Mugg og fukt i leiebolig: rettighetene dine som leietaker

Når er mugg og fukt en mangel i leieboligen

Husleieloven sier at boligen skal være i samsvar med leieavtalen, og at den ellers skal være «rengjort og i vanlig god stand» ved overleveringen (husleieloven § 2-2). Utleier har også plikt til å holde boligen i den standen du har krav på gjennom hele leietiden (§ 5-3). Fukt som siver inn gjennom yttervegg, tak eller kjellergulv, lekkasjer fra rør og mangelfull ventilasjon i selve bygget hører til utleiers ansvar. Mugg som følger av slike feil er en mangel.

Mugg er en mangel også om den oppstår etter innflytting. Reglene for mangler som oppstår i leietiden står i § 5-7, og de gir deg de samme kravene som ved en mangel fra første dag. Unntaket er mangler som skyldes forhold på din side.

Er boligen leid «som den er», gjelder det samme når utleier har tilsidesatt opplysningsplikten sin, eller når boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med (§ 2-5). Du kan heller ikke gjøre gjeldende noe du kjente til da du skrev under (§ 2-6). Så lenge du så fuktflekkene på visning og tok boligen likevel, står du svakere.

Hva som er ditt ansvar og hva som er utleiers

Du skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1). Det betyr vanlig lufting, å tørke ut vann på gulv og vegger, og å ikke fylle rommet med tørkende klesvask uten å lufte. Loven har ingen liste over hva som er nok lufting, så vurderingen gjøres konkret for hver bolig.

Utleier svarer for bygningen: tak, drenering, yttervegger, vinduer, rør og ventilasjonsanlegg. Hvis muggen kommer av at fukten trekker opp fra grunnen eller gjennom veggen, kan ikke utleier flytte ansvaret over på deg ved å si at du burde luftet mer. Er årsaken uklar, blir en undersøkelse ofte nøkkelen. Les mer i hvordan du dokumenterer fukt i leiebolig.

Typiske årsaker til mugg og fukt

Mugg har nesten alltid en fuktkilde. Den vanligste er vann utenfra: en takrenne som lekker, dårlig drenering rundt kjellervegger eller utette vinduer. Neste er vann innenfra, for eksempel en liten lekkasje bak badekaret eller under kjøkkenbenken som ingen har oppdaget. Dessuten kan ventilasjonen i bygget være så svak at fuktig luft blir stående, særlig i bad og soverom.

Kalde flater gjør vondt verre. Ligger isolasjonen dårlig eller finnes det kuldebroer i hjørnene, kondenserer fukten i luften der og gir mugg bak møbler og i vindusbrett. Slike forhold er bygningsmessige. At du dusjer og lager mat, er derimot normal bruk som en bolig skal tåle.

Luktproblemer uten synlig mugg kan også tyde på skjult fukt inne i veggen eller under gulvet. Det er et godt tegn på at du bør be om en måling i stedet for å vente til flekkene kommer.

Slik melder du fra og sikrer beviser

Mangelen må påberopes innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den. Venter du lenge, kan du miste retten til å kreve noe (§ 2-8). Oppdager du en skade som må utbedres uten opphold, for eksempel en lekkasje, skal du melde fra straks (§ 5-5).

Send meldingen skriftlig, gjerne på e-post så du har dato og ordlyd. Beskriv hvor det er mugg, hvor stort området er og når du oppdaget det. Legg ved bilder. Be om at utleier retter feilen og sier når det skjer. Ta nye bilder med jevne mellomrom, og behold kvitteringer for avfukter, vask og andre utgifter. En fuktmåling eller en rapport fra en fagperson veier tungt hvis saken blir tvist.

Hvilke krav du kan stille

Er det utleier som ikke har oppfylt pliktene sine, og beror ikke mangelen på forhold på din side, gjelder disse kravene (§ 5-7):

• Retting. Du kan kreve at utleier retter mangelen for egen regning, så fremt det ikke koster utleier en urimelig sum eller medfører urimelig ulempe (§ 2-10). Retting betyr at årsaken fjernes, ikke bare at overflaten ser bra ut.
• Avslag i leien. Så lenge mangelen varer, kan du kreve lavere leie (§ 2-11), så fremt mangelen ikke er ubetydelig. Avslaget skal svare til hvor mye verdien av å bo der er redusert.
• Erstatning. Du kan kreve erstatning for økonomisk tap som mangelen har påført deg, så lenge tapet var noe utleier med rimelighet kunne forutse (§§ 2-13 og 2-14). Utleier kan bli fri for ansvar hvis hindringen lå utenfor hans kontroll, men ved feil eller forsømmelse fra utleiers side er ansvaret der uansett.
• Heving. Du kan si fra deg leieavtalen hvis mangelen er et vesentlig mislighold (§ 2-12). Det gjelder ikke hvis mangelen er rettet.
• Tilbakehold av leie. Du kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine (§ 2-15). Hold deg til beløp som står i forhold til kravet, og les først hva som gjelder ved tilbakehold av husleie.

Når muggen skyldes bruken din

Er muggen et resultat av at du har brukt boligen uaktsomt, har ikke du de samme kravene mot utleier. Utleier har likevel plikt til å rette mangelen. Han kan stille som vilkår at du først erstatter tapet hvis du er ansvarlig for det (§ 5-7 andre ledd). Utleier kan også kreve erstatning for skaden du har påført boligen (§ 5-8), særlig hvis den skyldes feil eller forsømmelse fra din side.

Slike saker handler ofte om bevis. Hvis du kan vise at ventilasjonen ikke virker, at veggene er kalde eller at samme problem rammet forrige leietaker, taler det for at årsaken ligger i boligen.

Hvis utleier ikke gjør noe

Svarer ikke utleier, send en purring med en frist og skriv hvilke krav du vil gjøre gjeldende. Rettes ikke feilen, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Det er en nemnd som avgjør tvister om leie av bolig, og du kan lese hvordan den fungerer i hva er Husleietvistutvalget. Husk at krav kan bli foreldet, så ikke vent i årevis.

Hvis muggen rammer helsen

Har du eller barna dine fått pustebesvær, vedvarende hoste eller allergiske plager som ser ut til å henge sammen med boligen, bør du gå til lege og be om en skriftlig vurdering. Legeerklæringen er et bevis i en eventuell sak, og den kan også støtte at mangelen er vesentlig når du vurderer å heve. Loven setter ingen grense i målt muggmengde for når en heving er lovlig. Det avgjøres ut fra en helhetsvurdering av hvor alvorlig og hvor langvarig problemet er, og om utleier har fått rimelig tid til å rette.

Før du flytter ut, bør du ha gitt utleier beskjed om at du ser på heving og hvorfor. Flytter du uten at vilkårene er oppfylt, kan utleier mene at du selv har misligholdt avtalen.

Kort oppsummert

• Mugg i leiebolig er en mangel når årsaken ligger i boligen, og rettighetene dine er retting, avslag, erstatning, heving og tilbakehold.
• Meld skriftlig fra innen rimelig tid og dokumenter med bilder og målinger.
• Skyldes muggen din bruk, kan utleier kreve erstatning, men må fortsatt rette selve mangelen.
• Avslaget skal stå i forhold til hvor mye boligen er verdt mindre mens mangelen varer.
• Kommer du ikke til enighet, kan Husleietvistutvalget avgjøre saken.