Innflytting i leiebolig: dette har du krav på når du får nøklene

Når regnes boligen som overlevert?

Utleier skal stille boligen med tilbehør til din disposisjon til avtalt tid. Husleieloven § 2-1 sier at overleveringen, hvis ikke annet er avtalt, regnes som skjedd når du har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til boligen. Er ikke overleveringstidspunktet fastsatt i avtalen, kan du kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende.

Det betyr at dagen du får nøklene er den dagen kravene til boligens tilstand måles mot. Problemer du oppdager senere, kan fortsatt være mangler. Men da kan det bli et spørsmål om hva som var der fra før, og hva som oppsto etterpå.

Kommer du til en bolig som er i vesentlig dårligere stand enn du kan kreve, har du rett til å nekte å overta den. Overleveringen regnes da ikke som skjedd. Bruk den muligheten forsiktig og si tydelig fra skriftlig hva som er galt.

Hva boligen skal være i ved innflytting

Det grunnleggende kravet står i § 2-2: Boligen skal ved overleveringen være i samsvar med de kravene som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal den med tilbehør være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Standarden hentes dermed først fra avtalen din. Står det i kontrakten at boligen er møblert, er møblene en del av ytelsen. Står det at du selv vasker ved innflytting, gjelder det. Mangler avtalen noe om tilstand, er utgangspunktet vanlig god stand for en bolig av denne typen og alderen.

«Vanlig god stand» betyr ikke at alt er nytt. Slitasje etter tidligere leietakere er normalt. Det som går under standarden, er for eksempel ødelagte hvitevarer, fukt, ødelagte vinduer eller en leilighet fylt med forrige leietakers ting.

Hva utleier har sagt eller ikke sagt

Mangler kan også skyldes at boligen avviker fra det utleier har fortalt. Etter § 2-3 er det en mangel hvis boligen ikke samsvarer med opplysninger utleier eller noen på hans vegne har gitt, for eksempel i annonsen eller på visning. Det gjelder bare dersom opplysningene kan antas å ha påvirket avtalen, og utleier ikke i tide har rettet dem på en tydelig måte.

Etter § 2-4 er det også en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold utleier kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Et eksempel er kjent fuktskade eller støyende nabo som utleier har holdt skjult.

Selv om boligen er leid «som den er», kan det foreligge mangel. Det gjelder hvis utleier har brutt reglene i §§ 2-3 og 2-4, eller hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å vente ut fra leiens størrelse og forholdene ellers, jf. § 2-5.

Det du så på visningen

Du kan ikke klage på det du kjente til da avtalen ble inngått. Etter § 2-6 kan du heller ikke påberope deg noe som burde ha vært oppdaget om du undersøkte boligen før avtalen, eller uten rimelig grunn lot være å undersøke etter utleiers oppfordring. Unntaket gjelder der utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Se grundig etter på visningen, og ta bilder. Det beskytter deg to ganger: du ser feilene før du signerer, og du har dokumentasjon på hvordan det så ut.

Gå gjennom boligen den første dagen

Husleieloven krever ikke at partene skriver en overtakelsesprotokoll. Likevel er en slik protokoll det beste beviset på hvilken stand boligen var i. Den kan også avgjøre hvem som må dekke en skade når du flytter ut.

Slik går du frem:

• Gå gjennom hvert rom med et skjema, eller lag en liste selv.
• Test vann, varme, strøm, vinduer, dører og hvitevarer.
• Ta bilder og video med dato, også av slitasje.
• Noter målerstand for strøm hvis den er aktuell.
• Send listen til utleier samme dag eller dagen etter, og be om svar.

Si fra raskt: reklamasjonsfristen

Husleieloven § 2-8 sier at du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir melding til utleier innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den. Det er ingen fast frist i dager. Skal du være på den sikre siden, gir du beskjed i løpet av de første dagene. Det gjelder ikke hvis utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Meldingen trenger ikke være lang. Skriv hva som er galt, at du påberoper deg mangelen, og hva du krever, for eksempel retting innen en bestemt dato.

Hva du kan kreve ved mangel

Når en mangel er reell og du har reklamert i tide, har du flere krav, som du kan bruke samtidig eller hver for seg:

• Retting: Du kan kreve at utleier utbedrer for egen regning, hvis det ikke er en urimelig kostnad eller ulempe for ham (§ 2-10). Retter han ikke, kan du kreve forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet.
• Avslag i leien: I den tiden boligen har en mangel, kan du kreve avslag slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens verdi i mangelfull og i avtalt stand (§ 2-11).
• Erstatning: Du kan kreve erstatning for økonomisk tap som følge av mangelen, så langt utleier med rimelighet kunne forutse tapet (§§ 2-13 og 2-14).
• Tilbakehold av leie: Du kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine (§ 2-15).
• Heving: Er mangelen et vesentlig mislighold, kan du heve leieavtalen (§ 2-12). Du kan ikke heve hvis mangelen er rettet.

Bruk tilbakehold med varsomhet. Holder du tilbake mer enn kravene tilsier, risikerer du selv å misligholde.

Når boligen ikke er klar til avtalt dato

Stilles ikke boligen til din disposisjon til riktig tid, trenger du ikke betale leie for den tiden forsinkelsen varer, jf. § 2-11 første ledd. Du kan også holde fast på avtalen og kreve oppfyllelse etter § 2-9, hvis det ikke volder utleier urimelig kostnad eller ulempe. Venter du urimelig lenge med å kreve det, taper du retten. Du kan kreve erstatning for for eksempel hotell eller lagerleie, og i alvorlige tilfeller heve.

Kort oppsummert

• Boligen skal ved innflytting være i samsvar med avtalen, og hvis ikke annet er avtalt, ryddet, rengjort og i vanlig god stand.
• Du kan ikke klage på det du kjente til eller burde oppdaget ved en undersøkelse før avtalen, med mindre utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller uredelig.
• Gjennomgå boligen den første dagen, og dokumenter alt med bilder og liste.
• Reklamer innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget feilen. Skriftlig melding er tryggest.
• Ved innflytting i leiebolig kan du kreve retting, avslag i leien, erstatning og i alvorlige tilfeller heve.