§ 9-3. Umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas określony muszą trwać co najmniej trzy lata
Umowa najmu na czas określony (tidsbestemt leieavtale) dotycząca lokalu mieszkalnego (bolig) z reguły musi trwać co najmniej trzy lata. Wyjątkami są m.in. mieszkania na poddaszu i mieszkania w suterenie (sokkelbolig), gdy wynajmujący (utleier) mieszka w tym samym domu – wtedy wystarczy jeden rok. Jeśli minimalny okres nie został zachowany, umowa automatycznie staje się umową najmu na czas nieokreślony (tidsubestemt leieavtale).
Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська
Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)
Nie wolno zawrzeć umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas określony na okres krótszy niż trzy lata. Minimalny okres może jednak wynosić jeden rok, jeżeli umowa dotyczy mieszkania na poddaszu lub w suterenie w domu jednorodzinnym albo lokalu mieszkalnego w domu dwurodzinnym, a wynajmujący mieszka w tym samym domu. Przepisów zdania pierwszego i drugiego nie stosuje się, jeżeli: a. lokal (husrom) ma być używany jako lokal mieszkalny przez samego wynajmującego lub kogoś należącego do jego gospodarstwa domowego (husstand), lub b. wynajmujący ma inną uzasadnioną przyczynę (saklig grunn) ograniczenia czasowego.
Wynajmujący może powołać się na wyjątki z ustępu pierwszego litery a i b tylko wtedy, gdy najemca (leier) najpóźniej przy zawarciu umowy został pisemnie poinformowany o przyczynie ograniczenia czasowego, a lokal po upływie uzgodnionego okresu najmu ma być wykorzystany zgodnie z podaną przyczyną. Jeżeli termin, w którym lokal ma być wykorzystany zgodnie z podaną przyczyną, zostanie przesunięty, umowa najmu może zostać przedłużona do tego terminu, jeżeli przesunięcie wynika z nieprzewidzianej okoliczności, która zaistniała po zawarciu umowy.
Jeżeli umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas określony została zawarta z naruszeniem przepisów niniejszego paragrafu, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony.
Co to oznacza?
Ustawa chce zapewnić Ci jako najemcy lokalu mieszkalnego przewidywalność. Dlatego nie wolno zawierać umów najmu lokalu mieszkalnego na czas określony krótszy niż trzy lata – chyba że istnieje uzasadniona przyczyna.
Minimalny okres to trzy lata. Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas określony na rok lub dwa lata jest niezgodna z prawem – chyba że ma zastosowanie jeden z wyjątków.
Wyjątek 1 – mieszkanie w suterenie lub na poddaszu, gdy wynajmujący mieszka w tym samym domu: Jeśli wynajmujesz mieszkanie w suterenie w domu jednorodzinnym wynajmującego albo mieszkanie na poddaszu, a wynajmujący mieszka w pozostałej części domu – wystarczy jeden rok.
Wyjątek 2 – wynajmujący sam zamierza korzystać z lokalu: Jeśli po zakończeniu okresu najmu wynajmujący sam ma tam zamieszkać albo ktoś z jego gospodarstwa domowego – może ustalić krótszy okres. Musi jednak poinformować Cię o tym na piśmie najpóźniej w chwili podpisania umowy. Jeśli tego nie zrobi, nie może skorzystać z wyjątku.
Wyjątek 3 – inna uzasadniona przyczyna: Jeśli istnieje inna uzasadniona przyczyna ograniczenia czasowego, można się na nią powołać – ale znowu: musi być zapisana w umowie.
Skutek naruszenia: Jeśli umowa jest krótsza niż trzy lata, a nie ma ważnego wyjątku, automatycznie staje się umową na czas nieokreślony. Nie można Cię eksmitować z końcem okresu – wynajmujący musi przejść zwykłą procedurę wypowiedzenia umowy (oppsigelse).
Przykłady
Marius wynajmuje mieszkanie na rok na podstawie umowy, która nie wspomina o żadnej przyczynie wyjątku. Wynajmujący nie wynajmuje mieszkania w suterenie i nie mieszka w tym samym domu. Umowa jest krótsza niż trzy lata bez ważnego wyjątku – automatycznie jest umową na czas nieokreślony. Marius nie może zostać eksmitowany po roku tylko z powołaniem się na okres umowy.
Ingrid wynajmuje mieszkanie w suterenie w domu jednorodzinnym wynajmującego. Wynajmujący mieszka piętro wyżej. Umowa jest zawarta na rok. To zgodne z prawem – w przypadku mieszkań w suterenie w tym samym domu wystarczy jeden rok. Ingrid ma ważną umowę na czas określony.
Anne wynajmuje mieszkanie na podstawie umowy rocznej. Przyczyną ograniczenia czasowego jest to, że wynajmujący sam ma się potem wprowadzić. Wynajmujący powiedział o tym jednak tylko ustnie – nie zostało to zapisane w umowie. Z wyjątku nie można skorzystać. Umowa jest zawarta na czas nieokreślony.
Częste błędy
- Podpisanie umowy rocznej bez sprawdzenia, czy ma zastosowanie wyjątek. Sprawdź, czy chodzi o mieszkanie w suterenie i czy przyczyna ograniczenia czasowego jest podana na piśmie.
- Przekonanie, że wynajmujący może ustalić dowolny okres z ustnym uzasadnieniem. Nie – przyczyna musi być zapisana w umowie.
- Rezygnacja i wyprowadzka po okresie umowy, bo ktoś myśli, że musi. Jeśli umowa jest nieważna jako umowa na czas określony, jest umową na czas nieokreślony – i możesz zostać.
Co powinieneś zrobić?
Jeśli masz umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas określony krótszy niż trzy lata: sprawdź, czy istnieje ważny wyjątek i czy przyczyna jest podana na piśmie w umowie. Jeśli nie – prawdopodobnie jesteś najemcą na czas nieokreślony. Jeśli masz wątpliwości, skontaktuj się z Komisją Rozstrzygania Sporów Najmu (Husleietvistutvalget).
Częste pytania
Wynajmujący powiedział, że na rok, podpisałem umowę na rok – czy może mnie eksmitować po roku?
- § 9-2Co się dzieje, gdy umowa na czas określony wygasa
- § 9-5Prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy
- § 9-1Na czas określony czy nieokreślony
- § 9-4Twoje prawo do wypowiedzenia umowy