Ny kontrakt med høyere leie når den gamle går ut: er det lov?

Hva som skjer når den tidsbestemte avtalen går ut

En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden, jf. husleieloven § 9-2. Det følger ingen rett til forlengelse av loven, og utleier kan tilby en ny kontrakt til en annen pris. Leietaker kan takke ja, forhandle eller flytte.

Begge parter står dermed fritt til å avtale leie på nytt. Utleier trenger ikke indeksregulere eller varsle med en måneds frist, slik det kreves under et løpende leieforhold. Det er likevel en grense, og den er satt av § 4-1.

Grensen i § 4-1: ikke urimelig i forhold til markedet

Paragrafen sier at det ikke kan avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Hver del av setningen har betydning.

«På avtaletidspunktet» betyr at det er markedet da den nye kontrakten ble inngått som teller. Hva du betalte før, er ikke målestokken.

«Liknende husrom» betyr at størrelse, standard, beliggenhet og utstyr må sammenliknes. En møblert toroms på sentrum er ikke det samme som en umøblert toroms i utkanten.

«Liknende avtalevilkår» betyr at det også spiller inn hva som er inkludert i leien. Strøm, internett og bruk av vaskemaskin kan ligge i prisen eller komme i tillegg.

Loven nevner ingen prosentgrense. Det er ikke nok at leien har gått opp mye. Den må være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås. Er markedet steget kraftig, kan en stor økning være innenfor.

Gjelder indeksreglene også for en ny kontrakt?

Husleieloven § 4-2 gjelder når en av partene krever leien endret uten oppsigelse av leieforholdet. Den handler om å endre leien i et løpende leieforhold. Loven sier ikke uttrykkelig at indekstaket gjelder når partene inngår en helt ny avtale. Utgangspunktet er derfor at partene avtaler leien selv, og § 4-1 setter grensen.

En ny avtale må imidlertid være en reell ny avtale. Hvis den gamle avtalen etter loven egentlig var tidsubestemt, er situasjonen en annen. Etter § 9-3 kan tidsbestemt avtale om bolig ikke inngås for kortere tid enn tre år, med noen unntak, og en avtale i strid med bestemmelsen skal anses som tidsubestemt. Hvis for eksempel et toårig leieforhold ikke oppfylte unntakene, løper leieforholdet videre uten å opphøre ved utløpet. Da er det ikke noe «når den går ut», og utleier må gå veien om §§ 4-2 og 4-3 for å endre leien. Les mer om dette under minstetiden for en leiekontrakt.

Hva du kan gjøre hvis den nye leien er for høy

Du kan sammenlikne den nye leien med det som er oppnådd for liknende boliger de siste månedene, og se hvordan du kan dokumentere det i dokumentasjon av gjengs leie. Er leien klart høyere enn dette, kan du:

• forhandle med utleier om en pris innenfor det som er vanlig
• skrive under, men betale og reservere deg skriftlig, og kreve forskjellen tilbake
• bringe saken inn for Husleietvistutvalget, som behandler tvister om leie av bolig

Etter § 4-4 kan den som har betalt høyere leie enn lovlig, kreve forskjellen tilbake med rente fra den dagen beløpet ble betalt, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig. Avtalen for øvrig er bindende, så du kan ikke bruke kravet som en vei ut av kontrakten. At du skrev under, tar ikke bort retten. Loven sier ikke nærmere hva som regnes som vesentlig medansvar, så reserver deg skriftlig når du skriver under.

Kort oppsummert

• Når en tidsbestemt avtale går ut, kan partene inngå en ny kontrakt med ny leie. Utleier er ikke pålagt å tilby forlengelse.
• Den nye leien kan ikke være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende bolig på liknende vilkår (§ 4-1).
• Loven nevner ingen prosentgrense, så sammenlikningen må bygge på liknende boliger på avtaletidspunktet.
• Var den gamle avtalen i strid med § 9-3, regnes den som tidsubestemt, og da kan leien bare endres etter §§ 4-2 og 4-3.
• Har du betalt for mye, kan du kreve forskjellen tilbake med rente etter § 4-4, med mindre du i vesentlig grad er medansvarlig.