§ 2-12. Коли можна розірвати договір оренди через недоліки?

Якщо затримка або недолік (mangel) житла (bolig) достатньо серйозні, щоб становити істотне порушення договору (vesentlig mislighold), ви можете розірвати договір оренди (leieavtale) з негайним ефектом (heving), тобто припинити його негайно. Поріг високий, але він існує.

Закон про оренду житла та приміщень (husleieloven)·LOV-1999-03-26-17

Машинний переклад з норвезької. Чинним є норвезький текст. Читати оригінал норвезькою.Norsk English العربية Polski Українська

Текст закону (неофіційний переклад)

Орендар (leier) може розірвати договір оренди з негайним ефектом, якщо затримка або недолік становлять істотне порушення договору.

Якщо очевидно, що настане порушення договору (mislighold), яке дає орендарю право на розірвання договору з негайним ефектом, орендар може розірвати договір ще до моменту передачі приміщення (overlevering). Розірванню можна запобігти, якщо орендодавець (utleier) негайно надасть надійне забезпечення того, що договір буде виконано.

Орендар не може розірвати договір оренди з негайним ефектом через затримку після того, як приміщення (husrom) прийнято, або через недоліки, якщо їх усунуто відповідно до положень § 2-10.

Джерело: Lovdata — Husleieloven (Закон про оренду житла) § 2-12

Що це означає?

Розірвання договору з негайним ефектом — найсильніший засіб, який ви маєте як орендар. Це означає, що ви припиняєте орендні відносини (leieforhold) з негайним ефектом — без дотримання звичайного строку попередження (oppsigelsesfrist). Ви пакуєте речі й ідете.

Але поріг високий. Недостатньо того, що житло брудне, що капає один кран або що орендодавець повільно відповідає на повідомлення. Має бути істотне порушення договору — щось, що на практиці робить житло непридатним або значно гіршим, ніж ви мали право очікувати.

Приклади, які можуть дати право на розірвання договору з негайним ефектом:

Ви можете розірвати договір до прийняття житла, якщо вже очевидно, що орендодавець не надасть його. Вам не потрібно чекати дня в'їзду, щоб побачити, що щось не так.

Але: якщо орендодавець усунув недолік відповідно до § 2-10, ви втрачаєте право на розірвання договору з негайним ефектом. А якщо ви вже прийняли житло, ви не можете розірвати договір через затримку — лише через недоліки.

Приклади

Петтер має отримати квартиру 1 червня. За два тижні до в'їзду він бачить, що в житлі була пожежа і воно повністю непридатне для проживання. Орендодавець каже: «Усе владнається». Петтер негайно розриває договір оренди — йому не потрібно чекати до 1 червня, щоб переконатися, що це неможливо. Він вимагає повернути депозит (depositum) і сплачену орендну плату (husleie), якщо така була.

Єва живе у квартирі, де протікає стеля. Це недолік, але не обов'язково істотне порушення договору. Орендодавець пропонує усунути недолік (retting) протягом двох тижнів. Єва не може розірвати договір з негайним ефектом — вона мусить дати орендодавцю змогу усунути недолік. Лише якщо недолік не буде усунуто або несправність настільки серйозна, що житло непридатне, розірвання договору стає можливим.

Поширені помилки

  1. Розірвання договору без виконання умов. Тоді ви самі ризикуєте нести відповідальність за порушення договору оренди.
  2. Думка, що можна розірвати договір, бо ви незадоволені. Незадоволення недостатньо. Має бути істотне порушення договору.
  3. Розірвання без письмового повідомлення. Про розірвання договору з негайним ефектом завжди потрібно повідомляти чітко й письмово.

Що вам слід зробити?

Якщо ви розглядаєте можливість розірвати договір з негайним ефектом: перш ніж щось робити, зверніться до Комісії з розгляду орендних спорів (Husleietvistutvalget) за безкоштовною консультацією. Необґрунтоване розірвання може перетворити вас із потерпілого на сторону, яка порушила договір. Якщо ви маєте рацію, надішліть заяву про розірвання договору письмово і чітко її обґрунтуйте.

Пов'язані параграфи
Усі §§ Закону про оренду житла та приміщень →
Питання щодо цього параграфа
Інструменти для цього