§ 4-1. Wynajmujący nie może ustalić nieuzasadnienie wysokiego czynszu

Wynajmujący (utleier) nie może żądać czynszu (husleie), który jest nieuzasadnienie wysoki w porównaniu z tym, za ile wynajmuje się podobne lokale mieszkalne (bolig) w okolicy. Jeśli Twój czynsz jest nieuzasadniony, możesz żądać jego obniżenia — i odzyskać to, co zapłaciłeś za dużo.

Husleieloven (ustawa o najmie lokali)·LOV-1999-03-26-17

Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська

Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)

Nie można uzgodnić czynszu, który jest nieuzasadniony w stosunku do tego, co zwykle uzyskuje się w chwili zawarcia umowy przy nowym wynajmie podobnego lokalu (husrom) na podobnych warunkach umownych.

Źródło: Lovdata — Husleieloven (ustawa o najmie lokali) § 4-1

Co to oznacza?

Ochrona przed nadmiernym czynszem (leieprisvern) oznacza, że wynajmujący nie może dowolnie ustalać czynszu. Twój czynsz nie powinien być znacznie wyższy niż czynsz rynkowy (markedsleie) za podobne lokale mieszkalne — o tej samej wielkości, tym samym standardzie, w tej samej lokalizacji i na mniej więcej tych samych warunkach.

Co oznacza „nieuzasadniony”? Ustawa nie podaje konkretnego odchylenia procentowego. To ocena uznaniowa. Ogólna zasada jest taka, że czynsz powinien mieścić się w normalnym poziomie czynszu rynkowego dla porównywalnych lokali mieszkalnych. Jeśli jest znacznie wyższy, jest nieuzasadniony.

Porównuje się go z rynkiem z chwili zawarcia umowy. Jeśli czynsz ustalono na poziomie rynkowym trzy lata temu, a ceny od tego czasu spadły, nie musi to oznaczać, że jest nieuzasadniony — jest po prostu stary. Wtedy do zmiany czynszu stosuje się inne przepisy.

Kto musi to udowodnić? W praktyce to Ty jako najemca (leier) musisz wykazać, że czynsz jest nieuzasadniony — musisz mieć z czym go porównać. Znajdź ogłoszenia podobnych lokali mieszkalnych w tej samej okolicy, poproś o pomoc Komisję Rozstrzygania Sporów Najmu (Husleietvistutvalget) albo zażądaj komisji rzeczoznawców (takstnemnd) na podstawie § 12-2.

Czego możesz żądać? Jeśli płaciłeś nieuzasadnienie wysoki czynsz, możesz żądać zwrotu nadwyżki na podstawie § 4-4 — wraz z odsetkami.

Przykłady

Lars wynajmuje dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 55 m² w Oslo za 18 000 kr miesięcznie. Podobne lokale mieszkalne w sąsiedztwie wynajmuje się za 12 000–13 000 kr. Lars może zgłosić sprawę do Komisji Rozstrzygania Sporów Najmu i żądać ustalenia czynszu na poziomie rynkowym — oraz zwrotu tego, co zapłacił za dużo.

Ingrid wynajmuje mały pokój za 7 500 kr miesięcznie. To trochę powyżej średniej w okolicy, ale niewiele. Nie jest to czynsz „nieuzasadniony” w rozumieniu ustawy — ochrona przed nadmiernym czynszem nie daje prawa do jak najtańszego czynszu, lecz chroni przed rażąco nieuzasadnionymi cenami.

Częste błędy

  1. Przekonanie, że każdy wysoki czynsz jest niezgodny z prawem. Tak nie jest. Ustawa wymaga, aby czynsz był nieuzasadniony — a nie tylko trochę wysoki.
  2. Rezygnacja, bo wydaje się, że trudno to udowodnić. Komisja Rozstrzygania Sporów Najmu może pomóc Ci porównać poziomy czynszów. Jest to bezpłatne.
  3. Przekonanie, że ochrona przed nadmiernym czynszem dotyczy tylko najmu lokali mieszkalnych. Dotyczy także najmu komercyjnego (næringsleie) — § 4-1 to jeden z niewielu przepisów, od których nie można odstąpić nawet w umowach najmu komercyjnego.

Co powinieneś zrobić?

Podejrzewasz, że Twój czynsz jest nieuzasadnienie wysoki? Sprawdź Finn.no i inne ogłoszenia mieszkaniowe dotyczące podobnych lokali mieszkalnych w okolicy. Znajdź dwa–trzy porównywalne lokale. Skontaktuj się z Komisją Rozstrzygania Sporów Najmu — może pomóc Ci ocenić, czy czynsz jest nieuzasadniony, i doradzić, co dalej.

Często zadawane pytania

Czy wynajmujący może podnieść czynsz do poziomu, jaki zniesie rynek w mieście z niedoborem mieszkań?
Nie, nie bez ograniczeń. Czynsz rynkowy jest górną granicą — a nie dolną. Wynajmujący nie może żądać więcej, niż faktycznie płaci się za wynajem podobnych lokali mieszkalnych.
Czy ochrona przed nadmiernym czynszem obowiązuje, jeśli sam negocjowałem czynsz?
Tak. To, że zaakceptowałeś czynsz, nie oznacza, że jest on zgodny z prawem. Nigdy nie możesz zrzec się ochrony przed nadmiernym czynszem.
Powiązane przepisy
Wszystkie §§ ustawy o najmie lokali →
Pytania dotyczące tego przepisu
Narzędzia