Erstatning fra utleier: når må utleier dekke tapet ditt?

Når utleier må betale: grunnregelen i § 2-13

Etter § 2-13 kan leieren kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Loven krever ikke at utleier har vært uaktsom. Det er nok at boligen ikke ble stilt til disposisjon i tide, eller at den har en mangel.

Utleier kan slippe ansvaret så langt han godtgjør at årsaken er en hindring utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Bevisbyrden ligger hos utleier. Ansvarsfriheten varer bare så lenge hindringen virker.

Skyldes mangelen en tredjeperson utleier har brukt til å oppfylle avtalen, for eksempel et firma som har pusset opp, er utleier fri bare hvis også tredjepersonen ville vært fritatt.

Uavhengig av dette kan leieren i alle tilfeller kreve erstatning hvis

• forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side, eller
• husrommet allerede på avtaletiden avvek fra det utleier hadde tilsikret.

Skyldspørsmålet er altså ikke et vilkår for å få erstatning, men feil eller forsømmelse tar bort utleiers mulighet til å vise til en hindring.

Hva erstatningen dekker: § 2-14

Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet du har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Loven setter likevel en grense: det gjelder bare tap utleier med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet.

Typiske poster er

• utgifter til å få mangelen rettet, hvis utleier ikke retter selv (§ 2-10 gir deg krav på dekning av forsvarlige utgifter, og rimelig godtgjørelse for eget arbeid),
• ekstrautgifter til midlertidig bolig eller overnatting hvis boligen ikke kunne brukes,
• ekstra oppvarming eller strømutgifter som direkte skyldes mangelen,
• flytteutgifter og høyere leie i ny bolig dersom du hever.

Avslag i leien er et eget krav etter § 2-11 og kommer i tillegg til erstatning for det som ikke dekkes av avslaget. Du bør ikke kreve at det samme tapet dekkes to ganger.

Direkte og indirekte tap

Husleieloven skiller mellom direkte og indirekte tap, og forskjellen får stor betydning for hva du kan kreve. Etter § 2-14 andre ledd regnes som indirekte tap:

• tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd),
• tapt fortjeneste fordi en kontrakt med tredjemann faller bort, for så vidt du uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak,
• tap som følge av tingskade.

Reglene om hindring i § 2-13 første til tredje ledd omfatter ikke indirekte tap. Du kan kreve slike tap hvis utleier har vist feil eller forsømmelse, eller hvis boligen avvek fra det utleier tilsikret. Det betyr for eksempel at om en lekkasje ødelegger sofaen din, får du den dekket hvis utleier hadde fått beskjed om lekkasjen og ikke gjorde noe, men ikke hvis lekkasjen kom helt uten forvarsel og utenfor hans kontroll.

Vanlige tiltak som kompenserer for forsinkelsen eller mangelen, og tiltak som begrenser annet tap, regnes ikke som indirekte tap.

Partene kan avtale at indirekte tap ikke skal erstattes. Står det i leieavtalen, gjelder det.

Du må begrense tapet

Etter § 2-14 fjerde ledd må du bære den delen av tapet du kunne ha begrenset med rimelige tiltak. Melder du ikke fra om en lekkasje, og skaden vokser, kan du få kravet redusert. Ansvaret kan dessuten settes ned dersom det vil virke urimelig for utleier, sett opp mot det tapet som vanligvis oppstår i liknende tilfeller.

Meld fra i tide

Mister du retten til å påberope mangelen, mister du også erstatningen. Etter § 2-8 må du melde fra til utleier innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen. Det gjelder ikke hvis utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Loven stiller ikke formkrav, men skriftlig melding er lettere å bevise.

Retting, avslag eller erstatning: hvilke krav som kan kombineres

Erstatning er ett av flere krav ved mangler. Husleieloven § 5-7 lister kravene: retting, avslag i leien, heving, erstatning og tilbakehold. De kan kombineres så lenge du ikke får dekket det samme tapet to ganger. Du kan for eksempel kreve at utleier retter, få avslag for den tiden mangelen varte, og i tillegg erstatning for ekstra utgifter avslaget ikke dekker. Er mangelen så alvorlig at den er vesentlig mislighold, kan du heve etter § 2-12, og erstatningen kommer i tillegg og kan omfatte flytteutgifter. Rettes mangelen, faller hevingsretten bort, men erstatning for tap du allerede har hatt, består.

Har du selv rettet mangelen fordi utleier ikke gjorde det, kan du kreve dekket forsvarlige utgifter etter § 2-10. Gjør du slikt arbeid, er det klokt å varsle utleier først og velge en løsning som ikke er dyrere enn nødvendig. Arbeidet må være forsvarlig utført, og kvitteringer er nødvendig dokumentasjon.

Slik fremmer du kravet

Skriv kravet til utleier med hver post, kroner og dokumentasjon. Spesifiser tidspunktet for mangelen, når du varslet og hva som ble gjort. Holder du tilbake leie for å sikre kravet, må det skje innenfor rammene i § 2-15. Det er forklart i tilbakehold og HTU.

Kommer dere ikke til enighet, kan du sende saken til Husleietvistutvalget. Boligtvister må behandles av utvalget før tingretten, og forliksrådet kan ikke ta dem (§ 12-5). Veien videre er beskrevet i HTU steg for steg, og hvordan bevisene teller, i bevis i HTU. Kostnadene ved en sak er behandlet i kostnader i HTU.

Kort oppsummert

• Erstatning fra utleier for tap dekker økonomisk tap ved forsinkelse og mangel, med mindre utleier godtgjør en hindring utenfor hans kontroll.
• Utleier er alltid ansvarlig ved feil eller forsømmelse på hans side, og ved avvik fra det han tilsikret.
• Erstatningen dekker tap utleier med rimelighet kunne forutse. Indirekte tap, som tingskade og driftsavbrudd, krever forsømmelse eller tilsikring.
• Du må begrense tapet og melde fra til utleier innen rimelig tid.
• Samle bilder, kvitteringer og meldinger, og spesifiser hver post i kravet.