Leietaker vil flytte: slik avslutter du leieforholdet riktig

Først: hva slags leieavtale har du?

Svaret på hvordan en leietaker avslutter leieforholdet, avhenger av om avtalen er tidsubestemt eller tidsbestemt. Se i kontrakten. Står det en sluttdato eller en leietid («leieperioden er fra 1. august til 31. juli»), er avtalen tidsbestemt. Står det ingen sluttdato, er den tidsubestemt.

Forskjellen betyr mye for deg som vil flytte. En tidsubestemt avtale kan du som leier normalt si opp når du vil, med en frist. En tidsbestemt avtale gir ikke den samme friheten. Du kan lese mer om forskjellen på tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt.

Avslutte leieforholdet: slik sier du opp en tidsubestemt avtale

Husleieloven § 9-4 sier at en tidsubestemt leieavtale, hvis ikke annet er avtalt, kan sies opp av leieren. Du trenger ikke oppgi noen grunn, og utleier kan ikke nekte deg å si opp.

Fristen står i § 9-6: tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. I praksis betyr det at en oppsigelse du sender hvilken som helst dag i mars, gjør at leieforholdet opphører 30. juni. Oppsigelsestiden løper altså ut måneden, og du betaler leie til og med siste dag.

Partene kan avtale en annen frist. Står det i kontrakten at fristen er to måneder eller fem måneder, gjelder det. Bestemmelsen i § 9-6 kan fravikes i avtale.

Loven har ingen formkrav til leierens oppsigelse. Kravene til skriftlighet og begrunnelse i § 9-7 gjelder utleierens oppsigelse. Du bør likevel alltid si opp skriftlig, med e-post eller brev. Skriv at du sier opp leieforholdet, hvilken adresse det gjelder, og når du regner med at det opphører. Ta vare på sendt-bekreftelsen. Oppsigelsestiden regnes normalt fra oppsigelsen er kommet fram til utleier.

Når fristen er én måned i stedet for tre

Det er unntak fra tremånedersregelen. Etter § 9-6 andre ledd er fristen én måned for leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig. Det gjelder for eksempel et rom i huset til utleier, med felles bruk av kjøkken og bad. Det samme gjelder selvstendig leie av garasje eller bod.

Er du usikker på om rommet ditt regnes som «enkelt beboelsesrom», se på hvordan avtalen er lagt opp. Har du en egen leilighet med egen inngang og eget bad, er den en vanlig bolig med tre måneders frist. Har du et rom i utleiers bolig og deler resten, gjelder én måned.

Tidsbestemt avtale: du kan ikke bare flytte

Husleieloven § 9-2 sier at en leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden. Det betyr at avtalen avsluttes av seg selv, og du trenger ikke si opp.

Spørsmålet er hva du kan gjøre hvis du vil ut før tiden. Hovedregelen er at du er bundet til leietiden. En tidsbestemt avtale kan bare sies opp i leietiden hvis det er avtalt, eller hvis utleieren ikke har gitt deg skriftlig beskjed om at avtalen ikke kan sies opp. Ved utleie av bolig må utleier nemlig skriftlig opplyse om dette. Har han ikke gjort det, kan du si opp med den vanlige fristen på tre måneder.

Du kan også ha en bedre stilling enn kontrakten gir inntrykk av. Loven sier at en tidsbestemt boligavtale ikke kan gjelde for kortere tid enn tre år, med mindre utleier selv skal bruke boligen eller har en annen saklig grunn. Ved hybel eller sokkelbolig i utleiers hus kan minstetiden være ett år. Er avtalen inngått i strid med dette, regnes den som tidsubestemt etter § 9-3, og da kan du si opp som beskrevet over.

Fortsetter du å bo der mer enn tre måneder etter utløpet av en tidsbestemt avtale, uten at utleier skriftlig har bedt deg flytte, har avtalen gått over til å være tidsubestemt.

Hva som skjer med leien hvis du flytter før fristen er ute

Å flytte ut betyr ikke at leieplikten stopper. Så lenge oppsigelsestiden løper, skylder du leie, selv om du har flyttet. Utleier har ikke plikt til å la deg gå tidligere, og han har heller ikke plikt til å finne en ny leietaker til deg. Har du en tidsbestemt avtale som ikke kan sies opp, kan han i utgangspunktet kreve leie for hele resten av leietiden. Se hva som skjer hvis du flytter ut før kontrakten er over.

Løsningen er å snakke med utleier. Flere vil gå med på at du flytter tidligere hvis du finner en egnet etterfølger, og en skriftlig avtale om det avklarer hva som gjelder. Har du tidsbestemt avtale og får nei til fremleie uten saklig grunn, har du etter § 7-5 rett til å si opp med varsel som i § 9-6.

Slik leverer du boligen tilbake

Den dagen leieforholdet opphører, skal du stille boligen med tilbehør til utleierens disposisjon. Tilbakelevering regnes etter § 10-2 som skjedd når utleier har fått nøkler og uhindret atkomst, med mindre annet er avtalt. Boligen skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde og mangler utleieren selv skal utbedre.

Det beste du kan gjøre, er å avtale en tid for en felles overlevering. Ta bilder av alle rom, noter målerstander og få utleier til å bekrefte skriftlig at han har fått nøklene. Dette har betydning når depositumet skal betales ut. Leverer du ikke i tide, kan utleier kreve vederlag tilsvarende avtalt leie til bruken din opphører.

Hva du bør gjøre i praksis

Start med å finne kontrakten og lese hva den sier om oppsigelse. Regn deretter ut når leieforholdet opphører, og planlegg flyttingen ut fra den datoen. Skriv oppsigelsen, send den på en måte som gir deg dokumentasjon, og be om bekreftelse. Avtal tid for overlevering, ta bilder og få kvittering på nøklene. Til slutt: krev depositumet utbetalt etter reglene i husleieloven, og husk at utleier ikke kan holde det tilbake uten grunn.

Er utleier uenig i at du har sagt opp riktig, eller nekter han å betale ut depositumet, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Oppsigelsesreglene er også gjennomgått i hvordan du sier opp leiekontrakten.

Kort oppsummert

• Vil du avslutte leieforholdet, gjelder dette for tidsubestemt avtale: du kan si opp når som helst med tre måneders frist til utløpet av en kalendermåned, med mindre noe annet er avtalt (§§ 9-4 og 9-6).
• Fristen er én måned for enkelt beboelsesrom i en annens bolig og for garasje eller bod.
• Tidsbestemt avtale: den opphører uten oppsigelse, og du kan bare si opp i leietiden hvis det er avtalt eller utleier ikke skriftlig opplyste at den ikke kunne sies opp.
• Flytter du før fristen er ute, skylder du i utgangspunktet leie ut oppsigelsestiden.
• Når leietaker vil flytte, bør du si opp skriftlig, avtale overlevering og dokumentere boligens stand.