Kan jeg ta mer betalt av fremleietakeren enn jeg betaler selv?
Du kan ta mer betalt av fremleietakeren enn du selv betaler, men leien kan ikke være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom (husleieloven § 4-1). Det er markedsleien for tilsvarende bolig som setter taket, ikke hva du selv betaler. Betaler du en gammel, lav leie, har du derfor mer rom enn hvis din egen leie ligger på markedsnivå. Tar du for mye, kan fremleietakeren kreve det overskytende tilbake med renter (§ 4-4).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Loven forbyr ikke fortjeneste, men urimelig leie
Husleieloven har ikke en egen regel om hva en hovedleietaker kan ta i fremleie. Det er heller ingen bestemmelse som sier at fremleien må være lik det du betaler. Da gjelder reglene som gjelder for alle leieavtaler.
Etter § 4-1 kan det ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Bestemmelsen kan ikke fravikes i avtale til skade for leieren (§ 1-2). Fremleieavtalen er en leieavtale mellom deg og fremleietakeren, og ordlyden sier ingenting om at den bare gjelder utleie fra eier. Du er altså bundet av samme regel som en utleier som eier boligen.
Det du betaler selv, er ikke sammenligningsgrunnlaget. Sammenlikningen er med hva liknende husrom ellers leies ut for. En leietaker som har hatt en leilighet i mange år og betaler lite, kan derfor ta mer i fremleie enn han selv betaler, så lenge han holder seg innenfor markedet.
Hva som regnes som liknende husrom
Loven sammenligner med «liknende husrom på liknende avtalevilkår». I praksis ser man på størrelse, standard, beliggenhet, om boligen er møblert, og hvor lang og hvor sikker leieperioden er. Et møblert rom i en delt leilighet i sentrum leies normalt ut til en annen pris enn en umøblert toroms i et boligstrøk.
Det gir flere grunner til at fremleien kan være høyere enn din egen leie uten å være urimelig:
- Du leier ut møblert, mens du selv leier umøblert eller har egne møbler stående.
- Fremleien er kortvarig og krever oftere å finne ny leietaker. Tidsbegrensede avtaler prises ofte høyere.
- Strøm, internett eller vask er inkludert i prisen, men ikke i din egen leie.
- Fremleien dekker bare en del av boligen, og den delen er mer verdt enn en forholdsmessig andel av din husleie, for eksempel et rom med eget bad.
Loven gir ingen prosentgrense. Det er en skjønnsmessig vurdering, og den avgjør hvor mye markedet tåler. Hvor grensen går, kan du få en pekepinn om ved å se på annonser for tilsvarende rom i samme område.
Strøm, fellesutgifter og andre tillegg
Skal fremleietakeren betale en andel av strøm og fellesutgifter, kan du ta det som en del av leien eller som egne poster. Reglene om særskilt bidrag til strøm og brensel i § 3-4 gjelder mellom utleier og leier, og gir leieren rett til å kreve regnskap for størrelsen på kostnadene hvis det er avtalt at han skal bidra særskilt. Som fremleier er du i utleierens rolle overfor fremleietakeren og bør kunne vise hva utgiftene faktisk er.
Det enkleste er å avtale en samlet sum som inkluderer strøm, og at summen holder seg innenfor det som er rimelig for liknende rom. Vil du ha egen fordeling, skriv det i fremleieavtalen.
Hva skjer hvis du tar for mye
Har fremleietakeren betalt mer enn lovlig, kan han kreve tilbake forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag. Kravet forrentes fra den dagen beløpet ble betalt (§ 4-4). Avtalen for øvrig står ved lag selv om tilbakebetaling blir krevd.
Unntaket er at han ikke kan kreve tilbake hvis han i vesentlig grad er medansvarlig for overtredelsen. At fremleietakeren aksepterte prisen da han skrev under, er ikke nok i seg selv til å gjøre ham medansvarlig. Les mer om hvordan slike krav behandles under hvordan klager jeg på for høy husleie.
Fremleietakeren kan bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Der kan det bli avgjort om leien var urimelig, og hvor mye som skal tilbake.
rommet i Grünerløkka
Nora Eriksen har leid en treroms leilighet i Oslo i seks år for 15 800 kroner i måneden. Hun skal bo hos kjæresten i fire måneder og vil fremleie hele leiligheten med møbler og internett til Tobias Nilsen. Hun søker utleier om godkjenning etter § 7-4, og får den.
Nora lurer på om hun kan ta 19 500 kroner i måneden. Hun ser at annonser for møblerte treromsleiligheter i samme området ligger mellom 19 000 og 22 000 kroner i måneden for korte leieforhold. Leien på 19 500 er innenfor det som er vanlig, selv om den er 3 700 kroner høyere enn det hun selv betaler. Forskjellen kommer av at hennes egen leie er gammel og at fremleien er møblert og kortvarig.
Hadde Nora derimot krevd 28 000 kroner, ville det vært klart over markedet. Tobias kunne da kreve tilbake forskjellen mellom 28 000 kroner og det som var lovlig, for hver måned han hadde betalt.
Når du er i tvil om prisen
Er du i tvil, lønner det seg å legge deg nærmere markedet enn lenger unna. En fremleier kan lett se hva andre betaler, og en leie som holder seg innenfor det normale gir ingen krav om tilbakebetaling. Utleier forholder seg til hovedleien din, ikke til det du tar i fremleie.
Kort oppsummert
- Du kan ta mer betalt av fremleietakeren enn du selv betaler, så lenge leien ikke er urimelig etter § 4-1.
- Sammenligningen er med markedsleien for liknende husrom på liknende vilkår, ikke med din egen leie.
- Møblering, kort leietid og inkludert strøm kan forklare en høyere pris.
- Har fremleietakeren betalt for mye, kan han kreve forskjellen tilbake med renter (§ 4-4).
- Loven har ingen fast prosentgrense. Se på annonser for tilsvarende rom for å finne et trygt nivå.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.