Slik sjekker du om husleien din er urimelig høy
For å sjekke om husleien din er urimelig høy, sammenlikner du den med det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende bolig på liknende vilkår da avtalen ble inngått (husleieloven § 4-1). Bruk SSBs leiestatistikk og annonser for tilsvarende boliger i området, og juster for størrelse, standard og hva som er inkludert. Er leien urimelig høy, kan du etter § 4-4 kreve forskjellen mellom det du har betalt og lovlig leie tilbake med rente. Loven setter ingen fast prosentgrense, så vurderingen bygger på sammenlikningen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva du sammenlikner med
Spørsmålet er om leien du avtalte, er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Slik står det i husleieloven § 4-1. Noen ord i setningen styrer sjekken, nemlig «oppnås», «avtaletidspunktet» og «liknende».
«Oppnås» betyr priser som er avtalt, ikke priser som er ønsket. En annonse viser hva utleier ber om. Hva som faktisk ble avtalt for liknende boliger, er et bedre sammenlikningsgrunnlag, men er vanskeligere å finne.
«Avtaletidspunktet» betyr at du sammenlikner med markedet den måneden du skrev under. Markedet i dag er ikke relevant, med mindre du vurderer en tilpasning til gjengs leie i et løpende leieforhold.
«Liknende» betyr at du må justere for forskjeller.
Slik kan du sjekke om husleien er urimelig høy, steg for steg
-
Beskriv din egen bolig. Skriv ned areal, antall rom, etasje, standard, om den er møblert, om det er balkong, parkering eller bod, og hva som er inkludert i leien. Notér også avtaletidspunktet og leien du avtalte.
-
Finn tall fra Statistisk sentralbyrå. SSB publiserer statistikk over leiepriser. Tallene gir et bilde av nivået, men er gjennomsnitt, så de kan ikke alene vise hva som var rimelig for akkurat din bolig.
-
Samle konkrete eksempler. Finn minst fem boliger som likner din, leid ut i samme område i tiden rundt avtaletidspunktet. Kilder kan være annonser du lagret den gangen, svar fra naboer og kjente som leide ut i samme periode, og arkiverte annonser. Noter adresse, areal, standard og pris.
-
Juster for forskjeller. Er en av boligene dine 10 kvadratmeter større, må du ta hensyn til det. Er den møblert og din ikke, justerer du den andre veien. Skriv kort hvorfor du har justert, og hvordan.
-
Finn et rimelig prisnivå. Sammenlikn leien din med prisintervallet fra de justerte eksemplene. Ligger du innenfor, er det lite å bygge på. Ligger du godt over, har du et grunnlag for å si at leien er urimelig.
-
Regn ut hva du har betalt for mye. Forskjellen mellom det du har betalt og det du anslår som lovlig leie, ganger antall måneder, er kravet ditt. Legg til renter fra hver betalingsdato.
Dokumentasjonen trenger ikke være perfekt, men den må være konkret og lett å følge. En side med tabell og vedlagte skjermbilder er bedre enn en lang tekst. Mer om dette finner du i dokumentasjon av gjengs leie.
Hva som ikke er et bevis
Noen sammenlikninger holder dårlig. En leie som er høyere enn naboens, er ikke et bevis i seg selv, for naboen kan ha eldre kontrakt. Hva du betalte i en tidligere bolig, sier lite om hva som var vanlig for denne.
Loven nevner heller ingen prosentgrense. Du kan lese om begrepet i hva gjengs leie er, som har en nær tilknytning, men en annen hjemmel enn § 4-1.
Kravet om tilbakebetaling
Etter § 4-4 kan den som har betalt høyere leie enn lovlig, kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag. Unntaket er om betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Kravet forrentes fra den dagen beløpet ble betalt, og avtalen for øvrig er bindende selv om du krever tilbakebetaling.
Du krever først skriftlig av utleier, og vedlegger sammenlikningen. Svarer utleier nei, eller ikke i det hele tatt, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Tvister om leie av bolig skal behandles der før de kan gå til tingretten, jf. husleieloven § 12-5. Se også HTU steg for steg.
Randi og toromsleiligheten
Randi bor i en toroms leilighet på 52 kvadratmeter og betaler 16 500 kr i måneden. Hun har bodd der i sju måneder. Da hun skrev under, var strøm og internett inkludert i leien, og leiligheten var umøblert.
Hun finner seks tilsvarende leiligheter fra samme periode. Fire av dem ble leid ut for mellom 13 500 og 14 500 kr. To var møblerte og kostet 15 200 og 15 800 kr. Etter justering for at hennes bolig er umøblert og har strøm inkludert, kommer hun til et nivå rundt 14 500 kr. Forskjellen er 2 000 kr i måneden, og for sju måneder blir det 14 000 kr, pluss renter.
Randi sender sammenlikningen til utleier og krever 14 000 kr tilbake. Når utleier avviser, sender hun saken til Husleietvistutvalget. Det er utvalget som avgjør hva som er lovlig leie, og det kan lande på en annen sum enn hennes anslag.
Kort oppsummert
- Husleien din er urimelig høy hvis den er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende bolig på liknende vilkår da avtalen ble inngått (§ 4-1).
- Når du skal sjekke husleie urimelig høy, bruk SSBs leiestatistikk og konkrete eksempler på liknende boliger, og juster for forskjeller.
- Loven har ingen fast prosentgrense, så en god, konkret dokumentasjon er det viktigste.
- Har du betalt for mye, kan du etter § 4-4 kreve forskjellen tilbake med rente, med mindre du i vesentlig grad er medansvarlig.
- Blir dere ikke enige, avgjør Husleietvistutvalget saken før den eventuelt kan gå til tingretten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.