Leietaker betaler ikke: utleiers muligheter fra varsel til fravikelse

Leietaker betaler ikke husleie: de første dagene

Leien skal som utgangspunkt betales forskuddsvis for hver måned, med mindre dere har avtalt noe annet. Forfaller den på en lørdag, søndag, helligdag eller den 1. eller 17. mai, utsettes forfallsdagen til neste virkedag (husleieloven § 3-2). Ligger pengene ikke på kontoen etter forfall, har du som utleier flere verktøy, og de fleste kan brukes samtidig.

Det første er å kontakte leietakeren, og det bør skje raskt. En kort, skriftlig henvendelse med beløp, forfallsdato og betalingsfrist avklarer ofte om det er en forglemmelse. Skriv den slik at du kan dokumentere at den er sendt. Den danner også grunnlaget for senere trinn.

Forsinkelsesrente kan du kreve uten å sende noe varsel først. Etter forsinkelsesrenteloven § 2 løper renten fra forfallsdagen når den er fastsatt på forhånd, som den er for husleie. Satsen fastsettes av departementet hvert halvår (forsinkelsesrenteloven § 3), så sjekk gjeldende sats før du regner ut kravet. Hvilke gebyrer du kan kreve for purring, står i kan utleier kreve gebyr ved forsinket husleie.

Inkassovarsel og betalingsfrist

Vil du bruke et inkassobyrå, gjelder inkassolovens regler. Før en inkassator kan sette i verk inkassotiltak, må fordringshaveren eller inkassatoren etter forfall ha sendt skriftlig varsel om at inkasso vil bli satt i verk, og ha gitt en betalingsfrist som har løpt ut uten at beløpet er betalt. Fristen skal være minst 14 dager regnet fra varselet ble sendt (inkassoloven § 9, se inkassoloven). Inkassovarselet er derfor et påbudt skritt før byrået tar over, og kan også sendes av deg selv.

Samle dokumentasjonen mens du venter: leieavtalen, en oversikt over hva som er forfalt og betalt, og kopier av alle påminnelser med dato. Uten den blir det vanskelig å vise hva som er utestående når saken kommer til namsmannen eller Husleietvistutvalget.

Leietakeren kan bestride kravet. Da er det ikke lenger et ubestridt pengekrav, og du må enten få avgjørelse eller et annet tvangsgrunnlag for å inndrive det. Tvister om leie av bolig skal først behandles av Husleietvistutvalget (§ 12-5).

Depositum og garanti: hva utleier faktisk kan trekke

Har leietakeren stilt depositum, sikrer det blant annet skyldig leie, skader og utgifter ved fraviking, opp til seks måneders leie (§ 3-5 første ledd). Mens leieforholdet varer, kan ingen av partene bestemme over beløpet alene. Du kan altså ikke trekke utestående leie fra depositumet midt i leieforholdet.

Etter at leieforholdet er over, kan banken betale skyldig leie fra kontoen etter krav fra deg, men bare hvis tre vilkår er oppfylt: dere har skriftlig avtalt at leien skal godskrives en annen konto i samme bank, du har dokumentert den skyldige leien, og leietakeren ikke innen fem uker etter varselet fra banken har dokumentert at han har reist søksmål (§ 3-5 fjerde og femte ledd). Ellers trenger du leietakerens skriftlige samtykke eller en avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Har du i tillegg garanti, kan den kreves innenfor garantiens rammer (§ 3-6). Garanti og depositum kan til sammen ikke overstige seks måneders leie.

Heving og oppsigelse ved manglende betaling

Du kan heve leieavtalen når leietakeren vesentlig misligholder plikten til å betale leie (§ 9-9 første ledd bokstav a). Loven nevner ingen beløpsgrense eller antall dager. Vurderingen er om misligholdet er vesentlig, og da veier størrelsen på det utestående, hvor lenge det har vart og om betalingssvikten gjentar seg. Det gjelder ingen krav om særskilt advarsel når grunnen er manglende betaling. Slike advarsler kreves i andre hevingsgrunner, som skade på eiendommen eller ulovlig fremleie.

Før du hever, bør du undersøke om leietakeren har en forklaring som holder. Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer krav hun har mot utleieren på grunn av mangler (§ 2-15), og hun kan deponere den omstridte delen av leien (§ 3-8). Holder hun tilbake med rette, er det ikke mislighold, og en heving kan falle på at vilkårene ikke var oppfylt. Er hele beløpet uten noen innvending, står saken sterkere.

En hevingserklæring skal være skriftlig, den skal oppgi grunnen, og den kan pålegge leietakeren å flytte straks. Etter heving er leietakeren ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende (§ 9-9 tredje ledd, med henvisning til § 5-8).

Alternativet er å si opp avtalen. Misligholdet er en saklig grunn for oppsigelse av tidsubestemt bolig (§ 9-5 annet ledd bokstav c), men oppsigelsesfristen er som hovedregel tre måneder (§ 9-6), og oppsigelsen må begrunnes og opplyse om protestretten (§ 9-7). Heving er raskere, men mer inngripende, og en heving uten at vilkårene er oppfylt kan bli stående som ugyldig.

Varsel til sosialtjenesten

Når det er grunnlag for å begjære fravikelse, kan du sende skriftlig varsel om misligholdet til sosialtjenesten i kommunen. Begjæring til namsmannen bør tidligst fremsettes to uker etter at varselet er sendt. Leietakeren skal ha kopi senest samtidig (§ 9-11). Leietakeren kan skriftlig reservere seg mot at varselet sendes.

Avtale om nedbetaling og foreldelse

Du er ikke tvunget til å gå hele veien. Mange utleiere inngår en skriftlig avtale om nedbetaling når leietakeren har en forklaring og vil betale. Skriv da inn beløp, datoer og hva som skjer hvis en rate uteblir, slik at det ikke blir strid om du har gitt avkall på retten til å heve.

Kravet ditt på leien forsvinner ikke av seg selv, men det foreldes. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år (foreldelsesloven § 2). Vent derfor ikke i årevis med å følge opp.

Fravikelse hos namsmannen

Flytter ikke leietakeren etter heving eller oppsigelse, kan du ikke selv skifte lås eller bære ut tingene hans. Fravikelse (utkastelse) skjer gjennom namsmannen, og da trenger du et tvangsgrunnlag. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 er heving et slikt grunnlag når forholdene gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve. Ved oppsigelse er det grunnlag når oppsigelsen oppfyller formkravene og leietakeren ikke har protestert innen én måned, eller når retten ikke har satt den til side. Er det ikke åpenbart at du kunne heve, må saken avgjøres først.

Når begjæringen er mottatt, sender namsmannen den til leietakeren og gir to uker til å uttale seg (§ 13-6). Hvor mye saken koster og hvordan den går, er beskrevet i hva er en utkastelsesbegjæring til namsmannen.

Kort oppsummert

• Betaler leietaker ikke husleie, kan du kreve forsinkelsesrente fra forfall og sende inkassovarsel med minst 14 dagers frist.
• Depositum kan ikke trekkes mens leieforholdet varer. Etter opphør trengs samtykke, dom eller den særlige fremgangsmåten i § 3-5.
• Vesentlig mislighold gir hevingsrett etter § 9-9, og loven har ingen fast beløpsgrense.
• Du kan ikke kaste ut leietakeren selv. Fravikelse skjer gjennom namsmannen og krever tvangsgrunnlag.
• Vil du heller si opp, gjelder tre måneders frist og strenge formkrav.
• Kravet foreldes etter tre år, så følg det opp i tide.