§ 9-3. Строкові договори оренди житла мають тривати щонайменше три роки
Строковий договір оренди (tidsbestemt leieavtale) житла (bolig), як правило, має тривати щонайменше три роки. Винятки — зокрема житло на горищі та квартири в цокольному поверсі (sokkelbolig), коли орендодавець (utleier) живе в тому самому будинку — тоді достатньо одного року. Якщо мінімальний строк порушено, договір автоматично стає безстроковим договором оренди (tidsubestemt leieavtale).
Машинний переклад з норвезької. Чинним є норвезький текст. Читати оригінал норвезькою.Norsk English العربية Polski Українська
Текст закону (неофіційний переклад)
Не допускається укладати строковий договір оренди житла на строк менше трьох років. Проте мінімальний строк може бути встановлений в один рік, якщо договір стосується житла на горищі або квартири в цокольному поверсі в односімейному будинку чи житла в будинку на дві квартири, і орендодавець живе в тому самому будинку. Положення першого і другого речень не застосовуються, якщо: a. приміщення (husrom) використовуватиметься як житло самим орендодавцем або кимось, хто належить до його домогосподарства (husstand), або b. орендодавець має іншу обґрунтовану причину (saklig grunn) для обмеження строку.
Орендодавець може посилатися на винятки, передбачені пунктами a і b першої частини, лише якщо орендаря (leier) не пізніше моменту укладення договору письмово повідомили про причину обмеження строку, і приміщення після закінчення погодженого строку оренди використовуватиметься відповідно до зазначеної причини. Якщо момент, коли приміщення має використовуватися відповідно до зазначеної причини, відкладається, договір оренди (leieavtale) може бути продовжено до цього моменту, якщо відкладення спричинене непередбаченою обставиною, що виникла після укладення договору.
Якщо строковий договір оренди житла укладено з порушенням положень цього параграфа, договір вважається безстроковим.
Що це означає?
Закон має на меті, щоб ви як орендар житла мали передбачуваність. Тому заборонено укладати строкові договори оренди житла на строк менше трьох років — якщо немає законної причини.
Мінімальний строк — три роки. Строковий договір оренди житла на один або два роки є незаконним — якщо не застосовується один із винятків.
Виняток 1 — квартира в цокольному поверсі та житло на горищі, коли орендодавець живе в тому самому будинку: Якщо ви орендуєте квартиру в цокольному поверсі в односімейному будинку орендодавця або житло на горищі, а орендодавець живе в решті будинку — достатньо одного року.
Виняток 2 — орендодавець сам житиме в цьому житлі: Якщо після закінчення строку оренди там житиме сам орендодавець або хтось із його домогосподарства — він може встановити коротший строк. Але він має повідомити вам про це письмово не пізніше моменту підписання договору. Якщо він цього не зробить, він не може скористатися винятком.
Виняток 3 — інша обґрунтована причина: Якщо існує інша законна причина для обмеження строку, її можна використати — але знову ж таки: вона має бути письмово зазначена в договорі.
Наслідок порушення: Якщо договір укладено на строк менше трьох років без дійсного винятку, він автоматично стає безстроковим. Вас не можуть виселити наприкінці строку — орендодавець має пройти звичайну процедуру повідомлення про розірвання договору (oppsigelse).
Приклади
Marius орендує квартиру на один рік за договором, у якому нічого не сказано про причину винятку. Орендодавець здає не квартиру в цокольному поверсі і не живе в тому самому будинку. Договір укладено на строк менше трьох років без дійсного винятку — він автоматично безстроковий. Marius не можуть виселити через рік лише з посиланням на строк договору.
Ingrid орендує квартиру в цокольному поверсі в односімейному будинку орендодавця. Орендодавець живе поверхом вище. Договір укладено на один рік. Це законно — для квартир у цокольному поверсі в тому самому будинку достатньо одного року. Ingrid має дійсний строковий договір.
Anne орендує квартиру за договором на один рік. Причина обмеження строку — орендодавець сам збирається потім туди в'їхати. Але орендодавець сказав про це усно — письмово в договорі цього не було. Виняток не можна застосувати. Договір є безстроковим.
Поширені помилки
- Підписати договір на один рік, не перевіривши, чи застосовується виняток. Перевірте, чи це квартира в цокольному поверсі і чи письмово зазначено причину обмеження строку.
- Вважати, що орендодавець може встановити будь-який строк з усним поясненням. Ні — причина має бути письмово зазначена в договорі.
- Здатися і виїхати після закінчення строку договору, бо вважаєте, що мусите. Якщо договір недійсний як строковий, він є безстроковим — і ви можете залишитися.
Що вам варто зробити?
Якщо у вас строковий договір оренди житла на строк менше трьох років: перевірте, чи є дійсний виняток і чи причину письмово зазначено в договорі. Якщо ні — ви, найімовірніше, орендар за безстроковим договором. Зверніться до Комісії з розгляду орендних спорів (Husleietvistutvalget), якщо ви не впевнені.
Поширені запитання
Орендодавець сказав один рік, я підписав(-ла) на один рік — чи може він виселити мене через рік?
- § 9-2Що відбувається, коли строковий договір закінчується
- § 9-5Право орендодавця розірвати договір
- § 9-1Строковий чи безстроковий
- § 9-4Ваше право розірвати договір