§ 2-11. Ви можете вимагати нижчої орендної плати, якщо житло має недоліки

Якщо житло передали із запізненням або воно має недолік, ви не зобов'язані сплачувати повну орендну плату (husleie). Ви можете вимагати зниження орендної плати (leieavslag), тобто меншої орендної плати, на той період, поки триває проблема. Розмір зниження визначається тим, наскільки недолік (mangel) фактично зменшує цінність житла (bolig) для вас.

Закон про оренду житла та приміщень (husleieloven)·LOV-1999-03-26-17

Машинний переклад з норвезької. Чинним є норвезький текст. Читати оригінал норвезькою.Norsk English العربية Polski Українська

Текст закону (неофіційний переклад)

Якщо приміщення (husrom) не надано в розпорядження орендаря (leier) вчасно, орендар не зобов'язаний сплачувати орендну плату за час, поки триває затримка. Якщо затримка стосується лише частини приміщення, орендар може вимагати зниження орендної плати за час, поки триває затримка, яке відповідає співвідношенню між орендною вартістю приміщення та орендною вартістю частини, наданої із затримкою.

Протягом часу, коли приміщення має недолік, орендар може вимагати зниження орендної плати так, щоб співвідношення між зниженою та погодженою орендною платою відповідало співвідношенню між орендною вартістю приміщення в стані з недоліком і в стані, що відповідає договору. Однак це не застосовується до часу після того, як орендар відхилив пропозицію щодо усунення недоліку (retting), яку орендар був зобов'язаний прийняти.

Джерело: Lovdata — Husleieloven (Закон про оренду житла) § 2-11

Що це означає?

Зниження орендної плати — це, мабуть, найпрактичніше право, яке ви маєте як орендар, і водночас те, яке найчастіше залишають поза увагою.

Затримка під час передачі приміщення (overlevering): Якщо ви не отримали ключі в погоджений час, вам не потрібно платити орендну плату за ті дні, коли ви не мали доступу. Якщо недоступна лише частина житла, зниження розраховується пропорційно.

Недолік під час оренди: Якщо житло має недолік — зіпсовану ванну кімнату, вентиляцію, що не працює, сильний шум з боку орендодавця (utleier), — ви можете вимагати зменшеної орендної плати за весь період, поки триває недолік. Зниження має відповідати тому, наскільки недолік фактично зменшує цінність житла.

Як розраховується зниження? Порівняйте, скільки коштує житло з недоліком і без нього. Якщо незручність невелика, зниження буде невеликим. Якщо ванною кімнатою зовсім неможливо користуватися, зниження буде більшим. Готової відповіді немає, але міркуйте так: скільки ви заплатили б за це житло, якби знали про недолік від початку?

Важливе обмеження: Якщо орендодавець пропонує усунути недолік і ви зобов'язані дозволити йому це зробити, але відмовляєтеся, — ви втрачаєте право на зниження орендної плати з цього моменту.

Приклади

Lars не може користуватися ванною кімнатою три тижні через серйозний протік. Це єдина ванна кімната у квартирі, оренда якої коштує 12 000 крон на місяць. Недолік істотний і значно зменшує цінність житла. Lars може вимагати зниження орендної плати приблизно на 3 000–4 000 крон за ці три тижні, залежно від конкретної оцінки.

Anne два місяці не має доступу до комори, яка входила в оренду квартири, бо орендодавець зберігає там власні речі. Орендна плата становить 10 000 крон. Комора — лише невелика частина житла загалом. Anne може вимагати пропорційного зниження орендної плати — приблизно 300–500 крон на місяць — за ці два місяці.

Поширені помилки

  1. Припиняють сплачувати орендну плату, не повідомивши. Щоб отримати зниження орендної плати, потрібно повідомити орендодавця. Якщо ви просто перестанете платити, орендодавець може розірвати договір з негайним ефектом (heving) через порушення договору (mislighold). Натомість див. § 2-15 про те, як правильно притримати орендну плату.
  2. Вимагають завеликого зниження і втрачають довіру. Зниження має відповідати фактичному недоліку, а не тому, що ви вважаєте справедливим.
  3. Забувають задокументувати недолік і те, скільки він тривав. Фотографуйте та зберігайте повідомлення орендодавцю.

Що вам варто зробити?

Якщо є недолік: письмово повідомте орендодавця, вимагайте усунення недоліку у визначений строк і зазначте, що залишаєте за собою право на зниження орендної плати за період, поки триває недолік. Якщо ви не дійдете згоди, розмір зниження може визначити Комісія з розгляду орендних спорів (Husleietvistutvalget).

Пов'язані параграфи
Усі §§ Закону про оренду житла та приміщень →
Питання на цю тему
Інструменти для цього