leietaker skal følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleier har fastsatt for å sikre god husorden. Husordensregler kan sette tider for musikk, vask i fellesvaskeri og bruk av fellesarealer. De må være rimelige. En regel om at ingen får lage lyd i hele leiligheten etter klokken 19, vil neppe holde.

Leietaker skal også behandle boligen med tilbørlig aktsomhet etter husleieloven § 5-1. Det gjelder først og fremst skader, men bruker du boligen på en måte som plager de andre i huset, kan det bli et mislighold.

Rettigheter når du plages av støy

Oppfyller ikke utleier plikten til å holde ro og orden, og støyen ikke beror på forhold på din side, gir husleieloven § 5-7 deg flere krav:

• retting, altså at utleier gjør noe med støykilden
• avslag i leien, forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig
• heving av leieavtalen, når mangelen er et vesentlig mislighold
• erstatning for tap som følge av mangelen
• tilbakehold av så mye leie som sikrer kravene dine

Før du bruker noen av dem må du melde fra. Etter husleieloven § 2-8 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir utleier melding innen rimelig tid. Skriv til utleier, beskriv støyen, oppgi datoer og klokkeslett, og be om at utleier gjør noe med det. Hvordan du regner ut avslag, er egen sak, og du finner prinsippet i husleieloven § 2-11.

Når utleier kan gripe inn mot en leietaker som støyer

Den som bråker, kan bli møtt med krav fra utleier. Husleieloven § 9-9 lar utleier heve leieavtalen når leieren tross skriftlig advarsel fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere. Heving er en strengere sanksjon enn oppsigelse, og den krever to ting: en skriftlig advarsel først, og at forholdet fortsetter etter advarselen.

Utleier må dessuten skrive hevingserklæringen skriftlig og oppgi grunnen. Den kan pålegge leietaker å flytte straks. Blir avtalen hevet, kan leietaker bli ansvarlig for utlegg og tapt leie.

Et mildere skritt er en vanlig henstilling eller en påminnelse om husordensreglene. Slike skritt har ikke rettsvirkning i seg selv, men de kan dokumentere at utleier har oppfylt sin plikt.

Når kilden ikke er en annen leietaker

Støy kan komme fra flere hold, og utleiers ansvar er ikke likt i alle tilfeller. Kommer lyden fra en annen leietaker hos samme utleier, kan utleier gripe inn med advarsel og til slutt heving. Eier naboen sin egen leilighet i et sameie eller borettslag, har ikke utleier den muligheten, men kan klage til styret som har egne virkemidler.

Er det utleier selv som støyer, gjelder plikten til å holde ro og orden også for ham. Du kan kreve at han slutter, og du har de samme kravene som ellers. Støy som kommer fra utenfor eiendommen, for eksempel fra en bar i nabobygget eller et veianlegg, faller som hovedregel utenfor utleiers plikt. Da må du forholde deg til kommunen eller den som driver virksomheten.

Byggearbeid på selve eiendommen er et eget tilfelle. Leietaker må tåle at utleier utfører nødvendig vedlikehold, men kan kreve avslag i leien hvis ulempen ikke er ubetydelig. Den som leier ut deler av egen bolig, har fortsatt plikt til å holde ro i huset, men hva som er vanlig kan se annerledes ut når to husholdninger deler vegg.

Vanlige misforståelser

Mange tror at leietaker kan slutte å betale husleie så fort naboen bråker. Så enkelt er det ikke. Tilbakehold må stå i forhold til kravet, og feil bruk kan gi utleier et mislighold å peke på.

Andre tror at utleier alltid kan kaste ut en støyende leietaker. Utleier må ha gitt skriftlig advarsel, og støyen må være til alvorlig skade eller sjenanse. En enkelt høylytt fest er sjelden nok.

Støy som kommer utenfra, for eksempel fra et uteliv som åpner i nabobygget etter at du flyttet inn, er ikke utleiers ansvar på samme måte. Utleiers plikt gjelder ro og orden i eiendommen.

Kort oppsummert

• Støy i leiebolig reguleres av husleieloven § 5-2: utleier skal opprettholde vanlig ro og orden, leietaker skal følge ordensregler.
• Loven har ingen fast grense for hva som er for mye støy. Det avgjøres ut fra hva som er vanlig i huset.
• Plages du, må du melde fra til utleier i tide. Deretter kan du kreve retting, avslag, erstatning og i alvorlige tilfeller heve.
• Støyer du selv, kan utleier heve etter skriftlig advarsel hvis du fortsetter.
• Dokumentasjon med dato, klokkeslett og skriftlige meldinger veier tungt i en tvist om støy i leiebolig.