Betalingsproblemer i leieforholdet: rettigheter og plikter for begge parter

Når leien forfaller, og hvordan den skal betales

Reglene om betaling står i kapittel 3 i husleieloven. Er ikke annet avtalt, kan utleier kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin (§ 3-2). Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned. Forfallsdato står vanligvis i leieavtalen, og betalingsproblemer i leieforholdet begynner som regel der: leien kommer for sent eller uteblir.

Utleier kan anvise hvordan leien skal overføres, så lenge det ikke gir merutgifter eller vesentlig ulempe, men leieren har alltid rett til å betale gjennom en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge (§ 3-3). Betalingen regnes som skjedd når beløpet eller betalingsoppdraget er mottatt av banken, forutsatt at det er dekning for oppdraget. Det betyr at du har betalt i tide hvis betalingsoppdraget er mottatt av banken før forfall og det står penger på kontoen.

Hva leietaker kan gjøre når pengene ikke strekker til

Loven gir leietaker ingen rett til utsettelse. Utleier trenger ikke godta å vente. Det som fungerer i praksis, er å kontakte utleier før forfall og foreslå en konkret plan: hvilket beløp som betales når, og hva som skjer ved neste mislighold. Be om at avtalen blir skriftlig, og at den sier at utleier ikke krever heving så lenge planen følges. En skriftlig avtale gir begge parter noe å vise til hvis det senere blir uenighet.

Er uenigheten om selve beløpet, for eksempel fordi du mener du har krav på avslag for en mangel, finnes det en egen vei. Etter husleieloven § 3-8 kan leieren deponere den omtvistede delen av leien i stedet for å betale den til utleier. Da kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling, forutsatt at reglene følges: leieren skal gi melding om begrunnelsen og gi utleier fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen. Deponeringen gjelder bare omtvistet leie og er ikke et hjelpemiddel for den som rett og slett mangler penger.

Du kan også holde tilbake leie for å sikre krav du har mot utleier ved mangel (§ 2-15), men også det har grenser, og det er ikke en generell utvei ved dårlig økonomi.

Hva utleier kan gjøre, og hva som er forbudt

Utleier har flere lovlige virkemidler. Utleier kan sende en påminnelse, og etter forsinkelsesrenteloven § 2 kan utleier kreve forsinkelsesrente fra forfallsdagen når den er fastsatt på forhånd. Er kravet sendt til inkasso, krever inkassoloven § 9 at skyldneren først har fått skriftlig varsel om at inkasso vil bli satt i verk og en betalingsfrist som er løpt ut.

Utleier kan også bruke depositumet. Det kan avtales at leieren stiller depositum til sikkerhet for skyldig leie, skader og andre krav, begrenset til seks måneders leie, og beløpet står på en særskilt konto i leierens navn (§ 3-5). Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Utleier kan altså ikke bare ta av depositumet fordi leien er sen. Etter at leieforholdet er over, kan hver av partene kreve utbetaling i samsvar med den andres skriftlige samtykke eller en dom, og utleier kan i tillegg kreve utbetaling av skyldig leie etter reglene i fjerde og femte ledd.

Det utleier ikke kan gjøre, er å ta loven i egne hender. Bytte lås, kaste ut eiendeler eller stenge strøm og vann er ikke de veiene loven viser til. Utkastelse skjer ved at namsfogden gjennomfører tvangsfravikelse, og det forutsetter et tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

Renter og gebyrer ved sen betaling

Forsinkelsesrenten er fastsatt av departementet halvårlig. For skyldnere som er forbrukere gjelder dessuten en grense: fordringshaveren kan ikke kreve andre gebyrer eller gjennomsnittsberegnede tapsposter enn de erstatningsbeløpene som kan kreves etter inkassoloven §§ 17 til 20 (forsinkelsesrenteloven § 4). Ved boligleie kommer husleieloven § 3-7 i tillegg: det kan ikke avtales at leieren skal betale andre eller større pengebeløp enn det §§ 3-1 og 3-4 til 3-6 åpner for. Har du betalt et beløp i strid med dette, kan du kreve det tilbake. Henger du etter med leien, bør du derfor be utleier spesifisere hva som kreves, og hva det er hjemlet i.

Heving av leieavtalen på grunn av manglende leie

Det er heving som setter en endelig strek. Utleier kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold, og det foreligger blant annet når leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie (§ 9-9). Erklæringen må være skriftlig, grunnen må oppgis, og den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. Blir avtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende etter § 5-8.

Loven definerer ikke hvor mange dager eller hvor stort beløp som skal til for at misligholdet er vesentlig. Det vurderes konkret. En sen betaling på noen dager én gang er noe annet enn flere måneders restanse.

Etter at avtalen er hevet, flytter ikke leietaker nødvendigvis ut av seg selv. Tvangsgrunnlag for fravikelse finnes blant annet i en skriftlig leieavtale som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke betales, og i heving av leieforhold når det er åpenbart at utleier hadde adgang til å heve (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2). Etter § 4-18 kan fullbyrdelse først begjæres når to uker er gått etter skriftlig varsel, og varselet skal opplyse at fullbyrdelsen kan unngås hvis skyldig leie, kostnader og renter betales før fullbyrdelsen gjennomføres.

Kort oppsummert

• Betalingsproblemer i leieforholdet må løses etter lovens regler: leien forfaller etter avtalen, og betaling regnes som skjedd når banken har mottatt oppdraget med dekning.
• Loven gir ikke rett til utsettelse, men en skriftlig nedbetalingsavtale er bindende for begge.
• Utleier kan bruke inkasso, depositum med samtykke eller etter § 3-5, og i siste omgang heving etter § 9-9.
• Utkastelse skjer gjennom namsfogden, ikke ved at utleier tar loven i egne hender.