§ 4-1. Орендодавець не може встановлювати необґрунтовано високу орендну плату
Орендодавець (utleier) не може вимагати орендну плату (husleie), яка необґрунтовано висока порівняно з тим, за скільки здають подібне житло (bolig) у цьому районі. Якщо ваша орендна плата необґрунтовано висока, ви можете вимагати її зниження і повернення того, що ви переплатили.
Машинний переклад з норвезької. Чинним є норвезький текст. Читати оригінал норвезькою.Norsk English العربية Polski Українська
Текст закону (неофіційний переклад)
Не можна домовлятися про орендну плату, яка є необґрунтованою порівняно з тією, що зазвичай досягається на момент укладення договору при новій здачі в оренду подібного приміщення (husrom) на подібних умовах договору.
Що це означає?
Захист від надмірної орендної плати (leieprisvern) означає, що орендодавець не може вільно встановлювати орендну плату на будь-якому рівні. Ваша орендна плата не повинна суттєво перевищувати ринкову орендну плату (markedsleie) за подібне житло — такого самого розміру, такого самого стану, з таким самим розташуванням і приблизно на таких самих умовах.
Що означає «необґрунтовано»? Закон не встановлює конкретного відсотка відхилення. Це оцінка на розсуд. Загальне правило таке: орендна плата має бути в межах звичайного рівня ринкової орендної плати за порівнянне житло. Якщо вона суттєво вища, вона необґрунтована.
Порівнюють із ринком на момент укладення договору. Якщо орендну плату було встановлено на ринковому рівні три роки тому, а ціни відтоді впали, це не обов'язково необґрунтовано — вона просто застаріла. Тоді для коригування орендної плати застосовуються інші правила.
Хто несе тягар доведення? На практиці саме ви як орендар (leier) маєте довести, що орендна плата необґрунтована, — вам потрібно мати з чим порівнювати. Знайдіть оголошення про подібне житло в тому самому районі, зверніться по допомогу до Комісії з розгляду орендних спорів (Husleietvistutvalget) або вимагайте комісію з оцінки (takstnemnd) згідно з § 12-2.
Що ви можете вимагати? Якщо ви платили необґрунтовано високу орендну плату, ви можете вимагати повернення переплаченого згідно з § 4-4 — з відсотками.
Приклади
Lars орендує двокімнатну квартиру площею 55 кв. м в Осло за 18 000 крон на місяць. Подібне житло по сусідству здають за 12 000–13 000 крон. Lars може звернутися з цим до Комісії з розгляду орендних спорів і вимагати встановлення орендної плати на ринковому рівні, а також повернення того, що він переплатив.
Ingrid орендує невелику кімнату за 7 500 крон на місяць. Це трохи вище середнього в районі, але не набагато. Це не є «необґрунтованим» у розумінні закону — захист від надмірної орендної плати не дає права на найдешевшу можливу оренду, це захист від грубо необґрунтованих цін.
Поширені помилки
- Вважають, що будь-яка висока орендна плата є незаконною. Це не так. Закон вимагає, щоб орендна плата була необґрунтованою, а не просто трохи високою.
- Здаються, бо думають, що це важко довести. Комісія з розгляду орендних спорів може допомогти вам порівняти рівні орендної плати. Це безкоштовно.
- Вважають, що захист від надмірної орендної плати стосується лише оренди житла. Він стосується також комерційної оренди (næringsleie) — § 4-1 є одним із небагатьох параграфів, від яких не можна відступати навіть у договорах комерційної оренди.
Що вам варто зробити?
Підозрюєте, що ваша орендна плата необґрунтовано висока? Перегляньте Finn.no та інші оголошення про подібне житло в цьому районі. Знайдіть два-три порівнянні об'єкти. Зв'яжіться з Комісією з розгляду орендних спорів — там можуть допомогти вам оцінити, чи є орендна плата необґрунтованою, і порадити, що робити далі.
Поширені запитання
Чи може орендодавець підняти орендну плату до рівня, який витримує ринок у місті з високим попитом?
Чи діє захист від надмірної орендної плати, якщо я сам домовлявся про орендну плату?
- § 4-4Повернення незаконної орендної плати
- § 4-2Індексація орендної плати (за індексом споживчих цін) (indeksregulering)
- § 4-3Приведення до звичайної орендної плати (середньої за подібне житло) (gjengs leie)
- § 3-1Розмір орендної плати