§ 2-12. Kiedy możesz zerwać umowę najmu z powodu wad?
Jeśli opóźnienie lub wada (mangel) lokalu mieszkalnego (bolig) jest na tyle poważna, że stanowi istotne naruszenie umowy (vesentlig mislighold), możesz rozwiązać umowę najmu (leieavtale) ze skutkiem natychmiastowym (heving), czyli zakończyć ją od razu. Próg jest wysoki, ale istnieje.
Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська
Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)
Najemca może rozwiązać umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli opóźnienie lub wada stanowi istotne naruszenie umowy.
Jeżeli jest oczywiste, że nastąpi naruszenie umowy dające najemcy prawo do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, najemca może rozwiązać umowę już przed terminem przekazania lokalu (overlevering). Rozwiązaniu umowy można zapobiec, jeżeli wynajmujący niezwłocznie ustanowi wystarczające zabezpieczenie, że umowa zostanie wykonana.
Najemca nie może rozwiązać umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu opóźnienia po przejęciu lokalu (husrom) ani z powodu wad, jeżeli zostały one usunięte zgodnie z przepisami § 2-10.
Co to oznacza?
Rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym to najsilniejszy środek, jaki masz jako najemca (leier). Oznacza to, że kończysz stosunek najmu (leieforhold) od razu, bez zachowania zwykłego okresu wypowiedzenia. Pakujesz rzeczy i odchodzisz.
Ale próg jest wysoki. Nie wystarczy, że lokal mieszkalny jest brudny, że cieknie jeden kran albo że wynajmujący (utleier) wolno odpowiada na wiadomości. Musi dojść do istotnego naruszenia umowy, czyli czegoś, co w praktyce sprawia, że lokal mieszkalny nie nadaje się do użytku albo jest znacznie gorszy, niż Ci się należało.
Przykłady sytuacji, które mogą dawać prawo do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym:
- Lokal mieszkalny całkowicie nie nadaje się do zamieszkania: poważna wilgoć, niebezpieczna instalacja elektryczna, zbutwiała podłoga
- Nigdy nie otrzymujesz faktycznego dostępu, bo poprzedni najemca nie chce się wyprowadzić
- Wynajmujący wielokrotnie i rażąco narusza Twoje prawa
Możesz rozwiązać umowę przed przejęciem lokalu, jeśli już jest jasne, że wynajmujący nie wywiąże się z umowy. Nie musisz czekać do dnia wprowadzenia się, żeby zobaczyć, że coś jest nie tak.
Ale uwaga: jeśli wynajmujący usunął wadę zgodnie z § 2-10, tracisz prawo do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. A jeśli już przejąłeś lokal mieszkalny, nie możesz rozwiązać umowy z powodu opóźnienia, tylko z powodu wad.
Przykłady
Petter ma przejąć mieszkanie 1 czerwca. Dwa tygodnie przed wprowadzeniem się widzi, że w lokalu był pożar i że całkowicie nie nadaje się on do zamieszkania. Wynajmujący mówi: „jakoś to będzie”. Petter natychmiast rozwiązuje umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Nie musi czekać do 1 czerwca, żeby przekonać się, że to niemożliwe. Żąda zwrotu kaucji (depositum) i ewentualnie zapłaconego czynszu (husleie).
Eva mieszka w mieszkaniu, w którym przecieka sufit. To jest wada, ale niekoniecznie istotne naruszenie umowy. Wynajmujący proponuje usunięcie wady (retting) w ciągu dwóch tygodni. Eva nie może rozwiązać umowy ze skutkiem natychmiastowym. Musi pozwolić wynajmującemu usunąć wadę. Rozwiązanie umowy wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy wada nie zostanie usunięta albo gdy usterka jest tak poważna, że lokal mieszkalny nie nadaje się do użytku.
Częste błędy
- Rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym, choć warunki nie są spełnione. Wtedy ryzykujesz, że to Ty zostaniesz pociągnięty do odpowiedzialności za naruszenie umowy najmu.
- Przekonanie, że można rozwiązać umowę, bo jest się niezadowolonym. Niezadowolenie nie wystarczy. Musi dojść do istotnego naruszenia umowy.
- Rozwiązanie umowy bez pisemnego powiadomienia. O rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym zawsze trzeba poinformować jasno i na piśmie.
Co powinieneś zrobić?
Jeśli rozważasz rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym, zanim cokolwiek zrobisz, skontaktuj się z Komisją Rozstrzygania Sporów Najmu (Husleietvistutvalget), która udziela bezpłatnych porad. Nieuzasadnione rozwiązanie umowy może sprawić, że z poszkodowanego staniesz się stroną naruszającą umowę. Jeśli masz rację, wyślij oświadczenie o rozwiązaniu umowy na piśmie i jasno je uzasadnij.
- § 2-9Żądanie wykonania umowy
- § 2-10Prawo do usunięcia wad
- § 2-11Obniżka czynszu (leieavslag)
- § 2-13Odszkodowanie (erstatning) za wady i opóźnienie