Kan jeg flytte ut med en gang hvis leiligheten er full av mugg?
Du kan flytte ut av en leilighet full av mugg og heve leieavtalen med en gang bare hvis muggen er et vesentlig mislighold fra utleiers side, for eksempel når den er helsefarlig eller gjør boligen uegnet å bo i. Er muggen mindre alvorlig, har du i stedet krav på retting, avslag i leien og erstatning. Har utleier rettet mangelen, kan du ikke lenger heve. Meld fra skriftlig først, og flytt ikke før du har vurdert risikoen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når heving er lov
Du kan heve leieavtalen «dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold» (husleieloven § 2-12). Å heve betyr at avtalen opphører umiddelbart, uten oppsigelsestid. Når mangelen gjelder mugg som oppstår i leietiden, viser § 5-7 til de samme reglene.
Loven definerer ikke vesentlig mislighold i tall. Det avgjøres ut fra en samlet vurdering. Momenter som taler for heving er at muggen er omfattende, at den ligger i rom du bor og sover i, at du eller barna har helseplager som legen knytter til boligen, og at utleier har fått beskjed uten å gjøre noe over tid. Små flekker i et hjørne på badet gir sjelden grunnlag for heving. Da er retting og avslag mer realistisk.
Hva som taler mot heving
Heving er det sterkeste virkemiddelet, og loven setter grenser for det.
For det første kan du ikke heve på grunn av mangler som allerede er rettet (§ 2-12 tredje ledd). Har utleier saneret og fjernet årsaken, er det for sent å heve, selv om du var misfornøyd i mellomtiden.
For det andre må mangelen påberopes innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den (§ 2-8). Sitter du med muggen i et halvt år uten å si fra, svekker det kravet ditt.
For det tredje må muggen ikke bero på forhold på din side. Skyldes den din bruk, har du ikke de samme kravene (§ 5-7).
Til sist spiller det inn om du kjente til forholdet da du leide. Det du kjente til eller burde oppdaget ved en undersøkelse, kan du som utgangspunkt ikke gjøre gjeldende som mangel (§ 2-6).
Er du nødt til å gi utleier en sjanse til å rette?
Loven sier ikke uttrykkelig at du må gi en frist før du hever. Likevel viser § 2-12 at heving avskjæres når mangelen er rettet. I praksis vurderes det om utleier har hatt rimelig anledning til å rette, og hvor lenge han har holdt på. Har du ikke varslet i det hele tatt, er det vanskelig å si at utleier har misligholdt.
Det er trygt å varsle skriftlig, beskrive problemet, be om retting innen en konkret frist og skrive at du vil vurdere heving hvis det ikke skjer. Er muggen så kraftig at helsen er truet, taler det for at du kan handle raskere. Legeerklæring og fuktmåling er viktige bevis.
Slik gjør du det i praksis
Du bør heve skriftlig og begrunne grunnen. Husleieloven stiller ikke uttrykkelig krav til formen på leierens heving, men en skriftlig erklæring er det sikreste beviset. Skriv at du hever leieavtalen på grunn av mugg som utgjør vesentlig mislighold, vis til tidligere varsler og angi når du flytter.
Etter hevingen slipper du leie for tiden etterpå. Du kan kreve erstatning for tap som mangelen har påført deg etter §§ 2-13 og 2-14. Det kan være utgifter til flytting, midlertidig bolig og eventuelt høyere leie i ny bolig, så langt utleier kunne forutse tapet. Utleier kan komme med motkrav, så ta bilder av boligen når du flytter og lever den tilbake på forsvarlig vis.
Risikoen ved å flytte uten å ha rett til det
Hever du uten at vilkårene er oppfylt, kan utleier mene at du har misligholdt avtalen. Det kan føre til krav om husleie i oppsigelsestiden eller for resten av en tidsbestemt avtale. Hvis du er usikker, er det mer forsvarlig å bli i boligen en periode mens du krever avslag og retting, eller å si opp leieavtalen etter vanlige regler samtidig som du tar forbehold om krav. Se hvordan du sier opp leiekontrakten og oppsigelsestiden for leietaker.
Camilla og barnerommet
Camilla Nygård leier en treroms for 15 800 kroner med to barn. I september oppdager hun mugg på veggen i barnerommet, og datteren på seks begynner å hoste om natten. Hun sender bilder til utleier med krav om retting innen to uker. Utleier svarer ikke. Hun innhenter en legeerklæring som knytter plagene til muggen, og en fuktmåling som viser skade i yttervegg. Fortsatt rører utleier seg ikke etter en ny påminnelse og en ny frist.
Tre måneder senere hever Camilla skriftlig og flytter ut. Her er mangelen omfattende, rammer barnerommet, er dokumentert, og utleier har hatt rimelig tid. Dette er et sterkt utgangspunkt for heving. Camilla krever også 9 400 kroner i flytteutgifter og 3 000 kroner i dokumentasjonskostnader. Utleier kan likevel bestride at mangelen var vesentlig, og da må Husleietvistutvalget eller domstolen avgjøre.
Hadde Camilla bare hatt en liten flekk bak en gardin, ville den samme veien vært langt mer risikabel. Da ville avslag og retting vært riktig.
Hva du kan kreve i stedet for å flytte
Har du bestemt deg for å bli, kan du kreve retting (§ 2-10), avslag i leien (§ 2-11) og erstatning. Du kan holde tilbake så mye av leien som trengs for å sikre kravene (§ 2-15), men la beløpet stå i forhold til kravet. Les mer i hva er en mangel ved leieforholdet.
Kort oppsummert
- Du kan flytte ut av en leilighet full av mugg og heve straks hvis muggen er et vesentlig mislighold.
- Hva som er vesentlig, avgjøres konkret: omfang, helserisiko, hvilke rom og hvor lenge utleier har drøyd.
- Har utleier rettet mangelen, kan du ikke heve lenger.
- Varsle skriftlig først, hev skriftlig og dokumenter alt.
- Hever du uten rett til det, kan du få krav om husleie mot deg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.